Содержание

Риски и особенности самостоятельной сделки: как безопасно купить и продать квартиру без посредников?

Риски и особенности самостоятельной сделки: как безопасно купить и продать квартиру без посредников?

Существует миф о том, что сделки по отчуждению и приобретению жилой недвижимости можно заключать только у нотариуса.

Отчасти, его поддержание связано с тем, что в 2016 году законодательство, регулирующее данные вопросы изменилось и, действительно, во многих случаях продавцам вместе с покупателями квартир приходится обращаться в нотариальные конторы страны.

Но это нужно делать не всегда. Остались еще варианты продать или купить жилье без посредников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое самостоятельная купля-продажа недвижимости?

В широком смысле, под этим можно понимать ситуации, когда для совершения сделки стороны самостоятельно выполняют следующие действия:

  • занимаются поиском контрагента;
  • проверяют будущую сделку на риски;
  • вступают в переговоры относительно условий договора;
  • подписывают все необходимые бумаги;
  • регистрируют переход права собственности на недвижимое имущество.

В узком смысле – можно говорить о купле-продаже без посредников, когда подбором вариантов занимается третье лицо, а подписывают и регистрируют договор стороны сами. Впрочем, так происходит довольно редко. Если, например, риэлтор предложил интересные объекты недвижимости для покупки или продажи, то он постарается навязать и другие свои услуги (узнать о купле-продаже квартиры через риэлтора или агентство недвижимости можно здесь).

Нотариальное заверение не нужно в следующих случаях:

  1. У недвижимости имеется один единственный собственник.
  2. Владелец жилья – совершеннолетний и полностью дееспособный.

Как реализовать жилье: пошаговая инструкция

Чтобы добиться успеха, необходимо осуществить ряд действий, имеющих существенное значение.

Поиск покупателя

Примерно с 2015 года, недвижимость во многих регионах страны стала продаваться не очень хорошо. Потенциальных покупателей стало меньше. Многие продавцы даже приплачивали агентствам недвижимости, чтобы быстрее избавиться от жилья, находящегося в собственности.

Но нельзя говорить, что данный рынок встал. Квартиры продолжают продаваться и покупаться, а особенно ценятся те варианты сделок, где нет посредников. Это означает, что не нужно расходовать свои кровные средства на оплату услуг третьих лиц.

Самостоятельно объявление о продаже квартиры можно подать:

    В местную газету. Кажется, что печатная пресса – это что-то из прошлого века. Но многие еще не освоили, как следует, интернет. Бабушки и дедушки покупают газеты объявлений, чтобы присмотреть варианты покупки недвижимости, например, для своих более молодых родственников.

Сайты объявлений. Публиковать заметки о продаже недвижимости нужно на городских ресурсах и на федеральных. Например на таких, как Avito.ru. Этот сайт знают все, у него очень большая посещаемость.

Социальные сети. Например, многие сейчас зарегистрированы в «Вконтакте». В соц. сетях работает «Теория шести рукопожатий».

Магическое воздействие имеет словосочетание «без посредников». Если покупатель видит такое, то понимает, что вариант – выгодный.

Перечень необходимых бумаг

Чтобы сделка состоялась, продавцу нужно собрать ряд документов. Список необходимых бумаг такой:

    Свидетельство о гос. регистрации права собственности, правоустанавливающие документы. Заметим, что указанное свидетельство имеется на руках не у каждого собственника.

Некоторым оно не выдавалось, другие – не регистрировали свои права. В первом случае – можно будет взять выписку из ЕГРН. Во втором – осуществить процесс регистрации. Под правоустанавливающими понимают документы, на основании которых жилье перешло в собственность нынешнему продавцу.
Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Это бумага, в которой указан ряд важных сведений, касающихся объекта недвижимости. Актуален паспорт, с момента выдачи которого не прошло еще 5 лет.

Справка с места жительства, свидетельствующая о том, что в квартире не сохраняют право проживания третьи лица.

Гражданский паспорт собственника, удостоверяющий личность участника сделки.

Согласие супруги или супруга, если жилье приобреталось в браке. Оно, в любом случае, оформляется у нотариуса.

Доверенность, если продавец не намерен лично участвовать в совершении сделки (подробнее об оформлении доверенности на куплю-продажу квартиры читайте здесь).

Справка о дееспособности собственника недвижимости. Этот документ подтвердит, что по состоянию здоровья человек способен участвовать в сделке.

Ведение переговоров

С лицом, желающим приобрести недвижимость, договариваются о следующем:

  • продажной стоимости квартиры (о том, как оценить стоимость квартиры для продажи, читайте в этой статье);
  • дате совершения сделки;
  • способе передачи денежных средств.

Кроме того, нужно убедиться в том, что покупатель осмотрел жилье, не имеет претензий к его состоянию.

Не стоит соглашаться на отсрочку или рассрочку оплаты — это все может привести к необходимости в будущем обращаться в судебные органы, чтобы получить деньги. Лучше найти покупателя, у которого вся необходимая сумма средств уже имеется в наличных деньгах или на банковском счете.

Важные моменты сделки

Важно убедиться в том, что покупатель согласен с условиями продажи, является дееспособным и, на момент заключения договора, не состоит в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Пункты, касающиеся этого, нужно прописать в тексте документа.

В остальном, у продавца почти нет рисков — сложнее покупателю, которому нужно убедиться в законности сделки.

Посмотрите видео о порядке продажи квартиры без участия посредников:

Как купить самому?

Как отмечено выше, покупателю всегда приходится сложнее. Разберемся, как это сделать правильно.

Поиск вариантов

Здесь все довольно просто. Покупателю нужно выполнить такую работу риэлтора:

  1. посмотреть объявления в газетах и в интернете;
  2. обзвонить собственников;
  3. заняться осмотром объектов недвижимости.

Впрочем, просто только на словах. На самом деле, на все эти действия уйдет очень много времени.

На что следует обратить внимание?

  1. Есть ли в квартире третьи лица, имеющие право проживать и, главное, сохраняющие такое право в будущем? Например, член семьи собственника, отказавшийся от приватизации, сохраняет возможность беспрепятственного проживания в помещении бессрочно. Ответ на заданный вопрос можно найти, если потребовать от собственника справку о лицах, зарегистрированных на жилплощади.

Нет ли обременений? Квартира может находиться в залоге или под арестом(о купле-продаже квартиры, если она в залоге, можно узнать тут). Не лучший вариант – узнать об этом, когда деньги уже переданы продавцу. Ответы на все вопросы даст свежая выписка, запрошенная из ЕГРН, полученная в Росреестре или в МФЦ.

Является ли продавец лицом, имеющим право на отчуждение? Недееспособные не могут продавать свое имущество самостоятельно. Поэтому, если какая-то «древняя» бабушка, имеющая в собственности квартиру, начинает заговариваться и забывать, зачем общается с покупателем, то последнему лучше попросить справку от психиатра о состоянии здоровья женщины.

  • Нужно проверить, чтобы во всех документах совпадали данные: по недвижимости и собственнику, внимательно просмотреть все бумаги и попробовать определить, подлинные они или нет.
  • Как вести переговоры?

    Если проявите осторожность своевременно, то сможете сделать следующее:

    • можно будет услышать какие-то объяснения от продавца и понять, насколько они логичны;
    • потребовать снижения цены.

    Договор поэтому так и называется, что нужно разговаривать.

    Какие нужны документы?

    Покупателю для подписания договора нужен только лишь паспорт. Несколько позже, когда документы будут сдаваться на регистрацию, потребуется еще квитанция об уплате госпошлины. На 2018 год её размер составляет 2000 рублей.

    Проверка договора и документов

    Для этого необходимо попросить собственника сделать запросы в соответствующие органы:

    • выписка из ЕГРН – Росреестр;
    • справка о проживающих в квартире лицах – ЖЭУ, ТСЖ и т. п.;
    • проверка паспорта – соответствующие органы, выдающие подобные документы.

    В тексте договора нужно найти пункты, отражающие договоренности, проверить, чтобы:

    • сведения об объекте недвижимости и о его цене были отражены верно;
    • все недостатки были оговорены;
    • решена судьба собственника, который еще не выписался и третьих лиц.

    Бывает так, что собственник обещает съехать через месяц, но не делает этого. В итоге, покупателю приходится выселять его через суд.

    Посмотрите видео о том, как купить квартиру без участия посредников:

    Как осуществляются расчеты?

    • Самый простой вариант – наличные средства. С другой стороны, носить с собой большое количество крупных купюр – небезопасно.

    Лучше договориться, чтобы покупатель перевел деньги на счет, указанный в договоре. Крупные банки обзавелись своими интернет-сервисами, поэтому совершить оплату онлайн сейчас очень легко.

  • Можно воспользоваться и банковской ячейкой. Но этот способ расчетов постепеннко уходит в прошлое.
  • Если стороны имеют юридическое образование, то никаких неприятностей случиться не должно. Обо всех подводных камнях известно, мошенничество не пройдет. У остальных всегда есть опасность лишиться денег или недвижимости.

    Можно приводить такие простые примеры неприятных случаев:

    • сторона невнимательно прочитала условия договора;
    • передала средства не тому лицу;
    • не обнаружила изъянов в объекте недвижимости, например, незаконную перепланировку.

    Дополнительно прочитать, как не избежать рисков при купле-продаже квартиры можно в этой статье.

    Когда все-таки стоит обратиться к специалистам?

    Самый лучший – третий вариант, то есть нотариус (о нотариальной сделке купли-продажи квартиры читайте здесь). Ибо привлечь к ответственности первых двух лиц будет сложнее, в случае, если они не проконтролируют законность договора.

    Таким образом, купля-продажа квартиры без посредников – это реальность. Однако существуют свои риски. О них нужно знать и уметь их избежать, либо придется искать человека, который поможет распознать опасности.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Риски продавца при продаже квартиры

    Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

    Читать еще:  Условия возврата ранее уплаченных алиментов, нюансы подачи иска в разных случаях

    С чем связаны основные риски продажи квартиры?

    Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

    Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

    Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

    1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
    2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
    3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
    4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

    Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

    Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

    • заключением сделки;
    • передачей денег;
    • в операциях с оригиналами документации;
    • при продаже ипотечного жилья;
    • при продаже жилья в рассрочку;
    • реализация при участии посредника;
    • иными способами помимо купли-продажи.

    Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

    Какие бывают риски при продаже квартиры?

    В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

    Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

    • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
    • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
    • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
    • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

    В момент передачи денег возможны следующие риски:

    • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
    • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
    • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

    Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

    Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

    • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
    • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
    • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

    Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

    Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

    Риски при отчуждении без купли-продажи

    Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

    На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

    • переуступка прав;
    • по жилищному сертификату;
    • по материнскому капиталу;
    • по дарственной.

    Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

    Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

    Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

    • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
    • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
    • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

    При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

    Продажа квартиры: техника безопасности

    Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

    Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

    Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

    Мошенников могут выдать следующие действия:

    • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
    • подталкивание к поспешному заключению сделки;
    • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

    Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

    Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

    К числу таких правил можно отнести следующие:

    • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
    • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
    • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

    Как оформить сделку?

    Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

    Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

    • документ необходимо внимательно изучать;
    • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
    • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
    • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

    Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

    Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

    В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

    Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

    Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

    Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

    Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них. Как это делается? Для этого существуют специальные Откроется в новой вкладке.»>правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы. Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

    Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

    Безопасность при покупке квартиры

    Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

    Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

    Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на Откроется в новой вкладке.»>первичном или на Откроется в новой вкладке.»>вторичном.

    На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке Откроется в новой вкладке.»>компании-девелопера.

    Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Откроется в новой вкладке.»>Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

    Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

    На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов.

    Читать еще:  Услуги нотариуса для договора дарения квартиры: образец заверенного документа

    Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

    Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти Откроется в новой вкладке.»>обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя. В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с Откроется в новой вкладке.»>завещательным отказом, например).

    Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

    Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

    Безопасность при продаже квартиры

    Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п. будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя. Продавец здесь может отдыхать.

    А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но Откроется в новой вкладке.»>способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

    Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

    Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, Откроется в новой вкладке.»>запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

    Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

    Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
    Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной?
    Сохрани ее себе, еще пригодится!

    ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
    ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

    В помощь покупателю квартиры

    Услуги, консультации и бесплатные базы данных

    Правила купли-продажи квартир

    Официальный информационный партнер
    Правовая система «ГАРАНТ»

    Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

    На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё. Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

    Грамотная оценка стоимости недвижимости

    Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

    Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

    • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
    • транспортную доступность относительно центра города,
    • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

    Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

    Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

    Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

    Будьте внимательны также при проведении переговоров.

    Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

    Риски при просмотрах квартиры

    Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

    Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

    Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

    Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

    Продажа квартиры с агентством недвижимости

    Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

    Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

    Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

    Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

    Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

    Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

    Риски при составлении документов

    Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

    Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

    Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

    Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

    Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

    Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

    Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

    Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

    Передача денежных средств

    Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

    Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

    Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

    На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

    При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

    Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

    Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

    Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

    Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

    Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

    Налоговые риски

    При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

    Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

    Читать еще:  Особенности дарения квартиры близкому родственнику: нужно ли платить налог за жилье?

    Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

    Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

    • одна на сумму, указанную в договоре,
    • вторая – на оставшуюся.

    При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

    Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс – Вы на верном пути к успеху.

    Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

    Сделка без риска и мошенничества, или Как безопасно продать квартиру самому? Уязвимость жилищных сертификатов

    Рынок купли-продажи недвижимости является зоной повышенного коммерческого риска.

    Мошенничество и недобросовестные действия контрагента происходят как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

    Чтобы не остаться без денег и без квартиры, нужно соблюдать определённые меры предосторожности.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Как собственнику обезопасить себя при реализации жилья?

    Так как продавцом выступает собственник квартиры, его риски заключаются в опасности утратить права собственности на жильё, оставшись без денег, полученных по сделке. Основной список опасностей, которые следует учитывать продавцу, следующий:

    1. Столкновение с подставной фирмой, возглавляемой мошенниками. В этом случае лица действуют по поддельным документам под видом риэлторов. Они могут убедить собственника оформить на них генеральную доверенность и совершить сделку в своих интересах. Иногда его принуждают подписать ДКП угрозами, а вырученные по сделке деньги присваивают.
    2. Опасность стать жертвой наводчиков при организации просмотров. Под видом потенциальных покупателей к продавцу могут наведываться наводчики, которые действуют в интересах преступной группировки, промышляющей квартирными кражами.
    3. Риск получить в качестве оплаты фальшивые деньги. Покупатель расплачивается фальшивыми деньгами, исчезая из поля зрения закона.
    4. Требование расписки до получения полной суммы. Если продавец выдаст расписку прежде, чем получит деньги в полном объёме, недобросовестный покупатель может не совершить платёж. Доказать данное обстоятельство окажется практически невозможно.
    5. Аферы с задатком. Покупатель передаёт задаток, а затем провоцирует срыв сделки продавцом и требует возврат задатка в двойном размере.
    6. Существенное занижение стоимости. Иногда покупатель приводит аргументированные доводы в пользу существенного снижения стоимости, если грамотности собственника недостаточно для того, чтобы уверенно установить соразмерную цену.
    7. Неисполнение обязательств по договору. Затягивание сроков расчёта по сделке.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Уязвимость в сделках по жилищным сертификатам

    В случае, когда задействованы жилищные сертификаты, сделка может осложняться следующими сопутствующими обстоятельствами:

    1. Любая техническая ошибка в оформлении договора купли-продажи (ДКП) чревата тем, что после регистрации сделки в Росреестре будет получен отказ на перечисление денег продавцу.
    2. Предоставление поддельного сертификата. Иногда для того, чтобы обманом получить документацию.
    3. Просроченный сертификат, по которому не будут уплачены деньги.

    Кроме этого в силе остаются остальные риски, идентичные для сделок, не предусматривающих жилищный сертификат.

    Как избежать мошенничества?

    Комплексные мероприятия по безопасности следует проводить на всех этапах сделки. В их число обязательно должно входить:

    • проверка компании, сопровождающей сделку;
    • адекватная оценка жилья;
    • внимательность при организации просмотров;
    • идентификация личности покупателя;
    • контроль доверенности;
    • изучение текста предварительного договора купли-продажи (ПДКП) перед подписанием;
    • проверка текста ДКП перед подписанием;
    • сопровождение получения денег от покупателя;
    • требование своевременного исполнения положений ДКП.

    Проверка компании, сопровождающей сделку

    Нужно выйти на официальный сайт компании. Если сведений о ней нет – не следует рисковать, заключая с ней договор о сопровождении купли-продажи. Или, нужно предпринять следующие меры безопасности:

    1. Проверить пакет учредительной документации фирмы.
    2. Убедиться, что лицо, занимающееся продажей квартиры, действительно является её представителем.
    3. Запросить справку из Единого Государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), удостоверившись в существовании такой компании.

    Представителю компании или частнопрактикующему риэлтору ни в коем случае нельзя выдавать на руки:

    • оригиналы правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа;
    • генеральную доверенность с правом продажи и получения денег от покупателя.

    Адекватная оценка

    Чтобы определиться в цене, предложенной риэлтором, нужно провести сравнительный анализ цен на рынке недвижимости. Он состоит из нескольких простых действий:

    • выявить стоимость аналогичных рядом расположенных квартир;
    • рассчитать стоимость общей площади, исходя из цены 1 м 2 ;
    • сравнить оба вида стоимости;
    • внести поправки с учётом преимуществ и недостатков своей квартиры.

    Мониторинг следует проводить на основании сравнения успешно проданных квартир. Для этого нужно прозвонить по объявлениям, и поговорить с бывшими продавцами. Или – создать свой чат и запросить интересующую информацию в виде совета у жильцов своего микрорайона.

    Внимательность при организации просмотров

    При организации осмотров квартиры нужно соблюдать следующие меры безопасности:

    • заранее (при возможности) вывезти из квартиры ценные вещи;
    • наблюдать за действиями покупателей, не упуская их из поля зрения;
    • не разрешать им свободно перемещаться по комнатам;
    • не давать им на руки оригиналы правоустанавливающих документов.

    Нужно обратить внимание на основной интерес посетителя. Если он направлен на расспросы об условиях проживания, функционировании систем коммуникации или на проверку документации – это потенциальный покупатель. А если пришедшие граждане озираются вокруг и не задают предметные вопросы, касающиеся параметров жилья – с ними лучше всего распрощаться как можно раньше.

    Идентификация личности покупателя

    Если продавец знает, как безопасно продать квартиру самому, и занимается сделкой без посредника, ему обязательно нужно проверить паспорта посетителей, а также составить акт просмотра, в который следует внести:

    • сведения о посетителях, соответствующие паспортным данным;
    • дату и время просмотра;
    • подписи сторон.

    Контроль доверенности

    Если представитель покупателя действует по доверенности, нужно убедиться, что доверенность не утратила срока действия, проверив указанную в ней дату. Также нужно убедиться, что она не поддельная.

    Практически невозможно подделать доверенность, выданную нотариатом, так как она выполнена на специальном бланке с защитными знаками, а также внесена в реестр нотариуса, удостоверившего документ. Доверенность покупателя не несёт непосредственного риска продавцу, но если она неправоспособна, то можно заподозрить её предъявителя в недобросовестных или преступных намерениях. Такая сделка не будет считаться действительной.

    Изучение текста ПДКП перед подписанием

    Если заключается ПДКП, то обязательно нужно проверить его текст перед подписанием, чтобы под видом технической ошибки в него не вкралась намеренная ложная информация. Чаще всего вносят существенно заниженную стоимость квартиры. В итоге продавец окажется перед выбором:

    • продать квартиру по заниженной цене;
    • вернуть задаток в двойном размере.

    Проверка текста ДКП перед подписанием

    То же касается основного договора: сведения, указанные в нём подлежат обязательному исполнению. А в силу он вступает после подписания его сторонами, но при условии последующей регистрации.

    Продавцу, в первую очередь, нужно обратить внимание:

    • на указанную стоимость;
    • способ расчёта сторон;
    • сроки освобождения квартиры.

    Продавец не должен освобождать квартиру раньше, чем получит установленную оплату за совершение сделки. Но если в договоре будет указано иное – его положения придётся выполнять, в том числе – по судебному решению.

    Сопровождение процесса получения денег от покупателя

    Этот этап для продавца является одним из самых важных, ведь деньги – это цель совершаемой им сделки. Поэтому следует обратиться к юристу или риэлтору (если ранее договор с фирмой не заключался), чтобы этот этап прошёл как можно более гладко. В присутствии сопровождающего лица передавать расписку за получение денег следующим образом:

    • написать расписку и передать её сопровождающему;
    • получить деньги для того, чтобы их пересчитать;
    • внимательно пересчитать всю сумму;
    • передать расписку и взять себе деньги.

    Транзакции, совершённые через терминал или через сотовую связь, могут не пройти по техническим или иным причинам, или задержаться до 5 рабочих дней. Поэтому возникнет вопрос о посещении МФЦ и передаче документов на регистрацию, если вся сумма сразу не ляжет на карту продавца.

    Неплохим компромиссом может быть аккредитив или банковская ячейка. Самым удобным и безопасным способом считается использование депозитного счёта нотариуса. Но для этого ДКП следует заключать у нотариуса, что потребует дополнительных вложений.

    Требование своевременного исполнения положений ДКП

    Для продавца главное – расчёт по сделке. Это основное положение, исполнения которого он может требовать от покупателя. Иногда получение денег может задерживаться по следующим объективным причинам:

    • продажа жилья в рассрочку;
    • оформление ипотеки;
    • использование жилищного сертификата или средств материнского капитала.

    Все сопутствующие обстоятельства, отражающие специфику проведения расчёта, должны вноситься в договор купли-продажи и исполняться в соответствии с установленными пунктами. Любое их нарушение может стать причиной расторжения сделки согласно положению статьи 450 ГК РФ.

    Как обманывают стороны, продающие недвижимость?

    От продавца также можно ожидать недобросовестных действий или мошенничества, самые распространённые из них:

    1. Заключение ДКП с несовершеннолетним (недееспособным) продавцом. Такая сделка аннулируется, а квартира возвращается продавцу. Он возвращает деньги частями на протяжении нескольких лет.
    2. В ДКП указывается заниженная сумма, по факту передаётся более высокая. Под благовидным предлогом сделка расторгается. Покупателю возвращается сумма, равная указанной в договоре.
    3. Сделка совершается, когда на объект претендуют сонаследники, получатели завещательного отказа или прописанные ранее жильцы. Споры с ними возникают у покупателя после вступления в собственность.
    4. Продаётся арестованная или залоговая квартира.
    5. Продавец не освобождает помещение, не выписывается.
    6. В квартире остаётся беременная женщина, о беременности которой покупатель не знал. Выписать её будет сложно даже через суд, если у неё нет другого жилья.
    7. То же, если остаётся прописанной женщина с малолетним ребёнком.

    Самые сложные случаи при купле жилья возникают, если мошенники продали квартиру, незаконно изъятую у жертвы преступления.

    При купле-продаже жилья существует много способов обмануть своего контрагента, незаконно изъяв у него квартиру или недоплатив часть денег. Некоторые способы обмана совершаются от недостатка внимания к деталям сделки. Аннулировать ДКП с недобросовестным покупателем можно через суд.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector