Содержание

Из чего складывается, как рассчитывается стоимость и сколько стоит аренда земли у государства?

Из чего складывается, как рассчитывается стоимость и сколько стоит аренда земли у государства?

Отлично, если вы решились воспользоваться государственной услугой и взять в аренду земельный надел. Но вас поджидает множество сложностей и нюансов, к которым вы должны быть готовы.

Одной из таких сложностей является определение цены. Дело в том, что земельный надел, который выставляется на аукцион, или же предложен лично вам администрацией города, не имеет четко установленной арендной платы.

Она появляется после того, как вы заключите договор, и будет зависеть от ряда факторов. От каких именно факторов, а также, какие другие нюансы сопровождает определение цены, мы поговорим в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

На какие законы опирается оплата?

Все вопросы, которые так или иначе касаются земельных правоотношений, при этом, не важно, кто является их субъектами, регулируется земельным законодательством. Самым ярким представителем земельного законодательства является земельный кодекс.

В статье 22 он устанавливает все нюансы и основные этапы аренды земельных участков в государстве (о том, можно ли взять землю в аренду у государства и как это сделать, читайте здесь).

Итак, дополнительную информацию вы можете найти в статье 39.8, которая рассказывает особенности составления договора аренды земли.

Стоит сказать, что ни та, ни другая статья четко не устанавливает вопрос, который касается стоимости месячной аренды. Возможно, в вашем регионе существует локальный нормативно-правовой акт, который так или иначе, но регулирует данный вопрос.

Если такого нормативно-правового акта нет, или вы с ним не знакомы, в следующих пунктах вы изучите общее правило, на которое стоит опираться для того, чтобы попытаться самому рассчитать стоимость ежемесячной аренды.

О том, как взять землю в аренду с последующим выкупом у государства, можно узнать тут, а из этой статьи вы узнаете о том, каковы сроки проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Из чего складывается сумма?

А теперь переходим к самому интересному, попытаемся установить, как же формируется сумма арендной платы за конкретно взятый земельный надел. Сразу стоит оговориться, что нельзя взять два аналогичных участка в одном, и в другом регионе нашей страны, а затем сопоставить их сумму.

Безусловно, они будут отличаться, так как здесь присутствуют разные климатические условия, а также экономическое положение и так далее.

Поэтому, следует сделать вывод о том, что каждый участок индивидуален, а значит, и стоимость аренды будет установлена в индивидуальном порядке.

В первую очередь необходимо определить, как будет определяться стоимость аренды. В зависимости от того, какой способ вы изберете, аукцион, или прямое заключение договора аренды с администрацией, будет зависеть и вариант расчета.

Если речь идет об аукционе, то сотрудники администрации указывают лишь начальную ставку, которая затем повышается в зависимости от того, насколько претенденты хотят побороться за надел, и в зависимости от того, во сколько его оценивают.

Если речь идет о непосредственной аренде у администрации без проведения аукциона, то здесь стоимость будет установлена администрацией, и уже повышаться не будет.

Из чего же складывается стоимость? На самом деле, существует масса нюансов, которые влияют на цену. В первую очередь необходимо обращать внимание на регион, в котором расположена земля. Также, необходимо осуществить кадастровые работы по участку для того, чтобы определить его кадастровую стоимость.

Кроме того, стоимость аренды может быть рассчитана исходя из средней рыночной стоимости, которая существует на сегодняшний момент в данном конкретно взятом регионе. Также, расчёт ежегодной оплаты будет основан на информации, которая основана на базовой ставке, которая относится к категории земель данного конкретно взятого района.

Однако, всё что мы вам перечислили, может наоборот, только запутать вас. Поэтому, в следующем пункте мы подробно приведем вам формулу, которая поможет вам сориентироваться в данном вопросе.

Как рассчитывается стоимость?

Сколько стоит аренда земли у государства, цена её? Чтобы это узнать, нужно произвести расчета по некоей формуле. Перейдем к рассмотрению того, по какой формуле рассчитывается арендная плата.

Во-первых, необходимо осуществить такую процедуру как государственная кадастровая оценка недвижимости. При этом, важно определённое внимание удалить очередности проведения такой процедуры.

Если с момента, как была проведена последняя кадастровая оценка прошло более 4-5 лет, требуется провести снова для того, чтобы установить более точную стоимость на дела, ведь в результате инфляции цена могла как подняться, так и опуститься. После того, как вам стала известна примерная кадастровая стоимость земельного надела, вам необходимо вычислить полтора процента от стоимости.

Как гласит закон, первоначальная ставка, если речь идет об аукционе, не должна превышать полтора процента от кадастровой стоимости. Если же речь идет о ситуации, когда нет аукциона, а необходимо вычислить арендную плату за год, то в этой ситуации вам необходимо вычислить два с половиной процента от стоимости кадастровой.

Формула для аукциона выглядит так:

  • где, М – размер арендной платы за один календарный год, определенный договором;
  • К – кадастровая стоимость земельного надела в пересчете за 1 кв. м;
  • S – общая площадь надела по технической документации;
  • С – ставка платы за аренду, которая устанавливается регионами в индивидуальном порядке.

5 примеров с разными суммами и коэффицентами

  1. При кадастровой стоимости участка в 10 миллионов, и арендной ставке 1,5 сумма будет равна 15 000 000 в год.
  2. В ситуации, если данный земельный надел стоит 15 миллионов при ставке 1,8 сумма будет равна 27 000 000.
  3. Когда земельный надел имеет стоимость 8 000 000 руб. при арендной ставке в 2 процента, сумма составит 16 000 000.
  4. При сумме 500 000 руб и ставке 1,5 аренда составит 750 руб.
  5. При сумме 850 000 и коэффициенте 1,5 стоимость аренды составит 1 275 000.

Отличия в расчете стоимости исходя из вида участка

Ни для кого не секрет, что в зависимости от того, к какой категории принадлежат конкретные земли, определяется и стоимость участка.

Конечно, земли, которые подлежат под строительство, ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество ценятся намного выше, нежели чем участки, которые не являются плодородными, и не могут использоваться под постройки (о том, как взять участок земли в аренду у государства под строительство дома, читайте здесь).

Поэтому, администрация района индивидуально определяет, какой категории земель подлежит конкретно взятый участок, исходя из информации о ценах на рынке за земли, и назначает арендную стоимость. Этим и объясняется факт того, что величина и стоимость аренды в год может разниться и колебаться.

Таблица приблизительных стоимостей аренды 1/ГА земли в год в разных регионах РФ

Итак, определим, насколько разнятся цены по аренде в зависимости от региона, который вас интересует на конкретно взятый момент.

Как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена? Правила определения размера оплаты

Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому человеку или организации, называется арендой. В российском законодательстве общие положения об аренде описаны в Гражданском кодексе. Чтобы изучить порядок аренды земли, стоит обратиться к Земельному кодексу РФ. В частности, ст.22 данного кодекса описывает необходимые условия аренды земельных участков.

Что это такое?

Согласно законодательству, любой собственник любого земельного участка обладает в отношении него правами владения, распоряжения и пользования. В случае, если владелец сдает свой участок в аренду, право пользования и/или владения переходит арендатору.

Распоряжаться земельным участком по-прежнему может только собственник, однако арендатор имеет основания распоряжаться полученными правами владения и пользования: например, может переуступить их третьему лицу, если запрет на это не был прямо прописан в договоре (о договоре переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте в этом материале).

Права, переданные арендатору, и являются правами аренды земельного участка. Их стоимость в большинстве случаев будет зависеть от целей аренды и возможности извлечения дохода из участка. Самый простой вариант получения дохода – сдача участка в субаренду, в этом случае арендатор будет рассчитывать на прибыль, которая будет являться разницей между платой собственнику и доходом от субаренды (о составлении договора субаренды земельного участка и о порядке регистрации читайте здесь).

Условия начисления арендной платы за пользование землей

При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:

  • Стоимость аренды за расчетный период. Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
  • Срок аренды. В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
  • Периодичность оплаты. По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
  • Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка. При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
  • Способ оплаты. Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
  • Пропорции распределения арендной платы, если арендаторов больше одного.
Читать еще:  Интересуетесь, каковы нюансы приказа об увольнении по соглашению сторон? Узнайте обо всех особенностях и ознакомьтесь с образцом документа

Правила определения размера сумм

Размер арендной платы в общих случаях будет зависеть от:

  • расположения участка;
  • размеров и состояния земли;
  • целей аренды;
  • сроков аренды;
  • налогообложения;
  • кадастровой и рыночной стоимости участка.

Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.

Кадастровая и рыночная цена ЗУ

Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость, то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:

  • площади;
  • места размещения;
  • и других особенностей.

Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной, так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.

Как рассчитать по формулам, сколько стоит наем земли?

Стоимость аренды конкретного участка будет зависеть, в первую очередь, от того, является его владельцем государство или частное лицо.

Кроме оплаты непосредственно аренды, временный владелец также обязан оплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Расчет для государственных наделов

Стоимость аренды земель, которыми владеет государство, строго регулируется. Основана она будет на нескольких критериях, таких как кадастровая оценка, величина земельного налога и рыночная стоимость участка.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ описывает порядок и особенности предоставления участков в аренду. В большинстве случаев проводятся торги, которые могли быть инициированы и самим государством, и частным лицом. Договор аренды заключается с победителем. Без проведения торгов право аренды могут получить, например, организации для строительства объектов федерального значения, нефтепроводов, вышек связи. Социально и культурно значимые объекты тоже могут не участвовать в торгах.

Для участка, который выставлен на торги, начальная стоимость будет составлять некий процент от кадастровой оценки. В большинстве случаев это 1,5%. Бывает так, что кадастровая стоимость неизвестна, и тогда будет использоваться рыночная. В этом случае на базовую ставку повлияет и расположение земли, и ее ценность, и другие факторы.

Влияет на ставку также цель аренды участка. Например, аренда земли под сельскохозяйственные нужды значительно дешеле, чем аренда под строительство.

Если торги не проводятся, для расчета используется специальная формула:

К = А * С.

  • К – это кадастровая стоимость участка.
  • С – специальный коэффициент, разный для разных категорий арендаторов.
  1. Минимальный коэффициент – 0,01, применяется для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы.
  2. Максимальный коэффициент – 2, он подходит для аренды участка, на котором будет происходить добыча полезных ископаемых.

Расчет для частных наделов

Стоимость аренды частных земель не регулируется на государственном уровне, поэтому она больше зависит от внешних факторов.

Базовой формулой будет такая:

В более сложных случаях в формулу может быть добавлена, например, ставка земельного налога. Возможно использование и других повышающих или понижающих коэффициентов, это будет зависеть от характеристик участка.

Сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в собственности РФ

Договор аренды земли у государства заключается на определенный срок. Он может составлять до 49 лет, минимальный срок – год. Длительность аренды зависит от того, для чего будет использоваться земля. Так, например, участок для сельхоз посадок или фермерского хозяйства государство может дать на три года, землю под строительство многоэтажного дома – на десять лет. Срок аренды для участка с незавершенным строительством ограничен тремя годами. Это сделано для борьбы с долгостроями.

Как понятно из статьи, стоимость аренды земельного участка зависит от многих факторов. Не всегда ее можно заранее спрогнозировать, особенно при аренде земли у частного лица. Чтобы исключить переплату, желающему взять в наем земельный участок рекомендуется самостоятельно проанализировать его состояние перед заключением договора.

Участок должен подходить под цели и нужды арендатора, будь то сельхозработы или строительство. Стоит учитывать состояние участка и почвы, наличие инженерных коммуникаций (либо возможность их подведения) и другие факторы. В зависимости от всего этого будет рассчитана не только стоимость аренды, но и сумма налогов.

Расчет арендной платы за земельный участок и ее размер

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можно приобрести землю в собственность. Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.

Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Нормативная арендная плата

Стоимость устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из категории земли (целевого назначения) и её местоположения.

По категориям все земли можно условно разделить на те, которые государством не сдаются в аренду и не продаются, и на земли, которые могут находиться в частной собственности.

Первая категория не имеет отношения к данной статье, ко второй категории относятся земли:

  • для подсобного хозяйства – дачи;
  • сельскохозяйственного назначения – пашни;
  • промышленности – территории для строительства заводов;
  • населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

  1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
  2. Ценность участка для города, области. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
    • инженерная и строительная ценность;
    • социальная, экономическая роль;
    • природные качества территории;
    • историческая и архитектурная ценность;
    • прочие параметры.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли, так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной.

  1. При кадастровой оценке официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
  2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
  3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
  4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивает стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
  5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине, будет регулярно затапливаться.
  6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.

Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Читать еще:  Полезная информация об условиях предоставления военной ипотеки

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Прогноз цен на будущее

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Формулы для расчета

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.

Расчет аренды государственных земель:

  • А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
  • К – кадастровая стоимость земли;
  • % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

  • 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
  • 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
  • 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
  • 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Расчета аренды частных земель:

  • А – арендная плата в год;
  • Ц – рыночная цена земли;
  • % – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

  1. Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%.
  2. Рыночная стоимость – 100 000 рублей.
  3. Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год.

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей.

  1. Кадастровая цена – 300 000 рублей.
  2. Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
  3. Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы, необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в свободное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.

Сколько стоит долгосрочная аренда земли у государства, цена

У граждан Российской Федерации есть возможность приобретения или аренды земельных участков не только у частных лиц, но и у государства. Прежде чем заключить договор аренды, потребителей нередко интересует, сколько стоит аренда земли у государства? Цена подобной сделки зависит от множества факторов, а оформление аренды государственной земли имеет свои особенности, которые следует изучить подробнее.

Разновидности аренды

Все заключаемые договоры об аренде земель у государства, можно условно разделить на две основные группы. К первой относятся краткосрочные контракты, срок действия которых, не превышает одного года. Вторую составляют долгосрочные договоры, которые могут заключаться с муниципалитетом на срок до 49 лет.

Разбираясь, как получить участок земли на максимальный срок, следует отметить, что заключить подобный договор можно при условии использования земли для:

  • проведения магистральных трубопроводов;
  • постройки высоковольтных ЛЭП;
  • длительной сельскохозяйственной деятельности.

Кроме того, землю на 49 лет может получить тот гражданин, который владеет расположенным на ней недвижимым имуществом. Для этого, постройка должна быть капитальной, а арендатор должен иметь на неё зарегистрированное право собственности.

Особенности ценообразования

Одной из интересных особенностей, которые целесообразно учитывать при оформлении сделки на аренду земли у государства, представляется ценообразование. Ведь право аренды, как и приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может быть получено исключительно по результатам аукциона.

Из-за этого, земельный надел не имеет конкретной арендной ставки, так как она появляется лишь при заключении договора между гражданином и муниципалитетом. Для того чтобы определиться с вопросами ценообразования, будет разумным обратиться к законодательной базе, которая регулирует данную сферу.

Земельный кодекс, который 22 статьей регулирует все особенности, а также этапы оформления наделов для аренды у государства. Процедура и специфика оформления договора, а также требования к нему, подробно описаны в статье 39.8. При этом следует учитывать, что ни одна из вышеназванных статей не регулирует на федеральном уровне величину арендной ставке, по которой земля может быть предоставлена гражданину.

Однако Постановление Правительства РФ №582 указывает сразу несколько факторов, которые могут оказывать влияние на итоговую стоимость аренды земли. Среди них:

  • категория и назначение земельного участка;
  • кадастровая стоимость земли;
  • цель, с которой физическое/юридическое лицо желает арендовать земельный участок;
  • размер земельного налога, уплачиваемого с данного участка;
  • рыночная стоимость;
  • результаты публичных торгов, проведенных среди желающих получить право на аренду.

Важно учесть, что в большинстве ситуаций, потребитель может получить землю исключительно в ходе торгов.

Однако, существует ряд исключений, при которых, федеральные или муниципальные органы власти вправе предоставить землю без проведения аукциона. Подобный способ предоставления возможен, если:

  • землю планируется использовать для личного подсобного хозяйства;
  • на участке планируется возведение личного жилого объекта (дома или дачи);
  • на земле предполагается возведение социальных объектов — детских садов, музеев и прочих;
  • лицо, претендующее на право аренды, имеет налоговые льготы.

Последний пункт утвержден федеральным законом №117, принятым в 2002 году, что позволяет получить помощь в аренде некоторым категориям граждан. Если же торги были назначены, муниципалитет или федеральные власти должны уведомить об этом всех потенциально заинтересованных лиц, иначе сделка по результататам аукциона может быть признана незаконной.

Как рассчитывается арендная ставка

Торги представляются отличным способом приобрести право на аренду по стоимости, существенно ниже рыночной. Ведь начальная цена, как правило, устанавливается в пределах от 1,5 до 6% от оценочной, что позволяет арендаторам сэкономить. Поскольку в качестве арендатора выступает государство, крайне важно изучить формулу, по которой рассчитывается оценочная стоимость.

Для этой цели используется формула А=К*С, где А является итоговой арендной ставкой, а К кадастровой стоимостью земли. Отдельного рассмотрения заслуживает «С», так как это специальный коэффициент, который может варьироваться в зависимости от цели аренды земли, а также категории гражданина, выступающего в роли арендатора.

Читать еще:  Что необходимо предпринять, чтобы сделать загранпаспорт в Крыму? Пошаговая инструкция

Наиболее распространенные значения коэффициента:

  • 0,01 для юридических и физлиц, попадающих под действие ФЗ№117 о налоговых льготах;
  • 0,06 для земли, которую планируется использовать для сельского хозяйства, огородных и садоводческих работ, фермерской деятельности;
  • 1,5 для участков, на которых планируется возведение жилых и промышленных строений;
  • 2 для земель, на которых предполагается добывать полезные ископаемые.

Если конкретный случай попадает под один из этих пунктов, торги чаще всего не проводятся. При этом существует несколько категорий граждан, которые вправе претендовать на бесплатную аренду земель на бесплатной основе.

Подобная формула используется лишь в тех случаях, когда не планируется проведение торгов. В противном случае используется более сложный вариант А=S*Bs*Kt*Kc. В этой формуле А-арендная ставка, S-площадь земельного участка, Bs-региональная ставка, Kt-зональный кадастровый коэффициент, Kc-целевой коэффициент, учитывающий предполагаемую цель использования земли. Среди них, следует упомянуть работников бюджетной сферы — учителей, врачей и прочих востребованных специалистов.

Главным условием для получения права на безвозмездную аренду представляется переезд в сельскую местность, а также проживание на территории на протяжении 10 лет.

Аренда земли под коммерческую деятельность

Если планируется узнать, как арендовать земельный участок у муниципалитета под коммерческую деятельность, например, магазин, потребуется обратиться к представителям местной администрации района или города по месту нахождения участка. Важно учесть, что аренда государственной земли под магазин не является основанием для освобождения от участия в открытом аукционе.

Для того, чтобы оформление прошло успешно, потребуется подготовить следующий пакет документов:

  • заполненное заявление о желании арендовать участок;
  • паспорт гражданина РФ;
  • учредительные документы юрлица или ИП;
  • квитанция об оплате пошлины за участие в торгах.

Выясняя, как взять в аренду землю у государства, кандидату следует собрать необходимые документы, и выполнить ряд манипуляций, позволяющих оформить договор:

  1. Подать заявку на участие.
  2. Внести 12-15% от оценочной стоимости земельного надела.
  3. Успешно выиграть торги.
  4. Заключить договор и возвести коммерческое сооружение в соответствии с оговоренными в контракте сроками.
  5. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Спустя 3 года допускается выкуп земли. Важно помнить о том, что согласно ст.624 ГКРФ, соглашение аренды может подразумевать наличие условия о выкупе арендуемого имущества. Для этого, должно быть соблюдено сразу два условия — срок аренды должен завершиться, а арендатор должен погасить полную цену земельного надела, указанную в договоре.

Несмотря на то что действующее законодательство предусматривает возможность досрочного погашения стоимости земли при желании её выкупить, на практике подобное встречается крайне редко. Это связано с внушительной стоимостью большинства земельных участков, что требует постепенного погашения.

Если по каким-либо причинам условие о выкупе земли отсутствует в договоре, его всегда можно включить , оформив дополнительное соглашение, прикрепленное к договору. Подобное соглашение может предусматривать возможность учета ранее выполненных платежей в счет погашения части стоимости имущества.

Получение земель в аренду для личных нужд

Если гражданин планирует взять аренду какой-либо земельный участок для личного использования, ему потребуется пройти через несколько этапов. Прежде всего, потребуется найти подходящую территорию, что проще всего сделать с помощью интерактивной кадастровой карты, которую можно найти на официальном портале Росреестра.

Выбирая участки, важно убедиться в том, что на него отсутствуют зарегистрированные права собственности. Сделать это можно, посетив местную администрацию, в ведении которой расположен надел. Далее потребуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Администрация принимает решением о том, будут ли в конкретном случае проводится торги либо право аренды перейдет к кандидату на внеконкурсной основе.
  2. Если было принято решение провести аукцион, соответствующее объявление будет размещено в местной газете, а также на сайте ведомства.
  3. Проводится аукцион, по итогам которого, определяется победитель, имеющий право на аренду земли. Если другие участники аукциона отсутствуют, право аренды переходит единственному кандидату.
  4. Зарегистрировать письменный договор в филиале Росреестра, расположенного по месту прописки гражданина, арендовавшего землю у муниципалитета.

Особое внимание следует уделить содержанию соглашения. В нем обязательно должна быть указана площадь арендуемого участка земли, сроки аренды, регистрационная информация, а также все прочие условия, обговоренные с арендодателем (муниципалитетом) заранее.

Условия аренды сельскохозяйственных участков

Государство предоставляет возможность гражданам арендовать земли в различных объемах для дальнейшего ведения сельскохозяйственной деятельности.

Действующее законодательство не предусматривает наличия каких-либо ограничений, касающихся количества земли у одного арендатора, вне зависимости от его статуса (физлицо, ИП, юрлицо).

Кроме того, если договор аренды уже был заключен, его арендатор может переоформить участок на другое лицо, при условии согласия со стороны муниципалитета. Кроме того, долгосрочная аренда земли у государства может быть использована в качестве предмета залога при обращении в различные финансовые организации.

Тип арендной платы, взимаемой с гражданина или юридического лица, может существенно варьироваться. Она может иметь вид:

  • стандартных платежей;
  • доли производимой продукции;
  • услуг, предоставляемых арендатором;
  • передачи в собственность имущества;
  • средств, израсходованных на улучшение и благоустройство участка.

Подобным образом, возможна аренда земли в Крыму на 49 лет, в Московской области или любом другом регионе России.

Следует помнить о том, что законодательство предусматривает ответственность за нанесение ущерба окружающей среде в следствие сельскохозяйственной и иной деятельности. При наступлении подобных обстоятельств, муниципальные или федеральные власти имеют полное право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как арендовать земельный участок у государства: цена, условия и правила участия в торгах

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Правила аренды земли

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

Его значение приведено в таблице:

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Порядок оформления аренды

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.

Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.

Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector