Содержание

Выписки из законодательной базы о том как сдать в аренду землю сельхозназначения и другие виды земельных участков

Аренда земли сельхозназначения

Главная » Земля » Аренда земли сельхозназначения

Для большинства определение земель сельхозназначения понятно, многие знают, что к этой категории земель относятся те территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, использовать эти земли необходимо для взращивания культурных растений, для животноводства. Однако, многие даже не подозревают, насколько разнообразны виды применения такого типа земель. Рекомендуем ознакомиться с ними.

Особенности аренды земли сельхозназначения

Чтобы максимально эффективно применять различные типы земель по их назначению, необходимо придерживаться строгой системы разграничения землепользования. При этом важно, чтобы правовой статус землепользователей был защищен государством.

Установленная категория земельного участка влияет на правовые взаимоотношения граждан с таким участком. Знайте, что территория России на 39% состоит из земель, отведенных под сельскохозяйственные нужды. Для современной политики России земли указанной категории являются важнейшими по целевому назначению и охраняются законом.

Государство выделяет три категории земель сельхозназначения:

  • Приоритетные земли сельхоз назначения, которые находятся под особым контролем государственных структур, обеспечивающих их безопасность и целевое использование;
  • Ценные территории и земли, признанные продуктивными;
  • Участки земельного массива, которые относятся к непригодным для возделывания культурных растений или выращивания скота, и угодья плохого качества для осуществления целевого назначения.

Благодаря такому делению земли государство по-разному оценивает кадастровую стоимость перечисленных категорий земли. А это позволяет применять по назначению большее количество плодородных земель. Знайте, что одно из важных условий применения земли заключается в обеспечении сохранности свойств территории, выделенной под конкретное целевое применение.

Вид целевого назначения собственники земельных участков указывают в любых договорах аренды, при купле-продаже территории, которые относятся к указанным участкам.

Земельные угодья сельскохозяйственного назначения предусмотрены для следующих видов деятельности:

  • Осуществление садоводческой деятельности, содержание и обработка огородов;
  • Осуществление животноводческой, рыболовецкой, охотничьей деятельности в пределах указанной территории;
  • Для осуществления запасов сена;
  • Применение земли для выпаса скота;
  • Дачное малоэтажное строительство преимущественно жилыми помещениями для временного проживания в летний период.

Знайте, что при аренде земли сельскохозяйственного назначения арендатор обязан осуществлять деятельность на участке в соответствии с целевым назначением земли. Если сельскохозяйственные земли арендатор применяет не по прямому назначению, осуществляет деятельность, запрещенную в отношении указанной категории земель, то попадает под штрафные санкции.

Чаще всего такой арендатор лишается права продолжать использовать землю, полученную в аренду, а договор аренды расторгается. Знайте, что применение земли не по назначению в течение трех лет влечет за собой потерю прав в отношении данной территории. Собственник по суду признается недобросовестным.

Аренда земель сельхозназначения у частного лица

Чтобы получить у частного владельца землю сельхозназначения в аренду, учтите особенности допустимого варианта применения земли. Нельзя самостоятельно менять вид разрешенного применения участка земельного массива в договоре аренды. Такие действия влекут административные наказания в отношении участников такой сделки.

Поймите, что недопустимо составлять договор аренды в отношении территории, определенной для выпаса скота, а фактически строить жилые помещения. Владелец земли может намеренно включить право застройки территории в аренду земельного участка сельхозназначения, чтобы стоимость аренды была выше. Однако, применение сельхоз земель для строительства запрещено законом, поэтому договор аренды не определяет правовой статус участка.

Очень сложно составить договор аренды земельного пая, так как большинство участков земли находятся в общей собственности, а владельцы имеют право только на свою долю.

Проблема заключается в том, что обрабатываются участки земли совместно, границы не выделены и межевание не проводилось. Взаимоотношения собственников строятся на доверительных отношениях или устных договоренностях.

Главная проблема такой ситуации заключается в формальности прав собственников на землю. Невозможно взять в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю земельный надел сельхоз назначения только потому, что требуемый участок земли не выделен в натуре. При этом права на землю не зарегистрированы ни в кадастре, ни в любом другом реестре недвижимого имущества.

Чтобы взять в аренду описанный выше участок земли, необходимо составить коллективный договор аренды в отношении земли со всеми дольщиками. Чтобы применить земли под ведение фермерского хозяйства, необходимо узнать количество владельцев, которые владеют долями в требующемся участке. Затем, необходимо составить коллективный договор, учитывая каждого пайщика земли.

Аренда земель сельхозназначения у государства

Каждый гражданин России может составить обращение в органы исполнительной власти в муниципалитетах или городах, чтобы претендовать на получение сельскохозяйственных угодий в пользование на основании договора аренды.

На этапе подбора необходимого участка земельного массива, который удовлетворяет требованиям гражданина, желающего приобрести его в аренду, оформляется документ о выборе участка земельного массива.

После того как заявитель определился с участком, осуществляется подготовка кадастрового паспорта для территории, осуществление межевания, подготовка технической документации в отношении земли. После подготовки всех необходимых документов проводится процедура торгов на основе аукциона, при этом не имеет значения, сколько претендентов на участок.

Когда определяется победитель аукциона, с ним муниципалитет заключает договор аренды земли для осуществления деятельности сельскохозяйственного направления.

Учтите, что при попытке оформить в аренду территорию под с/х деятельность в пользу фермерского хозяйства необходимо учесть определенные особенности этого процесса. Учтите, что фермерские хозяйства могут претендовать на землю и заключить договор аренды с государством без формирования и проведения конкурса или аукциона.

Можно ли отдать в аренду землю сельхозназначения?

Об аренде земли под фермерское хозяйство читайте тут.

Для этого необходимо:

  • Обосновать и доказать необходимость аренды указанного участка земли для осуществления целевой деятельности;
  • Учтите, что договор будет заключен в течение недели с фермерским хозяйством, если доказательная база и обоснованность требования отменить аукцион будет удовлетворена исполнительными органами муниципалитета;
  • Собирать документы и проводить регистрацию земельного участка необходимо заявителю.

Участвовать в аукционе за право получить в аренду землю сельхозназначения, собрать все необходимые бумаги и оформить участок земли, провести межевание, получить кадастровую документацию долго и дорого. Выходом в такой ситуации может стать вариант приобретения земли указанного назначения в пользование на основании договора субаренды.

Договор аренды земель сельхозназначения

Знайте, что у земель сельхоз назначения есть определенные отличительные характеристики:

  • Ценность земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения на основании географического положения территории;
  • Плодородие земли;
  • Возможность осуществлять мероприятия по целевому использованию земли из-за особенностей рельефа территории.

Если владелец земли или арендатор, передающий права на использование земельных ресурсов в субподряд, имеет все необходимые документы, обосновывающие его право распоряжаться землей, только в таком случае можно заключать договор на аренду земли. Поймите, что арендовать землю можно в любом количестве, ограничений по этому поводу в законодательстве нет.

Если принимается решение повторно предоставить права аренды на землю в отношении конкретного участка, то это сделать можно лишь при согласии действующего арендатора.

Если предприниматель, арендующий землю, заключает договор кредита, то в качестве залогового имущества может оставить право аренды на участок земли на весь период аренды. Если владелец земли не желает передавать землю в залог, не желает, чтобы арендатор передавал участок в залог для банка, то данные ограничения можно вписать в договор аренды.

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

На основании нормативных актов в российском законодательстве земли сельхозназначения можно взять в аренду сроком от 3 до 49 лет. Земли для заготовки сена и выпаса скота берутся в аренду на 3 года.

Законодательно ограничивается размер арендуемого участка земли, который может составлять от 10 до 50 соток, в зависимости от муниципальных законов в конкретном регионе. Количество участков в аренде у гражданина может быть неограниченным.

Стоимость аренды земли сельхозназначения

Стоимость аренды определяется владельцем участка, арендатор обязуется уплачивать аренду в денежном эквиваленте или в натуральном виде. Все зависит от конкретного договора аренды и условий ее выплаты. Размер арендной платы определяется владельцем участка. Государство ограничивает собственника в праве изменять размер арендной платы. Для земель сельхозназначения аренда определяется один раз в год.

Стоимость аренды рассчитывается с учетом общей площади арендованной территории, стоимости единицы измерения, например, стоимость сотки земли. В договоре обязательно должна быть указана итоговая стоимость аренды за весь участок за год.

Делая вывод, поймите, что взять земли сельхоз назначения у собственников сложно, так как не все пайщики могут согласиться уступить свой участок по указанным условиям. В итоге земельный надел может иметь неудобную геометрию для использования по назначению. Задумайтесь, возможно, лучше постараться арендовать территорию под ведение сельскохозяйственной деятельности у государства.

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

В состав сельскохозяйственных земель входят:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
  • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
  • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
  • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.
Читать еще:  Как взять ипотеку в банке «Возрождение»: основные особенности и условия предоставления кредита

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

  1. растениеводства;
  2. животноводства;
  3. фермерского хозяйства;
  4. производства с/х и смежной продукции;
  5. ведения личного подсобного хозяйства;
  6. организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

  • минимальный – 3 года;
  • максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

  1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
  2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
  3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

  • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
  • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

  1. платежей;
  2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
  3. передачи в собственность какого-либа имущества;
  4. предоставления арендатором установленных услуг;
  5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Как арендовать ЗУ?

У частного лица

Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

  • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
  • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
  • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
  • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.

Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

  1. Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
  2. Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
  3. Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
  4. По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

У государства или муниципалитета

Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

  1. По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
  2. Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
  3. Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
  4. Победитель торгов получает право на аренду.
  5. В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
  6. Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

Возможна ли субаренда?

Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды;
  • согласие собственника на сделку с субарендатором.

Нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

  1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
  2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

См. комментарии к статье 10 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ пункт 1 статьи 10 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 марта 2015 г.

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 336-ФЗ в пункт 4 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Читать еще:  Особенности трудоустройства беременных: могут ли отказать в приеме, уволить на испытательном сроке и прочие нюансы

Информация об изменениях:

Абзац третий утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Абзац четвертый утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Абзац шестой утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 8 июля 2018 г. — Федеральный закон от 27 июня 2018 г. N 164-ФЗ

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. N 327-ФЗ в пункт 5.1 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения

5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 6 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 446-ФЗ в пункт 7 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2014 г.

7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ статья 10 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 8

8. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю? на сайте Недвио

Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.

В этой статье мы расскажем о том, что нужно учесть, если вы решили сдать участок в аренду, и как правильно оформить договор такой сделки.

Договор аренды земли. Основные положения

Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

Кто может сдавать / арендовать землю?

Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

  1. заповедные земли;
  2. земля в собственности ФСБ;
  3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
  4. зоны хранения радиационных отходов.

Подготовка документов

Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:

1. Межевание

Комплекс работ по межеванию включает в себя:

  • определение границ земельного участка;
  • составление плана местности;
  • исследование уровня грунтовых вод;
  • расчет положения над уровнем моря.

Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.

2. Кадастровый план

Для его оформления нужны следующие документы:

  • план межевания;
  • документы, подтверждающие владение недвижимостью;
  • определение назначения земельного участка;
  • типы построенных объектов – жилые, нежилые;
  • разрешение на пользование землей;
  • при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.

Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

Земли с/х назначения делятся на:

  • сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
  • дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
  • лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
  • с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
  • застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

С/х земли можно использовать для:

  • ведение сельхоз работ;
  • создание фермерских хозяйств;
  • культивация овощных и плодовых растений;
  • учреждение дачных сообществ;
  • разведение рыб и животных;
  • научно-исследовательские работы.

Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договора аренды земельных участков разделяют на:

  • кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
  • краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
  • долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.

Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.

Документы, необходимые для оформления аренды земли

Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:

  1. распорядительный документ в 2-х экземплярах;
  2. кадастровый план и его заверенная копия;
  3. договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
  4. акт о межевании;
  5. подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
  6. сведения о сделке и предоставлении земли;
  7. паспорт и его заверенная копия;
  8. справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
  9. квитанции об уплате госпошлины.
Читать еще:  Правильное оформление записи в трудовой книжке при увольнении по соглашению сторон и нюансы выдачи документа

Условия досрочного расторжения сделки

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора

Со стороны владельца:

  • если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
  • нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
  • многочисленные нарушения по срокам оплаты;
  • действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

  • арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
  • в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
  • на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
  • собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Условия продления аренды земельного участка

Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

  1. арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
  2. автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
  3. заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

Арендная плата. Размер и порядок уплаты

Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.

Формы арендных платежей:

  • денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
  • натуральная;
  • отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).

В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:

  • размер арендной платы;
  • ежегодная (ежеквартальная) индексация;
  • форма платежа;
  • сроки;
  • порядок внесения денежных средств;
  • пересмотр суммы или формы уплаты;
  • ответственность за просрочки и отсутствие платежей.

Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:

  1. любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
  2. подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
  3. перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
  4. определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
  5. собрать все необходимые для сделки документы;
  6. обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
  7. четко оговорить все условия по внесению арендной платы.

Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.

Как сдать в аренду часть земельного участка?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ, часть II.
  • Земельный кодекс РФ.
  • Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
  • Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.
  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007.
  • Письмо Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

    Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

    Обоснование. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Этими основными законами являются Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Государственный кадастр недвижимости содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а если объектом является земельный участок — описание местоположения его границ.

    Таким образом, исходя из данного законом определения земельного участка, следует, что его границы должны быть четко определены и описано их местоположение. Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    В случае раздела земельного участка у его собственника вместо права собственности на единый участок возникает право собственности на все образуемые в результате этих действий земельные участки.

    Что касается сделок с земельными участками, в том числе аренды, то согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ участки, за исключением изъятых из оборота земель, могут предоставляться собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ. Согласно нормам гражданского законодательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Закон прямо предусматривает, что объектом аренды в этом случае могут быть именно определенные в соответствии с законом земельные участки. Вопросы, связанные с арендой земельного участка, регулируется также и ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

    Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ. При несоблюдении этого условия договор аренды земельного участка считается незаключенным. Данный вывод подтверждается и существующей судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.

    Существенное условие договора аренды, в том числе и земельного участка – подробное описание его объекта. В договоре должны быть четко определены такие обязательные характеристики объекта, как месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания таких условий договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным. Об этом нам говорит и судебная практика — Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.

    Эти же требования для индивидуализации земельного участка содержатся и Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», где сказано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка, а именно вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения в кадастр, описание местоположения границ и площадь участка.

    Таким образом, по общим принципам законодательства не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок не может являться предметом сделки аренды.

    Ситуация, связанная с возможностью аренды части земельного участка, выглядит следующим образом.

    Согласно пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются, в том числе, части земельных участков. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эта позиция подтверждена и в Письме Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

    Следует в этой связи отметить, что согласно ч. 11 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения теряют свой временный характер с момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении пяти лет со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не будет осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения), то такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Кроме того, если представление кадастрового плана земельного участка необходимо для государственной регистрации договора аренды земельного участка, то, по мнению арбитражных судов, часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007).

    Резюме. В соответствии с нормами гражданского законодательства земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка должны быть четко определены, а их местоположение описано в государственном кадастре недвижимости. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    Гражданским и земельным законодательством предусмотрены сделки с земельными участками, в том числе аренда земли. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Одним из существенных условий договора, в том числе договора аренды, является условия об объекте. Применительно к земельному участку в договоре аренды должны быть отражены такие его характеристики, как месторасположение, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания в договоре таких условий договор аренды земельного участка может быть признан судом незаключенным. Таким образом, земельный участок, не поставленный на государственный кадастровый учет, не может являться предметом сделки, в том числе аренды.

    В отношении сделок с частью земельного участка можно сообщить следующее. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эти сведения носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если в течение пяти лет не будет произведена государственная регистрация такого обременения, то эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Остались вопросы? Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector