Содержание

Хотим продать недвижимость. Как произвести оценку стоимости нежилого помещения?

Хотим продать недвижимость. Как произвести оценку стоимости нежилого помещения?

У людей, интересующихся реализацией прав собственности, возникает необходимость обращаться к специалистам по оценке стоимости нежилого недвижимого имущества.

Стоимость капитала, вложенного в нее, со временем изменяется под действием инфляции, уровня спроса, физического, морального и экономического износа зданий. К нежилой недвижимости относятся офисные, торговые и производственно-складские помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

  • Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
  • Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
  • Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
  • Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.

Методы подсчета при разных подходах

При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:

  1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
  2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
  3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

  1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
  2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
  3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
  4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.

Сравнительный

Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

  1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
  2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

Как рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Рассмотрим простой пример расчета объекта затратным подходом.

Пример:

Требуется определить остаточную восстановительную стоимость 1м 2 здания.

  • площадь – 3000м 2 ;
  • здание построено 15 лет назад;
  • предполагаемый срок жизни – 60 лет;
  • удельные затраты на строительство нового здания – 750 000 у.е.
  • затраты на строительство 1м2: 750 000 / 3000 = 250 у.е./1м2;
  • физический износ: 15 / 60 • 250 = 62,5 у.е./1м2;
  • восстановительная стоимость: 250 – 62,5 = 187,5 у.е/1м2.

Онлайн-калькуляторы

Для расчета ориентировочной стоимости нежилой недвижимости, можно воспользоваться онлайн-калькуляторами на сайтах Твой адрес и Релайн.

Инструкция по проведению экспертизы

Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

Перечень необходимых документов:

  • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
  • Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
  • Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Определение цели и вида стоимости.
  2. Составление плана и договора на проведение оценки.
  3. Сбор и анализ информации.
  4. Анализ наиболее эффективного использования.
  5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
  6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.

Разница в определении цены нежилого помещения и аналогичного здания

Зданием считается наземное строительное сооружение, являющееся объектом капитального строительства, в состав которого входят помещения внутри и коммуникации.

Помимо указанных выше документов, для оценки здания необходимо предоставить копию геодезического проекта или карту с обозначением и описанием местоположения, данные о состоянии земельного участка, об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего, и иную техническую документацию на строительство и реконструкцию.

Оценка здания более трудоемкий процесс, чем оценка помещений, но с применением тех же методов, стандартов и принципов.

Во избежание споров об адекватности и законности итоговой стоимости для тех или иных целей следует обращаться к специалистам, имеющим законное право на проведение оценочной деятельности.

Указанная в отчете величина итоговой стоимости является рекомендованной для совершения сделки в течение шести месяцев, после чего является недействительной в связи с изменяющимися внешними факторами и состоянием самого объекта.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Документы для оценки нежилого помещения. Как определить кадастровую стоимость?

Сегодня в России довольно часто проводиться процедура оценки нежилого помещения. Это делается с различной целью и разнообразными способами. Оценку производят соответствующие организации, которые требуют плату за свои услуги.

Подобной деятельностью занимаются специализированные организации. Однако заниматься подобной деятельностью может не каждый, кому этого захочется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Виды стоимости нежилого помещения

На сегодняшний день цена подразделяется на две разновидности.

  1. Рыночная стоимость определяется, когда помещение принимает участие в разного рода сделках, например, купля – продажа, аренда, кредитование в залог и т.д. Дело в том, что если в документах, участвующих в подобных операциях, не фигурирует подобная цена, то произвести их в полном объёме не удастся.
  2. Кадастровая стоимость представляет собой цену, какого – либо недвижимого объекта, занесённого в реестр ФСК. Значения описанных выше стоимостей могут отличаться друг от друга.

Что это такое и как её узнают?

Подобное понятие представляет собой цену на нежилое помещение, которая определяется в ходе процедуры независимой оценки. Она может производиться несколькими способами.

  1. Сравнительным методом, когда оценщики производят осмотр рынка недвижимых объектов и подвергают сравнению расценки на похожую недвижимость.
  2. Затратный подход, когда в обязательном порядке производится расчёт суммы для полного восстановления или замещения объекта.
  3. Доходный способ, когда рассчитывается ожидаемая прибыль, которую может в будущем принести оцениваемое нежилое помещение.

Кадастровая цена: можно ли ее уменьшить?

Это понятие представляет собой довольно универсальную стоимость, которая может быть применена в разных целях. Если нужно найти подобную величину, то всё делают так:

  1. о нежилом помещении собираются сведения относительно экономических, рыночных и других показателей;
  2. далее, все недвижимые объекты подразделяют на уникальные и те, которые можно оценить посредствам статистических методов;
  3. потом объекты для статичной оценки подразделяют в зависимости от определённых признаков;
  4. следующим шагом, принимается решение о том, какой именно метод применять;
  5. потом в соответствии с выбранным способом уточняют критерии оценки для каждой группы объектов;
  6. затем, производится оценка качества, если она неудовлетворительна, то группы объектов формируют по – новому;
  7. последним шагом, высчитывают удельный показатель кадастровой цены.

При проведении подобной оценки необходимо чётко придерживаться описанного алгоритма.

Как и когда она определяется?

Как уже упоминалось выше, каждый тип цены необходим в разных ситуациях, например:

  • определение рыночной стоимости необходимо, когда имеет место договор аренды, процедура страхования, наследование, оформление залога по кредиту в банк, купля – продажа и т.д;
  • что касается кадастровой цены, то она необходима, если производиться отчуждение, сдача в аренду, выплата налога на объекты недвижимости, внесение в уставной фонд, снятие с баланса и т.д.

Кто осуществляет оценку места?

У оценочной организации должен быть соответствующий сертификат на подобную деятельность. Если таковой имеется, то оценочная организация посылает своего специалиста, который производит необходимые измерения, расчеты, после чего предоставляет отчёт.

Стоит упомянуть, что на сегодняшний день существует много фирм, занимающихся подобной деятельностью, но среди них немного по – настоящему надёжных и недорогих оценщиков. Как правило, людям, нуждающимся в подобных услугах, приходиться выбирать между ценой и качеством оказания услуг по определению стоимости.

Применяемые методы

Как уже упоминалось выше, существует три метода определения рыночной стоимости нежилого помещения, а именно:

  1. сравнительный вариант, который подразумевает мониторинг рынка недвижимости и сравнение расценок на похожие объекты;
  2. затратный способ, при котором расчёту подвергается сумма необходимая для полного восстановления или замещения помещения;
  3. доходный метод, подразумевающий определение ожидаемого дохода.

Если речь идёт о кадастровой цене, то метод определения всего один и человеку, который взялся найти подобную стоимость стоит чётко придерживаться алгоритма, обозначенного выше. Таким образом, оценка кадастровой и рыночной стоимости производиться разными способами, которые в некотором плане похожи между собой, но при этом кое – где отличаются.

Заказ проведения

Если в силу жизненных обстоятельств гражданину России потребовалось узнать любой тип стоимости нежилого помещения, описанного выше, то ему стоит делать всё так:

  1. первым делом, нужно выбрать конкретную оценочную организацию, работающую на устраивающих клиента условиях;
  2. далее, в такую фирму необходимо написать заявление о проведении оценки и приложить к нему пакет документов, которые сыграют роль основания для производства подобной процедуры;
  3. следующим шагом, в нежилое помещение должен явиться оценщик, и после осмотра составить отчёт и предоставить его своему начальству;
  4. последним шагом, от заказчика требуется забрать отчёт об оценке из организации, её производившей.

Если все описанные шаги выполнены в чёткой последовательности, то можно получить документально подтверждённую стоимость помещения в кротчайшие сроки.

Документы: до и после процедуры

Если заинтересованный в оценке гражданин желает получить отчёт без задержек, то ему стоит собрать и предоставить в оценочную организацию пакет документов, в который входят:

  1. свидетельство, подтверждающее проведение процедуры государственной регистрации;
  2. технический паспорт, полученный в органе БТИ;
  3. паспорт, содержащий кадастровые сведения о помещении;
  4. документы, способные подтвердить право заказчика оценки на помещение;
  5. информация о присутствии разного рода обременений или ограничений, связанных с использованием объекта недвижимости.

Какова сумма оценочной деятельности?

Ответ на подобный вопрос можно получить, только обратившись в организацию, занимающуюся оценочной деятельностью. К тому же сумма гонорара напрямую зависит от таких факторов как цель оценки, тип недвижимости, сроки подготовки отчёта и т.д.

Дело в том то разные фирмы имеют свои уникальные тарифы, которые могут быть совершенно непохожи друг на друга. В целом стоимость услуг оценщиков может колебаться от 5000 до 15000 руб. Однако, в подобных компаниях возможны скидки, которые не являются редким явлением.

Сколько действительны результаты?

Не стоит забывать, что после того как оценка проведена и отчёт предоставлен, необходимо в кротчайшие сроки использовать его по назначению. Дело в том, что подобный документ имеет свой период действительности, который составляет не более 6 месяцев.

Стоит упомянуть, что в российском законодательстве срок действия подобного документа не установлен. Поправку вносит только вышеупомянутый приказ.

Проведение оценки нежилого помещения нельзя назвать сложной процедурой, если человек, заказывающий её проведение, знает куда идти и что писать. Стоит отметить, что если оценщики просят больших денег за свои услуги, то это вовсе не значит, что они способны справиться со своей работой лучше других.

К сожалению, сегодня чаще всего дела обстоят с точностью до наоборот. Лучше пользоваться услугами старых и проверенных фирм, которые зарекомендовали себя среди большого количества клиентов на протяжении десятков лет исправной работы.

Могу ли я продать нежилое ниже кадастровой стоимости при 1,5 летнем владении им. Какой налог уплачу при продажи?

Добрый день уважаемые профессионалы.

Прошу разъяснить некоторый вопрос.

Я хочу продать недвижимость (нежилое) на первом этаже многоквартирного дома. Регистрация и покупка объекта -июнь 2015г. ,т.е. в использовании около 2 лет.

1. Могу ли я установить сумму в договоре 1 000 000 руб. ? Кадастровая стоимость 6,5 млн.р.

2. Какой налог мне придётся уплатить ?

3. Как мне минимизировать расходы по налогообложению сделки – учитывая что покупатель, мой друг – риски оспоривания сделки минимальны ?

Как я понимаю, что в изменениях к № 382-ФЗ от 29.11.2014г. речь идет о жилых квартирах и.т.д – квартиры купленные до 01.01.2016г. не попадают под действия этого закона. А что с нежилым ?

Уточнение от клиента

договор на самом деле фиктивный, т.к. владельцем данной недвижимости являюсь я, но по некоторым обстоятельствам я ее оформил на своего друга. стоимость покупки в 2015г. 8,2 млн.руб. кадастровая 6,5 млн.р. Сейчас появилась причина, по которой данную недвижимость мне срочно нужно оформить на себя. Недвижимость сдается в аренду — ОФИЦИАЛЬНО..

— относятся ли все эти рассуждения к моей ситуации, если она официально предпринимательская недвижимость ?

— я правильно понял : продавая за 1 млн.руб. , уплачиваю налог с 750 тыс.руб. — 13% или вообще ни чего не оплачиваю — т.к. продажа , ниже покупки ?

— существует риск выяснения обстоятельств с налоговой касательно фиктивной сделки ? но как можно доказать что сделка фиктивная ? разные финансовые мотивы бывают у людей.

— или указать стоимость 4,5 млн. (70% от кадастра) — но в случае вопроса о подтверждении моего дохода — будет немая пауза.

Подскажите, как мне переписать эту недвижимость на меня, или лучше ждать 3 или 5 лет для верности ??

Действительно, Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» установлено:

Статья 4.
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

В данной норме речь не идет только о жилых помещениях, а речь идет о всех объектах недвижимого имущества.

Поэтому можете спокойно продавать другу за 1 млн.руб., затем обязательно нужно будет подать декларацию на следующий год после продажи до 30 апреля и применить вычет в 1 млн.руб., чтобы не платить налог.

Главное, чтобы данная недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст.220 НК РФ:

положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

С Уважением, Олег Рябинин.

Да, извиняюсь за неточность. Размер вычета при продаже нежилого недвижимого имущества составит 250 тыс.руб., а не 1 млн.руб. но кадастровая стоимость по прежнему учитываться не будет. Поэтому, чтобы не платить налог, можно продать за 250 тыс.руб. (риски доначисления налоговой, конечно, будут в случае оспаривания такой сделки)

Евгений, добрый день.

Вы можете установить сумму в 1 млн, и тем самым не платить налог, на основании налогового вычета, если Вы покупали эту недвижимость, можете ставить сумму покупки и при этом тоже не платить налог. Единственное, что если вы поставите 1 млн, то налоговая может постараться признать эту сделку мнимой.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

[Налоговый кодекс РФ][Глава 23][Статья 220]

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с
пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на
получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с
учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей
статьей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде
от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей)
в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого
имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего
Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с
подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 170]

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для
вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,
ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью
прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К
сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и
содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Документы для оценки нежилого помещения. Как определить кадастровую стоимость?

Сегодня в России довольно часто проводиться процедура оценки нежилого помещения. Это делается с различной целью и разнообразными способами. Оценку производят соответствующие организации, которые требуют плату за свои услуги.

Подобной деятельностью занимаются специализированные организации. Однако заниматься подобной деятельностью может не каждый, кому этого захочется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Виды стоимости нежилого помещения

На сегодняшний день цена подразделяется на две разновидности.

  1. Рыночная стоимость определяется, когда помещение принимает участие в разного рода сделках, например, купля – продажа, аренда, кредитование в залог и т.д. Дело в том, что если в документах, участвующих в подобных операциях, не фигурирует подобная цена, то произвести их в полном объёме не удастся.
  2. Кадастровая стоимость представляет собой цену, какого – либо недвижимого объекта, занесённого в реестр ФСК. Значения описанных выше стоимостей могут отличаться друг от друга.

Что это такое и как её узнают?

Подобное понятие представляет собой цену на нежилое помещение, которая определяется в ходе процедуры независимой оценки. Она может производиться несколькими способами.

  1. Сравнительным методом, когда оценщики производят осмотр рынка недвижимых объектов и подвергают сравнению расценки на похожую недвижимость.
  2. Затратный подход, когда в обязательном порядке производится расчёт суммы для полного восстановления или замещения объекта.
  3. Доходный способ, когда рассчитывается ожидаемая прибыль, которую может в будущем принести оцениваемое нежилое помещение.

Кадастровая цена: можно ли ее уменьшить?

Это понятие представляет собой довольно универсальную стоимость, которая может быть применена в разных целях. Если нужно найти подобную величину, то всё делают так:

  1. о нежилом помещении собираются сведения относительно экономических, рыночных и других показателей;
  2. далее, все недвижимые объекты подразделяют на уникальные и те, которые можно оценить посредствам статистических методов;
  3. потом объекты для статичной оценки подразделяют в зависимости от определённых признаков;
  4. следующим шагом, принимается решение о том, какой именно метод применять;
  5. потом в соответствии с выбранным способом уточняют критерии оценки для каждой группы объектов;
  6. затем, производится оценка качества, если она неудовлетворительна, то группы объектов формируют по – новому;
  7. последним шагом, высчитывают удельный показатель кадастровой цены.

При проведении подобной оценки необходимо чётко придерживаться описанного алгоритма.

Как и когда она определяется?

Как уже упоминалось выше, каждый тип цены необходим в разных ситуациях, например:

  • определение рыночной стоимости необходимо, когда имеет место договор аренды, процедура страхования, наследование, оформление залога по кредиту в банк, купля – продажа и т.д;
  • что касается кадастровой цены, то она необходима, если производиться отчуждение, сдача в аренду, выплата налога на объекты недвижимости, внесение в уставной фонд, снятие с баланса и т.д.

Кто осуществляет оценку места?

У оценочной организации должен быть соответствующий сертификат на подобную деятельность. Если таковой имеется, то оценочная организация посылает своего специалиста, который производит необходимые измерения, расчеты, после чего предоставляет отчёт.

Стоит упомянуть, что на сегодняшний день существует много фирм, занимающихся подобной деятельностью, но среди них немного по – настоящему надёжных и недорогих оценщиков. Как правило, людям, нуждающимся в подобных услугах, приходиться выбирать между ценой и качеством оказания услуг по определению стоимости.

Применяемые методы

Как уже упоминалось выше, существует три метода определения рыночной стоимости нежилого помещения, а именно:

  1. сравнительный вариант, который подразумевает мониторинг рынка недвижимости и сравнение расценок на похожие объекты;
  2. затратный способ, при котором расчёту подвергается сумма необходимая для полного восстановления или замещения помещения;
  3. доходный метод, подразумевающий определение ожидаемого дохода.

Если речь идёт о кадастровой цене, то метод определения всего один и человеку, который взялся найти подобную стоимость стоит чётко придерживаться алгоритма, обозначенного выше. Таким образом, оценка кадастровой и рыночной стоимости производиться разными способами, которые в некотором плане похожи между собой, но при этом кое – где отличаются.

Заказ проведения

Если в силу жизненных обстоятельств гражданину России потребовалось узнать любой тип стоимости нежилого помещения, описанного выше, то ему стоит делать всё так:

  1. первым делом, нужно выбрать конкретную оценочную организацию, работающую на устраивающих клиента условиях;
  2. далее, в такую фирму необходимо написать заявление о проведении оценки и приложить к нему пакет документов, которые сыграют роль основания для производства подобной процедуры;
  3. следующим шагом, в нежилое помещение должен явиться оценщик, и после осмотра составить отчёт и предоставить его своему начальству;
  4. последним шагом, от заказчика требуется забрать отчёт об оценке из организации, её производившей.

Если все описанные шаги выполнены в чёткой последовательности, то можно получить документально подтверждённую стоимость помещения в кротчайшие сроки.

Документы: до и после процедуры

Если заинтересованный в оценке гражданин желает получить отчёт без задержек, то ему стоит собрать и предоставить в оценочную организацию пакет документов, в который входят:

  1. свидетельство, подтверждающее проведение процедуры государственной регистрации;
  2. технический паспорт, полученный в органе БТИ;
  3. паспорт, содержащий кадастровые сведения о помещении;
  4. документы, способные подтвердить право заказчика оценки на помещение;
  5. информация о присутствии разного рода обременений или ограничений, связанных с использованием объекта недвижимости.

Какова сумма оценочной деятельности?

Ответ на подобный вопрос можно получить, только обратившись в организацию, занимающуюся оценочной деятельностью. К тому же сумма гонорара напрямую зависит от таких факторов как цель оценки, тип недвижимости, сроки подготовки отчёта и т.д.

Дело в том то разные фирмы имеют свои уникальные тарифы, которые могут быть совершенно непохожи друг на друга. В целом стоимость услуг оценщиков может колебаться от 5000 до 15000 руб. Однако, в подобных компаниях возможны скидки, которые не являются редким явлением.

Сколько действительны результаты?

Не стоит забывать, что после того как оценка проведена и отчёт предоставлен, необходимо в кротчайшие сроки использовать его по назначению. Дело в том, что подобный документ имеет свой период действительности, который составляет не более 6 месяцев.

Стоит упомянуть, что в российском законодательстве срок действия подобного документа не установлен. Поправку вносит только вышеупомянутый приказ.

Проведение оценки нежилого помещения нельзя назвать сложной процедурой, если человек, заказывающий её проведение, знает куда идти и что писать. Стоит отметить, что если оценщики просят больших денег за свои услуги, то это вовсе не значит, что они способны справиться со своей работой лучше других.

К сожалению, сегодня чаще всего дела обстоят с точностью до наоборот. Лучше пользоваться услугами старых и проверенных фирм, которые зарекомендовали себя среди большого количества клиентов на протяжении десятков лет исправной работы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Категория нежилой недвижимости включает множество различных сооружений, конструкций, зданий и помещений.

Иногда к ней относят даже земельные участки.

Ввиду широкого многообразия разновидностей и большой востребованности нежилой недвижимости на рынке, возникает необходимость применения комплексных и специализированных мер для профессиональной оценки рассматриваемых объектов.

Далеко не каждому владельцу и потенциальному покупателю известно, к примеру, как правильно оценить стоимость земельного участка или же на каких основаниях производится оценка стоимости зданий и сооружений.

Практика показывает, что даже информация о том, как правильно оценить стоимость гаража для многих является в новинку. Чтобы избежать трудностей и не понести финансовых потерь, ознакомьтесь с ключевыми сведениями об особенностях, классификации и порядке оценки нежилой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Сущность оценки

При оценке стоимости нежилой недвижимости проводится оценка как непосредственно объекта, так и преимуществ, которые может получить потенциальный покупатель при оформлении прав собственности на рассматриваемый объект.

В особенности полезной рассматриваемая услуга является при оценке нежилой недвижимости коммерческого назначения.

К экспертной оценке нежилой недвижимости прибегают при следующих обстоятельствах:

  • формировании предприятий, компаний, учреждений и пр. на базе государственного, коммунального, муниципального и другого подобного имущества;
  • ликвидации, банкротстве либо реструктуризации учреждений, находящихся в государственной и коммунальной собственности;
  • при выделении или определении части из имущества общего пользования, при условии, что некоторая его часть является собственностью государства;
  • налогообложении имущества в соответствии с действующими законодательными положениями;
  • передаче объекта нежилой недвижимости в качестве залога;
  • продаже, сдаче в аренду, страховании, покупке в ипотеку (кредит, лизинг) нежилой недвижимости частного пользования (гаражи, земельные участки и пр.).
  • Порядок оценки объектов нежилой недвижимости устанавливается и регулируется действующим законодательством, положения которого четко определяют обстоятельства для обязательного проведения экспертной оценки нежилой недвижимости и последовательности ее выполнения.

    При обращении к экспертам, специализирующимся на выполнении оценки нежилой недвижимости, клиент должен иметь в наличии документы, раскрывающие правовую характеристику и физические параметры собственности.

    Перечень таких документов включает:

    • правоустанавливающие документы, свидетельствующие о наличии безоговорочных прав собственности, либо же других прав, подлежащих оценке;
    • справки об ограничениях или обременениях, присутствующих на оцениваемом объекте (если таковые присутствуют);
    • паспорт БТИ. В случае его отсутствия можно предоставлять проектно-сметную документацию на рассматриваемый объект нежилой недвижимости;
    • физические характеристики недвижимости и др.

    В результате экспертной оценки нежилой недвижимости будет сделано следующее:

  • Собрана информация о рассматриваемом объекте.
  • Проанализирована ситуация на рынке.
  • Выполнены расчеты с применением соответствующих методов и приемов оценки стоимости.
  • Проведено согласование полученных результатов с заказчиком.
  • Составлен отчет по результатам работы. Отчетная документация описывает процесс оценки нежилой недвижимости в доступной и понятной форме, отражая информацию следующего рода: исходные данные, порядок анализа информации, выводы и конечную стоимость рассмотренного объекта.
  • Что такое нежилая недвижимость?

    К категории нежилой недвижимости относятся любые объекты, не предназначенные для проживания людей. Общая классификация условно подразделяет всю нежилую недвижимость на следующие категории:

    • объекты торгового назначения;
    • складскую нежилую недвижимость;
    • объекты офисной недвижимости.

    Торговая недвижимость – это торговые центры, магазины, киоски и прочие помещения либо отдельно стоящие строения, предназначенные для продажи товаров, имеющие обустроенный торговый зал (либо несколько залов) и обслуживающие помещения.

    В процессе определения оценочной стоимости торговой недвижимости учитываются следующие важные критерии:

    1. Место расположения строения.
    2. Этажность здания и его суммарная площадь.
    3. Наличие площадок для парковки транспортных средств.
    4. Наличие инженерных коммуникаций.
    5. Возраст строения, его состояние, уровень инженерной оснащенности и отделки.
    6. Прочие характеристики, имеющие существенное значение в случае с конкретно рассматриваемым объектом нежилой недвижимости.

    В категорию офисной недвижимости относятся отдельные здания либо помещения, обустроенные для постоянного пребывания работников.

    Сюда относятся не только офисные, но и обслуживающие помещения.

    При определении итоговой стоимости офисной нежилой недвижимости принимаются во внимание следующие важные характеристики:

    1. Место нахождения.
    2. Площадь и этажность здания, характеристики его функционального пространства.
    3. Наличие мест для парковки транспортных средств.
    4. Наличие и состояние инженерных коммуникаций.
    5. Воздаст строения и его состояние.
    6. Прочие характеристики, способные повлиять на итоговую цену офисной недвижимости.

    Складскими называют здания, предназначенные и соответствующим образом оборудованные для хранения разного рода товаров и продукции.

    При оценке складской нежилой недвижимости учитываются характеристики, актуальные для торговых и офисных объектов, а также дополнительно учитываются следующие моменты:

    • наличие оборудования и оснащения для хранения продукции;
    • наличие и состояние систем вентиляции и кондиционирования;
    • наличие энергоснабжения и прочих коммуникаций;
    • наличие комнат для охраны и другого задействованного персонала, мест для парковки автотранспортных средств и пр.

    Также можно выделить отдельные категории нежилой недвижимости, не попадающие под приведенную выше классификацию.

    В отдельные категории относятся:

    1. Частные земельные участки. Здесь вы можете узнать, как выполняется оценка стоимости земельных участков.
    2. Индивидуальные гаражи. Подробно о том, как осуществляется оценка стоимости гаража, рассказано здесь.
    3. Разного рода производственные здания и сооружения. Порядок оценки стоимости зданий и сооружений в деталях рассмотрен здесь.

    Особенности

    Оценка нежилой недвижимости имеет ряд ключевых особенностей. Основные факторы, влияющие на ценообразование в рассматриваемом сегменте, были перечислены выше.

    При проведении оценки объектов нежилой недвижимости эксперт в первую очередь знакомится с технической, правовой и экономической информацией о конкретном объекте, после чего подбирает некоторый перечень аналогичных объектов для сравнительной характеристики с применением ряда корректировок.

    После детального сравнения и учета дополнительных нюансов рассчитывается оценочная стоимость одного квадратного метра недвижимости, а также (если это нужно) общая цена объекта.

    Таким образом, оценка нежилой недвижимости – это очень важная и нужная услуга. Она будет полезна как собственникам объектов, так и лицам, заинтересованным в их полном либо частичном приобретении.

    При проведении оценки, в первую очередь, изучаются документы на недвижимость (перечень различается для каждого конкретного объекта), изучается состояние строения и прочие его важные характеристики, после чего эксперт сравнивает рассматриваемый объект с аналогичными и, с учетом ряда дополнительных нюансов, рассчитывает итоговую цену.

    Обращаясь к услуге профессиональной оценки нежилого недвижимого имущества, как собственник (продавец), так и потенциальный покупатель получают возможность избежать ряда трудностей и получить либо же заплатить за товар максимально адекватную и объективную сумму.

    Читать еще:  В чём разница между постоянным и срочным сервитутом? Существуют ли бессрочные или временные ограниченные права пользования?
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector