Все, что нужно знать об аренде промышленных помещений

Промышленные помещения: особенности аренды

Основные задачи, когда нужно снять производственное помещение, сводятся к следующим: обеспечить долгосрочность размещения арендатора в арендуемых цехах, ресурсы нужной мощности и их надежность поставки, готовность арендодателя принять на себя часть рисков по обеспечению промышленной безопасности объекта.

Поиск аренды производственных помещений в Ленинградской области и Санкт-Петербурге мало формализован: нет четкой единой базы возможных объектов, нет единой ценовой политики, нет понимания, кто, где и как может предоставить арендатору нужное помещение под производство. Аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости от крупных брокеров не выделяют производственные площади в отдельный раздел. Индустриальные объекты иногда упоминаются в разделе «Складская недвижимость».

В аналитическом обзоре рынка инвестиций в недвижимость Jones Lang LaSalle производственной недвижимости нет среди объектов инвестиций:

Нет четкой классификации помещений, чтобы можно было подобрать готовое здание, соответствующее тем или иным санитарным нормам, требования зон отчуждения, классу электропотребления и уровню противопожарной безопасности. Когда возникает потребность и необходимости организовать цех под производство, приходится рассматривать каждый объект, предлагающийся в аренду, индивидуально.

Централизовано, например, на деньги города или института полпредства промышленные кластеры не создаются, несмотря ни на какие призывы к новой импортозамещающей промышленности. Городские власти, скорее наоборот, стремятся сократить промышленные зоны внутри города, правительство ленинградской области участвует в проектах технопарков только землей. Полагаю, что новой индустриализации помогло бы создание новых государственных промышленных зон, созданных с расчетом на будущее развитие производственных нужд страны и людей. На данном этапе, это мечта арендатора, в реальном времени вариантов у него не много.

В целом, выбор вариантов для аренды производственного помещения небольшой: это может быть строительство объекта с нуля, аренда (или строительство) объекта в технопарке или поиск старого заводского помещения, которое в наше время то или иное промышленное предприятие, созданное в советское время или даже раньше, предлагает в аренду.

Строительство промышленного помещения

Детально вопрос строительства помещения и трудностей, с которыми приходится сталкиваться при этом, мы рассматривали в отдельной статье на примере склада или производственного цеха площадью 1 000 квадратных метров. Основные особенности таковы:

  • Покупка земли под строительство, или оформление в аренду федеральных или городских земель занимает длительное время;
  • Строительство – это всегда одновременная задача подключения требующихся для производственного процесса энергоресурсов. Сейчас это дорогостоящий и долгий, не всегда прозрачный объект, увеличивающий окупаемость проекта;
  • Из плюсов, само возведение достаточно оперативно. Здесь современные технологии и архитектурный опыт позволяет быстро получать желаемый результат.

На строительство собственного производственного помещения решаются немногие крупные промышленные бренды, уверенные в долгосрочности своей деятельности и располагающие финансовыми и временными ресурсами. Однако они, как правило, ограничиваются финансированием, сами процессы отдаются девелоперу, который обладает опытом выполнения подобных проектов и который, в итоге, действует для получения указанного заказчиком результата.

Аренда или строительство в технопарке

Такую же роль выполнения заказа производственной компании на строительство здания может выполнять девелопер технопарка. Основные предложения индустриальных парков вокруг Санкт-Петербурга как раз содержат опцию строительства формате built-to-suit. Девелопер обеспечивает территорию парка энергоресурсами, подводит коммуникации к участку потенциального резидента и осуществляет строительство под его нужды.

Предложения аренды уже готовых промышленных зданий или аренды после строительства built-to-suit в технопарках встречается редко. Когда такие предложения встречаются, важно обратить внимание на некоторые нюансы:

  • как подведены коммуникации и в чьей зоне ответственности их обслуживание;
  • возможно ли расширение в таком же арендном формате, или любое последующее расширение площадей потребует покупки мощностей и строительства за свой счет;
  • какой тип и класс безопасности разрешен на данной территории (например, чтобы не возникло проблем при аренде помещений под пищевое производство);
  • как тщательно девелопер занимается развитием проекта и выполнением генплана. Некоторые технопарки демонстрируют признаки «слива», то есть собственник не собирается находиться в проекте долгое время и планирует продать выросший в цене актив.

Если строить производственный цех в формате built-to-suit, можно все параметры подстроить под нужды своего производства

Аренда производственных промышленных зданий на заводах

В основном же, помещения под производство в Санкт-Петербурге арендуются на территории бывших или существующих заводов. Мы писали об этом в статье про так называемы «серый пояс Петербурга».

Производственные предприятия и аренда – это неразделимое понятие, в силу событий истории страны в конце двадцатого века. Однако, нюансы целей руководства или собственника обусловили различия рекомендаций тем, кто решил «сниму помещение под производство».

Если аренда производственных помещение производится от собственника, юридического лица, который является правопреемником советского предприятия, и продолжает производственную деятельность, то чаще всего в аренду предлагаются неликвидные помещения. Редко, когда действующее производство будет готово затратно и сложно оптимизировать свои площади, ради того, чтобы лучшие объекты сдать в аренду. В этом случае, арендатор цеха может вести переговоры по снижению цены. Важно осознавать, что помещение будет требовать ремонта. При этом, чтобы закрыть риск досрочного прекращения аренды по инициативе арендодателя, важно убедиться, что состояние самого здания не является предаварийным и не потребует через некоторое время после начала аренды капитального ремонта. Тогда арендатору придется съехать из помещения за свой счет, так как этот случай будет подпадать под пункт «форс-мажор». На петербургских заводах много довольно старых зданий и признать их непригодными для дальнейшей аренды будет легко. Договор аренды без должных оговорок в этой части лучше не подписывать.

Наиболее широко распространена ситуация, когда производственное предприятие, сумевшее в 90-е годы сохранить за собой землю и цеха, сдает в аренду производственные здания, предварительно проведя их модернизацию. Обычно многоэтажные корпуса, даже те, который использовались в промышленных целях, переводятся в офисные помещения. А из масштабных цеховых корпусов высвобождаются помещения для производства, сдаваемые в аренду.

Модернизация может быть проведена капитально, то есть здание полностью восстановлено буквально из руин, заново проведены коммуникации, используются новые современные материалы для реконструкции, оборудована крыша, заново обшиты стены. Словом, когда собственник, готовя помещение для аренды производственного помещения, рассматривал свои вложения как инвестицию, способную привлечь надежного и денежного арендатора, то объект аренды для производства будет очень качественным. Такие здания совмещают в себе фундаментальность индустриальной архитектуры советской школы и практичность достижения современных технологий.

Полная модернизация производственных помещений для аренды на территории «Восков Технопарк»

Так как производственные помещения в СПб находятся на территориях предприятий, которые основывались чуть ли не одновременно с городом, то многие здания являются историческими памятниками, улучшать или реконструировать их нельзя, поэтому ограничиваются косметическим ремонтом. В этом случае, производственное помещение будет приятно глазу, но отвечать техническим требованиям арендатора будет не всегда. При выборе такого объекта важно сопоставлять разрешенные нагрузки, частоту и регулярность профилактических ремонтов, которые требуются зданию.

Фасад производственного здания в аренду (корпус 12 на территории «Восков Технопарк») является объектом защиты КГИОП. Возможны только внутренние ремонты.

В целом, то, что аренда производственных помещений Петербурга осуществляется в основном на заводах – это и плюс, и минус. Ниже некоторые пояснения.

Что необходимо знать арендуя помещение

Этот вопрос всегда является основным и чаще всего спорным при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. Желательно, обязанности по коммунальным платежам подробно определить в самом договоре. При отсутствии данного пункта в договоре, спор между арендатором и арендодателем разрешается согласно российскому законодательству, т.е. ответственность за коммунальное хозяйство и его оплату возлагается на собственника недвижимости (арендодателя).

Коммунальные услуги оплачивает арендатор

Если договор аренды помещения предусматривает ответственность арендатора по оплате коммунальных услуг, значит надо:

  • по коммунальным услугам:
  • узнать стоимость коммунальных услуг за месяц для вашего помещения;
  • уточнить способы, сроки и место оплаты;
  • снять показания с установленных счётчиков, указав их в акте приёмки-передачи помещения;
  • зафиксировать дату последней поверки счётчиков;
  • затребовать у арендодателя копии договор с организациями, предоставляющими коммунальные услуги данному помещению, с некоторыми перезаключить договора;
  • узнать, кто осуществляет вывоз мусора, заключить с ними договор, определить место сбора мусора.

Если по договору аренды арендатор взял на себя обязанности по коммунальным платежам, то ему необходимо выяснить следующие моменты:

  • номера телефонов диспетчерских служб, которые принимают вызовы при внезапной аварии;
  • провести сверку расчётов по коммунальным платежам собственника имущества и служб ЖКХ;

Выяснив все необходимые требования по расчётам за коммунальные услуги, можно определить суммарную нагрузку за арендованное помещение, кроме арендных платежей. Некоторые собственники помещений предлагают взаимовыгодные условия сотрудничества. Среди таких компаний – New Life Group.

Прием-передача арендуемого имущества

Составляя акт приёма-передачи помещения в аренду, следует отметить все особенности здания. Уточнить площадь помещения, его состояние, неполадки и недостатки, существующие на момент приёма помещения в аренду. Перечислить все установленные приборы и оборудования. Такими действиями можно обезопасить себя от непредвиденных претензий со стороны арендодателя.

Читать еще:  Когда и в течение какого времени можно срочно осуществить замену загранпаспорта?

Потолки

Высокие потолки имеют значение для размещения в арендованном помещении производственного оборудования или для организации склада. Средняя высота офисного здания может быть в пределах 2,5 -3,0 метра. Средняя высота в складских или производственных помещениях – 6,0 – 12,0 метров.

Подсобные помещения

К подсобным помещениям в арендуемом здании можно отнести:

Арендуя помещение, всегда нужно узнавать о местах общего пользования, условиями по их содержанию и эксплуатации. Желательно внести в договор аренды условия пользования такими местами.

Безопасность при пожаре

В акт приёмки-передачи помещения обязательно нужно включить наличие или отсутствие охранной сигнализации и противопожарного оборудования.

Связь

На стоимость арендной платы может существенно повлиять наличие телефонной связи и интернета в помещении. Если таковых нет, то необходимо узнать о возможности самостоятельно провести телефонную линию и подключить интернет. Для цокольного или подвального помещения важным моментом является наличие сотовой связи.

Электричество

При аренде здания под предпринимательскую деятельность с наличием большого объёма оборудования, потребляющего электроэнергию, нужно ознакомиться с техническими условиями и разрешённой электрической мощностью для этого помещения. При необходимости, увеличить мощность потребляемой электроэнергии с разрешения собственника и при наличии всех документом, установленных для такого вида операций.

Режим работы

Режим работы устанавливается арендатором самостоятельно, если кроме него в помещении больше никто не работает. В случае аренды помещения в здании, где работает множество мелких фирм или торговая организация, а вход общий – время работы устанавливается для всех арендаторов одинаковое. Обычно оно согласовывается между фирмами. Новый арендатор должен подстраиваться под установленный график работы. В любом случае арендуя здание – уточните график его работы.

Передача ключей и замков арендатору

Арендодатель обязан на основании акта приема-передачи помещения передать арендатору ключи и замки от здания. Количество комплектов не только уточняется с собственником и сведения об этом должны вноситься в договор аренды, а также возможность арендатора врезать свои замки в помещении.

Реклама

Многие арендаторы недвижимости планируют размещение наружной рекламы своей деятельности. Для этого надо иметь письменное разрешение собственника.

Автопарковка

Наличие автопарковки это не только непременное условие для офисных и торговых центров, но необходимость при аренде помещения. Нужно осведомиться о наличии парковки, кому она принадлежит, платная или бесплатная, время её работы, площадь.

Реквизиты

Арендатор и арендодатель вправе обменяться всеми своими реквизитами: адреса, телефоны и др. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с эксплуатацией помещения, у арендатора и арендодателя должна быть возможность быстро связаться друг с другом.

И напоследок арендодателям, быть всегда на связи с арендатором, не отстранятся от проблем, а наоборот помогать в их решении. Желательно быть в курсе финансового состояния арендатора, если оно нестабильно, то лучше начать искать нового арендатора.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду – тонкости процесса

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

  1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

  • месторасположение здания/помещения;
  • инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
  • класс здания;
  • качество и уровень ремонта;
  • функциональность планировки;
  • различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
  • иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

  1. Поиск арендатора.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

  1. Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

  1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

  • полные сведения о каждой из сторон;
  • точный адрес объекта аренды;
  • сумму и плательщика коммунальных услуг;
  • размер ежемесячной аренды;
  • дата, когда объект будет сдан в аренду;
  • необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • описание качества ремонта и находящейся мебели;
  • ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документ о подтверждении права собственности;
  • план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

  • парковки;
  • точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
  • инфраструктуры;
  • высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

  1. Помощь в планировке.
Читать еще:  Как грамотно оформить завещание на земельный участок и дом? Бланк и образец для скачивания

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

  1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

  • если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
  • также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

  1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

  • при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
  • а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

  • недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
  • задержки ежемесячных платежей и других выплат;
  • использование арендуемой недвижимости не по назначению;
  • порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
  • споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Особенности аренды производственных помещений

Аренда производственных помещений, это весьма востребованная услуга. Интересна она как для начинающих предпринимателей, так и для расширения уже существующего бизнеса.

Для реализации первых планов, покупать недвижимость не всегда целесообразно. К тому же, стоимость таких объектов весьма высока.

А удачная аренда производственных помещений позволит организовать новый бизнес и проверить его на жизнеспособность.

В случае с развитием бизнеса, аренда помещений также является выгодным предложением. Дело в том, что это позволит увеличить мощности, повысить объем производства, без масштабных вложений на покупку или строительство нового объекта.

На рынке работает немало компаний, сферой деятельности которых является аренда помещения под производство. Примером надежной и известной такой компании может служить «Охта-Склад».

Как правильно выбрать производственное помещение под аренду

При выборе производственных помещений для аренды, необходимо учитывать несколько наиболее важных факторов. Одним из основных, является будущее направление деятельности.

Поскольку для определенных видов деятельности важны одни условия, а для других, другие условия, то направление производства является определяющим критерием. Именно от него зависят обстоятельства, на которые необходимо обращать внимание в первую очередь.

1. Месторасположение. Это ключевой фактор, который определяет скорость доставки готовой продукции до точек её реализации.

При этом, в целях оптимизации расходов, можно арендовать помещение, которое будет не сильно удалено от центра города и, одновременно, иметь хорошую транспортную доступность. Это позволит сэкономить серьезные деньги на арендной плате. При этом, время доставки продукции увеличиться незначительно.

Применительно к данному условию, важное значение имеет наличие удобных подъездных путей и их пропускная способность. Определяющим моментом здесь является то, что именно будет производиться.

Необходимо рассчитать объему вывозимого товара и привозимого сырья. Ведь производственный процесс не должен останавливаться.

Значит, нужно обеспечить максимально удобную и быструю доставку, а также погрузкуразгрузку товаров.

2. Год постройки здания и общее состояние помещений. Значение имеет и состояние кровли и наличие косметического ремонта. Поэтому осматривать производственное помещение перед составлением договора его аренды, необходимо максимально тщательно.

В противном случае, легкомыслие может дорого обойтись. Помещение может оказаться попросту непригодным для осуществления той или иной деятельности, либо потребовать серьезного ремонта. А это всегда связано с большими затратами и потерей времени.

3. Важными обстоятельствами являются высота потолков и уровень естественной освещенности. Некоторые виды предпринимательской деятельности требуют соблюдения достаточно жестких условий.

Иначе, проблемы с контролирующими органами и крупные штрафы будут гарантированы.

Поэтому необходимо замерить с помощью специальных приборов уровень освещенности, а также узнать высоту потолков и площадь помещений.

Также следует обратить внимание на отделку стен. Она должна быть выполнена из негорючих материалов и легко очищаться.

Подобные требования важны в случае занятия деятельностью, связанной с приготовлением пищевых продуктов, размещением прачечной и т.д.

4. Обеспечение безопасности. Совершенно очевидно, что предотвращение доступа посторонних на объект имеет существенное значение.

В этом смысле, наиболее предпочтительным представляется аренда производственного помещения, которое является частью большого охраняемого комплекса.

Надежность охраны комплекса также должна быть изучена будущим арендатором. Отличным вариантом является обслуживание объекта охранной фирмой и его оснащение системой видеонаблюдения.

Если же охраны на объекте нет в силу удаленности или по другим причинам, то её придется организовывать самостоятельно. А это всегда связано с дополнительными расходами.

5. Наличие и состояние коммуникаций и электропроводки. Любое помещение должно иметь систему водоснабжения и водоотведения. При этом, нужно убедиться в их работоспособности. Изношенные системы не смогут эффективно функционировать и будут требовать постоянного ремонта и вложений.

Важным является наличие принудительной системы циркуляции воздуха. Электропроводка должна быть в хорошем состоянии.

Если производственное помещение имеет автономную систему отопления или водоснабжения, то это большой плюс. Это даст независимость от городских сетей и гарантирует экономию на оплаты услуг сбытовых компаний.

Автор: Администрация Общая оценка статьи: Опубликовано: 2016.04.28

Routes to finance

Как найти работу с высокой зарплатой через HeadHunter (Январь 2020).

Что нужно знать, прежде чем вы начнете искать коммерческое пространство для своего бизнеса

Есть много типов коммерческих помещений, которые вы можете арендовать, и многое, что нужно рассмотреть перед подписанием договора аренды. Тип места, которое вы арендуете, может повлиять на тип аренды, цену за квадратный фут и неправильное местоположение может повредить вашему бизнесу, в то время как правильный тип пространства и местоположения может помочь вашему бизнесу расти.

  • Какие виды коммерческих объектов могут лизироваться? Если вы арендуете помещение в бизнес-парке, индустриальном парке или в торговом месте? Различные виды коммерческой недвижимости имеют все плюсы и минусы. Узнайте, как определить, какой тип пространства имеет наибольший смысл для вашего бизнеса.
  • Коммерческие промышленные площади — что следует учитывать при аренде: коммерческое промышленное пространство также может использоваться вместо традиционных коммерческих офисных помещений, как правило, по значительно более низким ценам. Есть плюсы и минусы, преимущества и недостатки для аренды коммерческого промышленного пространства.
  • Плюсы и минусы коммерческого пространства Subleasing: Коммерческие сублицензии предлагают за и против владельцев бизнеса. Прежде чем подписывать субаренду, не забудьте взвесить преимущества и недостатки коммерческого пространства супериализации.
  • Как найти доступные коммерческие помещения для аренды

Сделайте некоторые домашние задания перед тем, как смотреть в космос

Перед тем, как взглянуть на рабочее пространство, сделайте контрольный список, который детализирует и оценивает ваши потребности и приоритеты, прежде чем вы увидите какое-либо пространство. Легко волноваться о том, как выглядит пространство и упускать недостатки. Опытный арендодатель или риэлтор поднимет ваш энтузиазм по конкретному пространству и может сильно продать вас, чтобы принять быстрое решение или быть менее гибким в переговорах по условиям аренды.

Читать еще:  Как правильно оформить приказ об увольнении по собственному желанию: инструкция и образец

Наличие контрольного списка вопросов, чтобы узнать об аренде, также важно, поскольку коммерческая аренда может быть очень сложной. Контрольный перечень вопросов лизинга поможет вам запомнить, что спросить, чтобы у вас было достаточно информации об условиях, чтобы больше узнать о типе аренды, который вам предлагается.

    Контрольный список для лизинговых коммерческих офисов, розничной торговли и промышленных объектов: когда дело доходит до выбора места для вашего бизнеса, вам нужно все продумать. Сделайте контрольный список, прежде чем смотреть на коммерческие места всех вещей, которые ваш бизнес должен преуспеть, и взять его с собой.

Если вы еще не подготовили технико-экономическое обоснование, подумайте об этом. Техническое технико-экономическое обоснование может помочь вам задуматься, спланировать и удовлетворить все потребности вашего бизнеса, которые необходимо учитывать при аренде коммерческого пространства.

  • Глоссарий терминов и определений лизинга: Прежде чем начать заниматься коммерческой арендой, найдите время, чтобы ознакомиться с базовой терминологией лизинга.Например, важно знать разницу между «полезными квадратными метрами» и «арендуемыми квадратными метками». В большинстве коммерческих лизинга вы платите больше квадратных метров, чем вы фактически занимаете.
  • Как написать техническое технико-экономическое обоснование: Написание технико-экономического обоснования может помочь вам тщательно рассмотреть и спланировать все, что вы представляете, и будущие потребности бизнеса, когда дело доходит до необходимого вам пространства.
  • Виды коммерческой аренды и общие условия лизинга

    • Виды коммерческой аренды: Сравните типы коммерческой аренды, обычно используемые в коммерческой недвижимости, в удобной для чтения диаграмме.
    • Два наиболее распространенных способа аренды офисных и других коммерческих помещений включают в себя:
      • Аренда: В стандартной арендованной арендодательской аренде вы являетесь основным бизнесом (или физическим лицом), указанным в договоре аренды с арендодателем.
      • Субаренда: Субаренда — это когда индивидуальный или другой бизнес уже имеет арендную плату у арендодателя, но сублицензирует (арендует) часть пространства, в котором они находятся.

      Подземелья не могут передавать права на субаренды, которые не находятся в первоначальной аренде, или если первоначальная аренда запрещает сублицензии.

      Плюсы и минусы Subleasing: Коммерческие сублицензии предлагают за и против владельцев бизнеса. Прежде чем подписывать субаренду, не забудьте взвесить преимущества и недостатки коммерческого пространства супериализации.

      Понимание и ведение переговоров по аренде коммерческой недвижимости

      Коммерческая аренда сложна и сильно отличается от аренды жилья. Перед подписанием какой-либо коммерческой аренды вам нужно знать, какие вопросы задавать, и как рассчитываются арендная плата, пошлина за загрузку и другие дополнительные сборы. Вооруженный знаниями, вы можете договориться о лучшей сделке!

      Женщины так же способны хорошо договориться о коммерческой аренде, как и мужчины, но переговоры начинаются с задавания правильных вопросов.

      После того, как у вас есть ответы на некоторые вопросы, вы можете больше узнать о типах аренды, условиях аренды, договоре коммерческой аренды. Вы также сможете лучше планировать свои финансы и свои стратегии переговоров, если знаете, какие вопросы задавать.

      • Вопрос №1: Какой тип коммерческой аренды предлагается? Тип предлагаемой аренды — это, наверное, самое важное, что нужно учитывать во-первых, потому что оно определяет, как вы будете платить арендную плату. Условия аренды коммерческой недвижимости определяются видом коммерческой аренды.
      • Вопрос № 2: Согласны ли условия аренды? Во всех коммерческих договорах аренды всегда должно быть как минимум какое-то место для переговоров, независимо от того, насколько они малы. Полностью негибкий арендодатель, как правило, не тот, кого вы хотите арендовать, потому что «негибкий» часто приравнивается к «необоснованному».
      • Вопрос № 3: Какое страховое покрытие ли аренда требует от арендаторов покупать? Немногие владельцы бизнеса, новые для коммерческого лизинга, будут смотреть за пределы своих фактических ежемесячных расходов на аренду и коммунальные услуги при определении того, доступно ли пространство, но вам также необходимо учитывать ваши страховые расходы.

      Переход от домашнего бизнеса к «кирпичному и строительному» пространству будет стоить вам больше, чтобы застраховать ваш бизнес, потому что помимо ваших собственных страховых потребностей ваш арендодатель, вероятно, потребует от вас покупки страховки, чтобы защитить его / ее ,

      Дополнительные вопросы и соображения перед подписанием договора аренды коммерческой недвижимости

      • Аренда промышленных помещений — прежде чем вы подпишете, посмотрите на больше, чем на номера
      • Вопросы, задаваемые в отношении условий аренды, аренды и других сборов в сфере промышленного пространства
      • Вопросы к Спросите о сборках и обновлениях промышленных площадей
      • Вопросы, которые следует задать по ограничениям использования бизнеса при лизинге промышленного пространства

      Условия, которые вам нужно знать, чтобы понять коммерческую аренду недвижимости

      Когда вы арендуете коммерческое пространство, вы часто будете платите больше, чем фактические квадратные метры, которые вы будете занимать. Арендодатель может легко воспользоваться тем, кто не понимает разницу между Triple Net Lease (NNN Lease) и Double Net Lease. Хотя разница может показаться не такой большой, и аренда ННН — самый худший вид аренды для любого арендатора, поскольку он почти всегда предпочитает арендодателя.

      Вот статьи, которые не только объяснят разные типы аренды, но также объясняют, как рассчитываются арендные и дополнительные расходы, такие как плата за обслуживание общей зоны (CAM):

      • Формулы квадратной формы, используемые при расчете арендной платы за аренду коммерческой недвижимости : Почему пространство, которое вы занимаете, — это не все, что вы платите за
      • Плата за обслуживание общего пользования (CAM) в коммерческом лизинге: 101
      • Коммерческая аренда — Квадратные футы, используемые при расчете коммерческих лизинга
      • Средняя процентная рента, начисленная на коммерческие Аренда

      Как согласовать условия коммерческой аренды

      Как только вы нашли идеальное место, вам все равно нужно сделать предложение, а иногда и встречное предложение договориться о лучшей сделке в коммерческой аренде. Никогда не принимайте никаких предложений, не спрашивая, по крайней мере, что-то лучше. Стандартно и обычно в коммерческом лизинге вести переговоры — арендодатель ожидает этого и обычно будет завышать арендную плату или сборы, в какой-то мере ожидая снижения цены.

      • Как вести переговоры о вознаграждениях CAM в коммерческих арендных договорах: плата за обслуживание в общем районе (CAM) боится большинства арендаторов и еще больше недопонимается. Но плата CAM часто может быть предметом переговоров. Чем больше места, которое вы арендуете, тем больше вероятность того, что вы сможете договориться о платах CAM и любых связанных с этим административных сборах. Однако, независимо от того, насколько мала площадь, никогда не соглашайтесь на условия аренды, не требуя более выгодной сделки.
      • Получить первоначальные условия запроса при написании: если арендодатель или агент по аренде просто скажут вам условия, попросите что-то, показывая условия в письменной форме, прежде чем отправлять встречное предложение. Если они неохотно предлагают письмо, попросите электронное письмо или копию листинга на пробел (который будет содержать, по крайней мере, основную лизинговую информацию).
      • Подготовка предложения или встречного предложения: встречное предложение должно быть представлено от вашего бизнеса, а не от вас лично, даже если у вас есть индивидуальное предприятие.

      Полезно помнить, что письмо с предложением — это рекламное поле. Вы запрашиваете разные условия, чем то, что было представлено вам, — условия, которые больше в вашу пользу, и вы хотите, чтобы арендодатель увидел вас и ваш бизнес в качестве хорошего выбора, достойного уступок.

    • Перечисление ваших условий лизинга в предложение или встречное предложение: есть некоторые ключевые вещи, которые вы должны включить в условия вашего предложения. Например, вы хотите очистить ставку, которую вы заплатите, продолжительность аренды, варианты продления, а также перечислите любые выходы или улучшения, которые вы хотите, чтобы арендодатель сделал это, или, что вы сделаете, как только вы переедете в, и, когда вы перейдете.
    • Если вам нужна помощь в подготовке вашего письма о предложении, у женщин в бизнесе есть примерное письмо о предложении, которое вы можете назвать ориентиром для написания ваших условий в письменной форме.

    Вводя все вместе

    Ищете пространство должно быть захватывающим и забавным, а не страшно. Не стесняйтесь делать заметки, измерения или фотографии любого места, на которое вы смотрите. Эти вещи могут помочь вам исследовать и сравнить больше вариантов после того, как вы покинете сайт.

    Возможно, две наиболее важные вещи, которые нужно запомнить, — это почти все договоры аренды, и коммерческий лизинг сложный, и арендодатели ожидают, что вы зададите много вопросов. На самом деле, когда дело доходит до лизинга, чем больше вопросов вы задаете, тем вероятнее, что домовладелец будет иметь дело с вами.

    Задавать вопросы и быть уверенными в себе поможет вам получить лучшее предложение. И когда дело доходит до подписания фактической аренды, если вы что-то не понимаете, платит, чтобы получить адвоката или доверенного риэлтора, чтобы объяснить вам эти условия.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector