Содержание

Важные нюансы и пошаговая инструкция: как сдать квартиру в аренду самостоятельно?

Важные нюансы и пошаговая инструкция: как сдать квартиру в аренду самостоятельно?

Способы инвестирования и сбережения финансовых средств у населения разнятся, ведь рынок изобилует разнообразными вариантами. Однако, несмотря на это, сдача квартиры в аренду, как схема сохранения и частичного преумножения денег, продолжает существовать и развиваться. Особенно неплохие результаты по заработку на сдаче жилья видны в курортных зонах и столицах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что нужно знать?

  1. Документ для сдачи жилья должен быть оформленным по всем правилам, а к тому же отражать все самые важные вопросы договоренности между физическими лицами.

Подробная пошаговая инструкция

Рассмотрим порядок сдачи квартиры поподробней.

Как самостоятельно найти и привлечь квартирантов?

На самом деле это не составит особого труда: потребуется выбрать эффективные и проверенные временем площадки для размещения рекламы и, конечно же, составить вкусное, пестрое и привлекательное предложение.

Для успешного привлечения подойдут как публикации на онлайн-ресурсах, так и действия в офлайне, а если совмещать оба способа, тогда результат в виде большого количества заявок обеспечен.

Можно использовать именитые рекламные доски, социальные сети, газеты, листовки, также и сарафанное радио может принести свои плоды.

Как правильно определить порядочных арендаторов?

Как же выбрать приличных квартиросъемщиков? После того, как объявление начнет работать и приносить вам заявки, откроется ответственный процесс по фильтрации предложений и отборе съемщиков жилья. Если вы планируете заниматься сдачей квартиры не посуточно, тогда придется подойти с особой педантичностью к этому вопросу!

Не стесняйтесь задавать, как может показаться вам на первый взгляд, личные и интимные вопросы: о составе семьи, взаимоотношениях в семье, аккуратности, гигиене, наличии животных, о работе и занятости. И неплохо бы уточнить о неординарных хобби, которые могут нанести вред вашему имуществу.

Порядочные квартиранты с удовольствием закроют все ваши вопросы и, в свою очередь, зададут и вам уйму в ответ: о жилье, условиях аренды, соседях, инфраструктуре и так далее. И без каких-либо затруднений предоставят все необходимые документы в срок.

Кому лучше отдать ее?

Не всегда по «обложке» можно сделать верные выводе о человеке: о его ответственности, аккуратности и осознанности. Нельзя точно сказать, будет ли человек пунктуален со своевременной оплатой коммунальных услуг и арендной платой или нет.

Может быть и так, что человек в возрасте и с достаточно весомым жизненным положением и статусом причинит гораздо больше хлопот, нежели «нерадивый студент» или даже группа из таких ребят. То же самое можно сказать и о заядлых любителях маленьких детей или домашних животных.

Но все же, в большинстве случаев безопасно сдавать недвижимость следующим категориям людей:

  • Супругам с детьми среднего возраста.
  • Пожилым парам.
  • Молодым одиноким людям без маленьких детей и животных.

Плюсы и минусы сдачи жилья друзьям

Всем давно известно, что в бизнесе проявление излишних сантиментов и эмоций не приводит ни к чему хорошему. Если вы не хотите поставить под удар ваши взаимоотношения с друзьями или же родственниками, тогда обходите стороной этот вариант.

Минусы:

  • Скорее всего придется пойти на определенные уступки в цене, если того потребует друг, и тогда часть прибыли сгорит.
  • Возможны просрочки по оплате арендной ставки и коммунальных услуг, жесткие меры в этом случае вряд ли удастся применить, и вы будете постоянно бегать и упрашивать друзей уплатить долги.
  • Могут быть проблемы с выселением проживающих.

Плюсы:

  • Достаточно простой и «дешевый» способ проверить порядочность и человечность друга.
  • Если это действительно настоящий друг, проверенный временем, то сохранность вещей и общий порядок гарантированы.

Нужно ли обставить?

Все зависит от конкретных целей арендодателя. Всего существует три ключевых комплектации квартиры:

  • Пустая – такой вид квартиры не содержит в себе никаких дополнительных элементов и вещей, все что есть, грубо говоря, это стены, окна и дверь.
  • Эконом-вариант – самая распространенная версия для населения со средним достатком. При этом в квартире есть все вещи, которые смогут перекрыть базовые потребности человека: душевая кабина, сантехника, кухня, обустроенная плитой, холодильником, микроволновкой, кровать, шкаф, тумбы и др.
  • С генеральным ремонтом, всеми техническими средствами для полноценной жизнедеятельности, а также и с предметами декора, которые создают уют в помещении.

Подготовка угла

Как лучше подготовить квартиру?

  1. Освободите все комнаты и балконы от хлама и личных вещей.
  2. Осмотрите квартиру на наличие повреждений отделки, сантехники, нагревательных элементов, бытовых вещей, которые смогут изрядно потрепать настроение квартирантам.

Съем аренды с ремонтом и без него

Будет намного затруднительней найти жильцов в «голую» квартиру, не всем по карману с полного нуля сделать ремонт и навести порядок в квартире, и не у всех есть на это время и желание.

В прошлом такой вариант активно практиковался, но ныне его популярность угасла из-за наличия в этом секторе экономики злоумышленников, которые после того, как им был сделан ремонт, выставляли человека за дверь.

Но все же, подобная договоренность фактически возможна. Суть бартера должна быть зафиксирована в соглашении.

Кто отвечает за вещи квартирантов?

Ответственность за свое имущество проживающие несут самостоятельно. Это никак не забота арендодателя, если после выезда квартиранты оставили какие-либо вещи.

Если бывшие жильцы отказываются погасить свои задолженности по оплате коммунальных расходов, арендной ставки, по ремонту поврежденных предметов, тогда, согласно статье 359 ГК РФ, их вещи могут быть проданы судебными приставами с торгов, а вырученные с продажи средства будут направлены на компенсацию ущерба.

Статья 359 ГК РФ. Основания удержания

  1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
    Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
  2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
  3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Сроки передачи прав

Длительность передачи прав на пользование квадратными метрами на самом деле может равняться всего нескольким часам, поскольку минимального срока согласно законодательству РФ нет.

А максимальный возможный срок договора по сдаче имущества упирается в цифру, равную пяти годам.

Юридические тонкости самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Учитывая что недвижимость во все времена пользуется повышенным спросом, вопрос о сдаче квартиры в аренду звучит довольно актуально. Если у вас имеется свободная жилплощадь, почему не превратить пустующую квартиру в постоянный источник дохода?

Приняв такое решение, нужно лишь найти арендатора и правильно составить договор. При документальном оформлении сделки важно учитывать все нюансы, это поможет избежать проблем с законом и споров с жильцом. Из этой статьи вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду и обезопасить себя и свою недвижимость от возможных юридических неприятностей.

Принятие решения

Решив сдать квартиру в аренду, нужно для начала определиться с суммой, которую вы хотите ежемесячно получать. При определении стоимости, обычно учитываются два фактора:

  1. Географическое расположение дома и техническое состояние квадратных метров.
  2. Вид аренды: долгосрочный найм или посуточная сдача.

Чтобы определить оптимальную цену, можно просто поинтересоваться стоимостью аренды аналогичных квартир в вашем районе. Эту информацию можно получить из газет или с сайтов недвижимости.

Теперь поговорим о вариантах сдачи жилья. Если вы будете сдавать жильё посуточно, получите большую прибыль. Кроме того, при посуточной аренде можно не делать в квартире косметический ремонт. Обычно такое жильё снимают командировочные, которым нужно где-то остановиться на пару дней.

Однако, сдавая жильё посуточно, вы не застрахованы от неприятных ситуаций. На столь короткий срок договора обычно не заключают, соответственно, по закону, жильцы считаются не арендаторами, а гостями собственника. Поэтому за любые их действия отвечает хозяин квартиры.

Учитывая этот нюанс, лучше сдавать жилье на длительный срок. Так будет спокойнее и вам, и арендатору. Обратите внимание, что сдавать можно собственные и муниципальные квартиры. В последнем случае заключается договор поднайма, так как хозяин по закону считается ответственным квартиросъёмщиком. Кроме того, можно оформить доверенность на сдачу квартиры. В этом случае хлопотами будет заниматься доверенное лицо.

Поиск арендатора

Нужно найти достойного арендатора. Отсюда возникает вопрос: где его взять? Существует два способа разрешить проблему: через агентство недвижимости или заняться поиском самостоятельно. Рассмотрим оба варианта.

  1. Через агентство. Здесь за определённую сумму (обычно это сумма ежемесячного платежа) поиском квартиранта займутся риелторы. Это профессионалы своего дела, которые досконально знакомы со всеми тонкостями сделки. Кроме того, агентства обычно имеют собственную клиентскую базу, что существенно ускорит процесс.
  2. При самостоятельном поиске жильцов, нужно разместить объявления о сдаче квартиры во всех печатных изданиях и интернет-порталах. К объявлению рекомендуем приложить фотографии и описать жилплощадь в выгодном свете. Например, отметьте, что дом находится в спокойном районе, с развитой инфраструктурой. Упомяните про спокойных соседей.

Заключаем договор

Когда жилец будет найден, с ним нужно заключить договор найма. Это поможет безопасно сдать квартиру. Кроме того, правильно составленный документ позволит вам защитить свои интересы.

Учтите, что по закону вы обязаны платить налог! Сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому уклонение от уплаты налогов карается штрафом от 300 000 рублей, или заключением под стражу сроком на один год.

Соответственно, незаконная сдача квартиры нам не подходит, будем действовать строго официально. Чтобы составленный договор защищал интересы обеих сторон, существуют правила его заполнения. Вот основной перечень пунктов:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные участников сделки.
  3. График проверки состояния квартиры. Арендодатель вправе периодически устраивать проверки, разумеется, предварительно сообщив об этом квартирантам.
  4. Сроки аренды.
  5. Порядок внесения арендной платы. Разумно будет указать размер штрафа за просроченный платёж.
  6. Обязанности сторон. Здесь нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги, занимается мелким ремонтом и другие бытовые мелочи.

Правила сдачи квартиры в аренду, диктуют составление акта приёма/сдачи недвижимости. В этом документе описывается техническое состояние квартиры, включая подробный перечень имущества и бытовой техники.

По закону, арендатор обязан вернуть жильё в том же состоянии, в котором принял. Обратите внимание, что действующие правила не требуют нотариального заверения документов. Достаточно подписей сторон.

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

  • Как найти хороших жильцов?
  • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
  • Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Чтобы разобраться в нюансах процесса, стоит заглянуть в Жилищный Гражданский и Налоговый кодексы, в которых прописаны правовые аспекты, кроме того, надо определиться со способом поиска нанимателей – через риелторов или самостоятельно. Итак, в рамках настоящей статьи поговорим о том, как сдать квартиру в аренду правильно и избежать неприятностей в попытках заработать на аренде.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Самостоятельная сдача жилья в аренду

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:

• определиться с ценой аренды;

• разобраться с налогообложением;

• правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Стоит помнить, что подписывать договор со стороны арендатора может только собственник недвижимости или его законный представитель (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Страховка: оформлять или сэкономить

Об оформлении страховки стоит упомянуть отдельно, поскольку подавляющее большинство арендодателей очень недальновидно пропускают этот шаг. Страхование позволяет предусмотреть любые форс-мажорные ситуации: от порчи отделки до взрыва газа. Это придаст намного больше уверенности в сохранении имущества или даст надежду на получение компенсации. Кроме того, можно застраховать ответственность перед третьими лицами – это убережет от расходов на восстановление соседской квартиры, если, например, жильцы устроят пожар или затопят соседей.

Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм. Страховых предложений для арендодателей достаточно много, лучше потратить время на их изучение, разобраться в нюансах и выбрать наиболее приемлемый вариант по цене и степени защиты.

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

штрафные санкции налоговой инспекции;

санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы ;

невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;

претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;

претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;

нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков. В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем. Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Поиск квартиросъемщиков и вопросы регистрации

По сути, каждый арендодатель выдвигает к съемщикам собственные требования и условия . При наличии терпения можно найти нанимателей, которые максимально подойдут по всем «параметрам». При составлении объявления нужно объективно и максимально подробно описать квартиру и, если ресурс позволяет, загрузить актуальные фото. Это позволит отсеять претендентов, которым жилье изначально не подходит, а значит, сэкономить время.

Кстати, стоит принять как неизбежность тот факт, что даже при наличии прямого запрета в объявлении большая часть обратившихся окажутся посредниками.

После подписания договора, собственно, при передаче ключей от квартиры, надо не полениться и подписать акт приема-передачи жилплощади. При расставании с арендаторами составляется такой же документ — его наличие позволяет зафиксировать объем нанесенного ущерба, если таковой обнаружится.

Если договор найма заключается до года, в большинстве случаев он не подлежит регистрации. Эта процедура распространяется на договора с физическими лицами, заключаемыми на не очень длительный период. При заключении долгосрочного договора с юридическим лицом регистрировать его надо в любом случае. Этот нюанс лучше уточнить дополнительно в местной администрации.

Сколь бы подходящим ни казался наниматель, стоит озаботиться подтверждением личности арендатора или узнать о деятельности и наличии регистрации у компании, которая снимает жилье для своих сотрудников.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Заключение (и небольшой совет)

Итак, сдать жилье в аренду правильно – это не так уж сложно. Важно оформить сделку по всем правилам и позаботиться о наличии договора, предоплаты и депозита как надежных защитных инструментов . Лучше всего заключать договор на срок до года (оптимально – 11 месяцев), а затем при необходимости его пролонгировать, уточнив возможные нюансы.

И еще один совет: даже если арендатор внушает доверие, правоохранители рекомендуют никогда не показывать жилье в одиночку. Когда нет рядом родственников или друзей, можно на несколько минут привлечь соседей.

Узнаем как сдать квартиру в аренду самостоятельно: действия по шагам

Сдать квартиру в аренду самостоятельно без проблем – задача не менее сложная, чем найти хорошую квартиру для ее аренды. Ведь впуская чужого человека в собственное, пусть и в настоящий момент ненужное, жилье, арендодатель рискует – и понести убытки, и столкнуться с непредвиденными проблемами, если с жильцами «не повезет». Для того чтобы сдача квартиры в аренду приносила только прибыль – без неприятностей – процесс поиска квартиросъемщика и оформления отношений с ним должен быть максимально продуман.

Шаг 1: Подготовка к сдаче

Если вы хотите сдать свое жилье максимально быстро и выгодно, вам придется привести его в порядок в общепринятом смысле этого слова, даже если вы сами привыкли жить в творческом беспорядке. А это значит:

  1. Убрать из квартиры все лишнее, личные, ненужные или неисправные вещи. То, что вывезти или выбросить рука не поднимается, но отдавать в пользование будущим жильцам не хочется, лучше запаковать в коробки и аккуратно убрать в кладовку или на балкон. Таких вещей должно быть минимум!
  2. Навести порядок, буквально – убрать грязь. Если в квартире остается сломанная мебель – ее нужно либо починить, либо заменить. То же самое касается неисправной сантехники и бытовых приборов.

Для того чтобы сдать квартиру, арендодателю необходимо убедить своих «клиентов» в чистоте сделки и собственной порядочности. Для этого необходимо сформировать небольшой пакет документов:

  1. Копию паспорта.
  2. Копию свидетельства о праве собственности на квартиру.
  3. Квитанции, свидетельствующие об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.
  4. Если квартира находится в собственности сразу у нескольких лиц, то необходимо собрать копии паспортов и свидетельств о праве собственности каждого из них.
  5. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся владельцами жилья, то будущим жильцам необходимо предоставить их письменные согласия на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 2: Определение стоимости аренды

Чтобы понять, сколько может стоить аренда вашей квартиры в вашем районе, лучше всего просмотреть сайты с аналогичными объявлениями. Среднюю цену, проанализировав предложение, можно вывести самостоятельно. Кроме того, оцените следующие параметры сдаваемого жилья:

  • состояние квартиры, «свежесть» ремонта;
  • наличие мебели и бытовой техники;
  • состояние коммуникаций – от электрической разводки до труб;
  • чистота подъезда, наличие консьержа;
  • положение с парковочными местами во дворе;
  • наличие крупных продуктовых магазинов вблизи;
  • развитость инфраструктуры в районе;
  • удаленность самого района от центра города или от важных дорожных развязок, транспортная доступность.

Если в квартире есть все необходимое для жизни, за ней закреплено место на парковке, в подъезде свежий ремонт, а по соседству есть небольшой супермаркет – то ваша квартира может стоить для арендатора чуть дороже, чем в среднем по району. Решите для себя, будет ли включены в стоимость жилья услуги ЖКХ (как вариант – не все услуги, а только расход воды и электричества).

Но какую бы цену вы ни выставили, знайте, что опытные риелторы говорят: на любую квартиру находится «свой» квартирант, даже если стоимость аренды никак не вписывается в рынок. Найти такого человека – лишь вопрос времени.

Шаг 3: Поиск «своего» квартиранта

Предлагая советы того, как сдать квартиру в аренду, мы не можем не упомянуть того факта, что вариантов нахождения потенциальных жильцов на сдаваемую жилплощадь в наше время множество. Каждый из них имеет достоинства и недостатки.

    Риелтор или агентство недвижимости. Вариант, избавляющий владельца квартиры от всех хлопот, связанных с процессом поиска жильцов. Как правило, агентства за поиск арендаторов с арендодателя денег не берут. Есть лишь два минуса: вашу квартиру риелтор вносит в свою «базу», которую время от времени прозванивает, подыскивая варианты новым клиентам.

К тому же есть риск нарваться на нечистоплотное агентство, которое может использовать ваше жилье в своих схемах: например, якобы сдать квартиру подставному, очень положительному, лицу, а потом пересдавать ее уже на других условиях третьим лицам. Работать надо только с проверенными игроками на рынке недвижимости.
Друзья, родственники, а также подписчики вашего аккаунта в соцсетях. «Кинуть клич» по знакомым – очень просто, не требует времени и вложения денег. Разместить объявление на своей странице в социальной сети тоже несложно. В таких случаях информация расходится по узкому кругу, и за потенциальных жильцов, как правило, может поручиться кто-нибудь из друзей, к ним больше доверия.

Однако доверие порождает у квартиросъемщиков ухудшение дисциплины, отсрочки платежей или невыполнение других обязательств. «По знакомству» может быть не заключен договор, что в спорной или конфликтной ситуации сыграет против владельца жилья.
Сайты частных объявлений. Этот канал имеет наибольший охват заинтересованной в вашем предложении аудитории. Чтобы разместить объявление, понадобится время и наличие качественных фотографий, но отклик не заставит себя ждать. Через виртуальные доски объявлений квартиры в хорошем состоянии и с адекватной ценой «уходят» за день-два.

Шаг 4: Оформление договора

Предположим, вы уже нашли тех, кто готов снимать вашу квартиру, не важно – самостоятельно или через риелтора. Настало время заключить с будущими квартирантами договор.

От того, насколько правильный и точный будет подписан договор аренды, зависит спокойствие арендодателя в дальнейшем. Если вы составляете его самостоятельно, то интернет предоставит вам множество шаблонов стандартного документа, но не стоит слепо заполнять его, ведь желательно учесть несколько нюансов:

  1. Основание договора, права и обязанности обеих сторон. Обязательные пункты в любом договоре. В договоре аренды наиболее точно пропишите права и обязанности жильцов, свои права как владельца квартиры (например, право проверки состояния помещения), а также то, на основании чего вы распоряжаетесь квартирой – на основании свидетельства о собственности, доверенности от собственника или договора социального найма.
  2. Срок действия договора. Заранее обсудите с будущими арендаторами, какой период они рассчитывают прожить в вашей квартире, и отразите это в договоре.
    Обязательно зафиксируйте срок и способ получения арендной платы. Если обеим сторонам удобнее осуществлять расчеты через банковские карты, то в договоре лучше прописать номер карты, на которую будут перечисляться деньги. Здесь же укажите, каким образом будет считаться оплата: с 1 числа каждого месяца или с даты заселения.
  3. Оплата коммунальных платежей должна быть особо оговорена: кто оплачивает квитанции – сами квартиранты или хозяин квартиры по их показаниям с последующим возмещением затрат? В какие сроки? Какие показания счетчиков были на момент подписания договора? – все это необходимо прописать.
  4. Отдельно оговорите такой пункт, как залог. Именно он станет гарантом соблюдения квартирантами условий аренды. Как правило, залог берется в размере месячной платы за аренду, именно из этой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества, если такие факты будут. К тому же, если жильцы решат съехать и не платить за последний месяц, то залог станет именно этим последним платежом. В случае расторжения сторонами договора мирно и без недоразумений, то владелец квартиры возвращает залог в полном объеме в момент подписания акта приема-передачи квартиры хозяину.
  5. Действия в случае порчи имущества или замены вышедшей из строя техники также должны быть отражены в договоре: кто и из каких средств будет делать ремонт или покупать новый чайник.
  6. Особые условия, например, возможность содержания животных в квартире или курения есть смысл прописать, если какие-то из этих пунктов для вас принципиальны.

Обязательно составьте приложением к договору акт приема-передачи квартиры, где опишите все имущество, оставленное здесь, до мелочей – от холодильника до мусорного ведра. Здесь же укажите количество комплектов ключей, переданных квартирантам.

  • В реквизитах договора кроме паспортных данных запишите номера мобильных телефонов квартирантов и на месте убедитесь, что эти номера – действующие.
  • Полезные советы начинающим арендодателям

    Если вы заинтересованы в том, чтобы найти жильцов на длительный срок – обсудите это с ними и отразите в договоре. Часто бывает, что люди, только заселившись, находят более выгодный вариант, и, прожив неделю – две, съезжают. Чтобы застраховать себя от ежемесячного поиска арендаторов и связанной с этим волокиты, укажите в договоре минимальный срок аренды, скажем, 1 год.

    Показав квартиру и ударив по рукам, не забудьте взять хотя бы небольшой задаток, если ваши квартиранты не готовы подписать договор сразу на просмотре квартиры. Расписка в получении денег избавит вас от возможных претензий, а будущих жильцов успокоит.

    Если вы нашли квартирантов с помощью агентства недвижимости, то риелтор предложит вам шаблон договора аренды. Не спешите соглашаться. Договоры агентств очень небольшие, достаточно общие и в случае возникновения конфликтных ситуаций дают много возможностей для лазеек и разночтений. Так или иначе, договор подписывают арендодатель и арендатор, поэтому лучше в этом вопросе положиться на себя и подойти к нему скрупулезно.

    При подписании договора обязательно приложите к нему копии паспорта квартиранта или квартирантов, не забудьте заглянуть и в оригиналы документов. В документе пропишите всех лиц, которые будут проживать в вашей квартире, хотя сделка оформляется только с одним из них.

    В акте приема-передачи обязательно укажите степень износа мебели и техники, а также любые другие повреждения, например, оторванный плинтус или прожженный линолеум. Оставьте несколько свободных строк, чтобы записать туда то, что упустили вы, но заметят при осмотре квартиры будущие жильцы.

    Все еще думаете о том, как быстро сдать квартиру по выгодной цене? У нас для вас есть подходящая статья!

    Страхование имущества при сдаче квартиры в аренду обязательно! Так вы сможете обезопасить себя от различных ЧП. Более подробно читайте тут.

    Читать еще:  Наш эксперт расскажет про прекращение договора аренды земельного участка и нюансы, связанные с этим
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector