Содержание

Все нюансы сделки: покупка и продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами

Особенности продажи квартиры в рассрочку: как учесть все нюансы сделки?

Основная масса населения полагает, что купить квартиру в кредит можно только через банк, оформив ипотеку.

Однако на самом деле в качестве заимодателя может выступать не только банковское учреждение, но и физическое лицо.

В этом случае речь будет идти о покупке объекта недвижимости в рассрочку. Итак, что же это такое? чем регулируется такая процедура? Как оформляется? С какими рисками можно столкнуться и как их избежать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Правовая база

Сюда можно отнести:

  1. Гражданский кодекс РФ (параграф 3—4) – отражает общие положения залога, основания его возникновения, предмет и существующие разновидности, процедуру обращения взыскания на заложенные активы и т.д. Кроме того, в рамках ГК также прописан общий порядок отчуждения недвижимого имущества (параграф 7).
  2. ФЗ РФ «О ипотеке (залоге недвижимости)» – данный закон регламентирует такие области, как: составление ипотечного договора, регистрацию ипотеки в Росреестре, порядок перехода прав на заложенный объект недвижимости к другим лицам и т.д.
  3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – тут описывается порядок подачи документов на оформление квартиры, купленной в рассрочку, в Росреестре, наложение обременения на такую недвижимость и т.д.

Выше были приведены основные законодательные акты, регулирующие данный вопрос. Однако этот перечень может быть расширен в зависимости от отдельных обстоятельств. Например, если продавец желает реализовать в рассрочку квартиру, относящуюся к общему имуществу супругов, то тут необходимо будет также опираться на нормы Семейного кодекса РФ.

Что это такое?

Принято считать, что при покупке квартиры без участия банка, покупатель сразу должен перечислить в пользу продавца всю сумму сделки. Однако на практике допускается и другой вариант, когда новый владелец выплачивает деньги за купленную недвижимость постепенно, то есть в рассрочку.

Так, под продажей объекта недвижимости в рассрочку подразумевается отчуждение имущества на условиях, подразумевающих поэтапное поступление оплаты, то есть в ипотеку.

Многие люди ошибочно считают, что ипотека и ипотечное кредитование это одно и то же. Однако между этими понятиями есть принципиальное различие. Ипотека является формой залога, при котором заложенное имущество передается во владение должника. Ипотечное кредитование лишь одна из форм ипотеки, при которой обязательно присутствует третья сторона – банк, который предоставляет средства для заключения такой сделки.

Таким образом, покупка жилья в рассрочку это ипотека, оформляемая между физическими лицами. Стоит отметить, что такого рода сделки достаточно редко встречаются на рынке недвижимости. При этом можно обозначить три наиболее распространённые схемы продажи квартир в рассрочку:

  1. Выплата первоначального взноса в размере 50-80% и погашение оставшейся задолженности в течение следующих 3-6 месяцев – преимуществом такого варианта является отсутствие процентов или их незначительный размер.
  2. Внесение задатка в размере от 20 до 50% с погашением долга в течение нескольких лет. В этом случае ежемесячные платежи будут ниже, однако продавец назначит определенный процент. По итогу такая квартира будет стоить дороже, чем в первом случае.
  3. Постепенное погашение долга без первоначального взноса, а иногда и без процентов – такая схема используется достаточно редко и исключительно между близким родственниками или друзьями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как продать жилье без риска?

Любая сделка с недвижимостью, в том числе и купленной в рассрочку, сопряжена с определенными рисками. Причем всю их совокупность можно разделить на две большие группы:

  • Стандартный перечень угроз, которые характерны для всех сделок по купле-продаже квартир (незаконная перепланировка, несоблюдение преимущественного права покупки при отчуждении доли в квартире, отсутствие нотариально удостоверенного согласия на продажу второго супруга и т.д.).
  • Риски, вытекающие из особенностей реализации жилья в рассрочку.

Если говорить о первой группе угроз, то для того, чтобы избежать в будущем неприятных сюрпризов необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы собственника квариры, запросить дополнительные бумаги (например, копию согласия второго супруга на сделку, письменный отказ совладельцев), изучить историю владения конкретным объектом недвижимости и т.д.

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей при купле-продаже жилья лучше всего нанять грамотного специалиста, который окажет услугу по юридическому сопровождению всей сделки.

При продаже или покупке квартиры в рассрочку возникают следующие риски:

  • В большинстве случаев покупатель не страхует свое здоровье (в отличие он ипотечного кредитования в банке), в связи с чем есть вероятность того, что в случае потери трудоспособности он не сможет погасить оставшийся долг. Для того, чтобы избежать такого исхода событий не рекомендуется растягивать погашение задолженности на продолжительный период времени. Общий срок не должен превышать 3 года.
  • Есть вероятность того, что покупатель перестанет вносить ежемесячные платежи – перед заключением сделки рекомедуется тщательно проверить благонадежность и платежеспособность второй стороны. Однако в целом риск неуплаты для продавца не столь существенный, так как он в любой момент может обратиться в суд и вернуть свою недвижимость назад.
  • Если говорить о покупателе, то может случиться ситуация, когда после полного погашения долга продавец откажется снимать обременение с квартиры и заявит, что деньги он не получил. Чтобы не попасть в такой неприятный инцидент лучше всего при каждом платеже составлять расписки о передаче денежных средств. При этом для большей надежности их следует удостоверять у нотариуса.

Как оформить сделку?

Стоит отметить, что продажа квартиры в рассрочку в целом производится по тому же алгоритму, что и обычная сделка. Однако несомненно тут есть ряд своих нюансов, о которых следует знать. Итак, отчуждение объекта недвижимости в рассрочку включает следующие этапы:

  1. Определение основных условий, на которых продавец готов предоставить рассрочку. На данном этапе устанавливается общая стоимость квартиры, размер первоначального взноса, проценты за отсрочку платежа, период, в течение которого будущий покупатель будет погашать задолженность.
  2. Поиск покупателя – тут можно использовать самые различные тематические площадки, а также обратиться за помощью в специальные агентства.
  3. Ведение переговоров с потенциальным покупателем – на этой стадии досконально обговариваются все условия рассрочки, проверяется благонадежность обеих сторон сделки. Рекомендуется привлечь юриста, который сможет грамотно организовать переговоры.
  4. Составление и заключение договора – в целом от не будет отличаться от обычного соглашения по купле-продаже квартиры за исключением одного раздела, в котором необходимо подробно расписать все условия рассрочки, а именно:

  • общую цену за жилье;
  • размер первоначального взноса (исчисляется в процентах от общей стоимости квартиры);
  • величину и сроки внесения ежемесячных платежей;
  • период времени, на который предоставляется рассрочка;
  • размер штрафа за просрочку платежа;
  • ответственность в случае несоблюдения обязанностей одной из сторон сделки;
  • отметку о том, что до момента полного погашения долга квартира будет числиться в залоге у продавца.
  • Далее договор подписывается и удостоверяется у нотариуса (при необходимости или по желанию сторон).
  • Следующим этапом является регистрация сделки в Росреестре. Вот тут возникает основная особенность, характерная для продажи квартиры в рассрочку. Такое жилье переоформляется на нового владельца, однако с наложением обременения. Это означает, что новый собственник не сможет продать его , подарить или обменять до тех пор, пока не погасит свой долг.
  • В дальнейшем после полного погашения всей суммы задолженности продавец подаст заявление в Росреестр о снятии обременения с квартиры и покупатель станет полноправным ее владельцем.
  • В целом следует отметить, что появлению рассрочки при купле-продаже недвижимости между физическими лицами способствует нынешняя обстановка на рынке. Как известно, ставки на ипотечное кредитование достаточно высоки, при этом определенные сложности имеет и сама процедура оформления займа в банке. Таким образом, рассрочка дает возможность покупателям купить жилье на более лояльных условиях, а продавцам побыстрее реализовать свою недвижимость, в том числе и неликвидные варианты.

    Существует ли рассрочка между частными лицами?

    Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

    Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

    Что такое ипотека между частными лицами?

    Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

    Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

    Читать еще:  Чем отличаются обязанности в должностных инструкциях у управляющего ТСЖ и председателя правления?

    Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

    Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

    Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

    Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

    Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

    Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

    • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
    • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
    • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

    Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

    Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

    • общая стоимость квартиры;
    • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
    • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
    • количество платежей;
    • дату и порядок внесения платежей;
    • срок полного погашения задолженности;
    • штрафные санкции за просроченные платежи;
    • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
    • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

    Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

    По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

    Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

    Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

    Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

    В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

    В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

    В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

    До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

    Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

    Риски для продавца

    Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

    собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

    Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

    • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
    • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
    • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

    Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

    Риски для покупателя

    Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

    «Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

    Все нюансы сделки: покупка и продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами

    Whatsapp Viber icon

    Итак, покупатель обещает отдавать сумму за квартиру (комнату) частями. В этом случае продавец играет роль кредитора. Но что нужно знать о таком способе финансовых операций?

    В отношении отдельных видов аренды понадобятся и иные документы. Так, в случае договора проката (Параграф 2 Главы 34 Кодекса), арендодатель обязан ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества или выдать письменные инструкции о порядке пользования имуществом.
    Или же, в случае аренды транспортных средств, арендодателю придется за свой счет страховать автомобиль по ОСАГО, если обязанность по страхованию на соответствующее ТС возлагается законом.

    Особенности, плюсы и минусы такой сделки

    Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

    В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем.

    Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указывается наименование правоустанавливающего документа, например, договора передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированного в БТИ г.

    Закон не требует нотариального заверения – однако стороны вправе по своему желанию составить этот документ у нотариуса и передать деньги в его присутствии.

    Естественно, самое главное преимущество в описываемой ситуации предоставляется покупателю, это значит, что он освобождается от необходимости оплатить покупку сразу и получает такое право, как купить жилплощадь в рассрочку.

    Законом в отношении отдельных разновидностей аренды установлены императивные нормы. Так, к примеру, договор проката может быть только письменным (ч. 2 ст. 626 Кодекса). То же самое и в отношении договора аренды транспортного средства (ст. 633 Кодекса). Кодекс также устанавливает положения о госрегистрации договоров.

    Читать еще:  Прогул работника: каким числом уволить нарушителя и в какие сроки нужно это сделать?

    Но ипотечный кредит не единственный способ приобретения жилья без полной суммы стоимости недвижимости. Палочкой-выручалочкой для покупателей жилья иногда становится альтернатива ипотеке – рассрочка, позволяющая стать владельцем квартиры в новостройке тогда, когда денег нет, но есть надежда получить недостающие средства в достаточно короткий срок.

    Рассрочка представляет собой особый вид оплаты, при котором сумма отдается не полностью, а делится на определенные части, и растягивается на оговоренное между продавцом и покупателем время.

    Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

    Как говорят игроки рынка недвижимости, в сравнении с ипотекой переплата по рассрочке минимальна, ведь она предоставляется всего на несколько месяцев, а ставка по рассрочке, по словам Ивановой, составляет, как правило, всего 1% в месяц. Иногда рассрочка может быть и беспроцентной. Вторым важнейшим нормативным актом является Федеральный закон о регистрации недвижимого имущества, в нем прописаны все пункты, с которыми может столкнуться продавец и покупатель.

    Первый – это краткосрочная рассрочка на 3-6 месяцев, которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – это рассрочка, которая оформляется на длительный срок — от 12 месяцев и более, то есть долгосрочная. В этом случае рассрочка будет процентной, средняя ставка составляет 12% годовых», — уточняет она.

    По сути, договор купли-продажи квартиры, совершаемый через передачу наличных, практически ничем не отличается от других вариантов совершения такой сделки. Поэтому сторонам необходимо соблюдать запреты, установленные законодательством – и как можно чётче оформлять момент передачи наличных. Только в такой ситуации договор не может быть позднее оспорен.

    Оформление договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа является довольно рискованным видом сделок. Но всё же свои плюсы он имеет:

    • Быстро можно найти покупателя;
    • Быстрое оформление сделки;
    • Не нужно связываться с банком и ждать одобрения кредита;
    • Низкие проценты;
    • Не нужно оформлять дополнительные страховки, необходимые в случае получения ипотечного кредита.

    Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

    Но те моменты, которые является существенными плюсами для покупателя, являются огромными минусами для продавца, который не имеет должной правовой защиты.

    Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

    Но это – череда испытаний на прочность, документальная волокита, обязательная оплата услуг юриста, госпошлин, уже не говорим о потрепанных нервах.

    Итак, стороны договорились о взаимовыгодной сделке. Выгода для покупателя состоит в том, что ему нет необходимости подтверждать платежеспособность или тратить время на поиск поручителей.

    В указанной квартире сохраняют право проживания (перечисляются ФИО лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и их права).

    Поэтапная оплата на протяжении длительного времени подходит любому покупателю, не желающему переплачивать проценты банку за кредит. Особенно этот способ актуален для молодых семей, а также тех, кто ожидает в скором времени крупное поступление денежных средств, чтобы закрыть график платежей.

    Для того чтобы избежать мошенничества, банковские организации, а также государственные органы перечисляют денежные средства по таким сделкам по факту ее совершения, то есть после того,как новый собственник вступит в свои права в полном объеме.

    Если у покупателя недвижимости не хватает средств, чтобы приобрести жилье у собственника некоего объекта, то, как правило, следует обращение в банк, оформляется ипотека.

    Можно ли купить недвижимость в рассрочку у собственника и насколько это выгодно для хозяина жилплощади? Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ.

    На стороне как арендатора, так и арендодателя могут выступать сразу двое или более лиц. В таком случае, речь идет о множественности лиц на стороне арендатора или арендодателя. Субаренда и аренда. Аренда также включает в себя некий подвид, называемый субарендой.

    И наконец, для получения рассрочки покупателю не приходится собирать какие-либо документы, подтверждающие его платежеспособность – нужен только паспорт.

    В то же время, добавляет Литинецкая, бывают случаи, когда у застройщика на объекте рассрочка не предусмотрена.

    Возможные риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку

    Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них.

    Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю.

    Во всяком случае, если иное не предусмотрено положениями Кодекса об отдельных видах аренды, действуют общие нормы.

    Как избежать возможных проблем и не попасть на удочку мошенника? Как провести юридическую операцию грамотно?

    В чем отличия такой сделки от ипотеки?

    Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет.

    По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

    Для продавца заключение договора купли-продажи квартиры на данных условиях также выгодно, потому что у покупателя на его товар не всегда сразу найдутся наличные. А так появляется больше шансов продать его. Ко всему прочему, рассрочку не нужно оформлять в банке.

    Застройщик, дабы обезопасить себя, спешит заключить с предстоящими покупателями предварительный договор, якобы в последствие он подлежит замене на соответствующий законодательству договор.

    Рассрочка подразумевает поэтапную оплату квартиры равными суммами на протяжении определенного времени. Периодичность внесения средств, размер платежа и длительность периода рассрочки оговариваются в договоре. Это может быть помесячная, поквартальная и даже ежегодная оплата. Обычно рассрочка не подразумевает начисления процентов за пользование деньгами, но бывают и исключения.

    Но что-то подталкивает их к тому, чтобы оформить договор с рассрочкой. Например: объект недвижимости настолько тяжело продать, что у собственника появилось желание избавиться от квартиры хотя бы с условием предоставления рассрочки.

    Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

    Важно! В том случае, если продавцом выступает юридическое лицо, потребуются дополнительные условия для внесения наличных на расчётный счёт. Законодательство несколько ограничивает для организаций возможность работы с наличными средствами.

    С особой осторожностью относитесь к клиентам с материнским капиталом, особенно если ребенок не достиг трехлетнего возраста. С 02.12.2015 года пенсионное законодательство претерпело значительное изменение в части материнского капитала. Это было связано с мошеническими действиями в отношении мат. капитала.

    На основании ст. 608 Кодекса, правом на сдачу в аренду обладает собственник вещи. Однако законом может быть установлен и иной круг лиц, могущих предоставлять вещи в аренду (например, представитель по доверенности, действующий от лица собственника). Какие бывают виды аренды Кодекс различает несколько видов аренды.

    Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

    Не имея нужной суммы на покупку квартиры, можно поискать среди предложений о продаже недвижимости жилье с оплатой в рассрочку. Такие сделки заключаются крайне редко, ведь для продавца высок риск неуплаты полной стоимости квартиры со стороны покупателя, однако попробовать стоит. Аргументом в пользу предоставления рассрочки может стать обязательство своевременного произведения выплат, закрепленное в договоре купли-продажи квартиры.

    Нормативно-правовая база составления договора купли-продажи квартиры в рассрочку

    Подписанный сторонами договор — документ, который должен составляться согласно предписаниям Гражданского кодекса РФ. Благодаря корректному изложению сути соглашения обе стороны будут защищены от обмана со стороны оппонента. Накануне оформления договора следует ознакомиться с нормативно-правовыми актами:

    1. ст. 550 ГК РФ о форме договора. Договоренности должны быть оформлены исключительно в письменной форме. Иные способы оформления обязательств о продаже недвижимости недействительны.
    2. ст. 554 ГК РФ о предмете договора. Квартира должна быть четко идентифицирована. Ее отличительные черты подробно описываются в договоре для исключения обмана. Если не указан адрес продаваемого объекта, его место расположения относительно другой недвижимости, документ считается недействительным.
    3. ст. 555 ГК РФ о цене имущества. Стоимость квартиры — существенное условие ДКП. Она указывается за объект целиком или за 1 кв. м. площади, но тогда общая стоимость будет равна цене 1м2, помноженного на площадь.
    4. ст. 556 ГК РФ о передаче имущества. Заключение договора — этап, предшествующий передаче имущества и его госрегистрации. Передача означает, что за сохранность недвижимости отвечает новый владелец. При этом он может не являться полноправным собственником, а только ожидать подачи документов в Росреестр. Передача имущества осуществляется путем подписания передаточного акта.
    5. ст. 489 ГК РФ об оплате товара в рассрочку. В данном случае товар — это квартира. При рассрочке в договоре купли-продажи помимо цены указываются суммы платежей, график их перечисления на счет продавца.
    1. ст. 551 ГК РФ о госрегистрации. При заключении сделки контрагенты должны зафиксировать переход права собственности. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, подать оформленный по всем правилам договор, заявление. Если сделка подлежит обязательному нотариальному заверению, документы на оформление перехода прав собственности передаст сам нотариус. В договоре можно указать, что переход прав осуществиться только после полной выплаты суммы по договору. В противном случае покупатель может обратиться в суд с целью провести принудительную госрегистрацию имущества вопреки воле владельца. Вероятность того, что права перейдут покупателю через суд, ничтожно мала, но для недопущения подобной ситуации рекомендуется составлять договор под чутким руководством юриста.

    Последовательность действий при оформлении купли-продажи квартиры в рассрочку мало чем отличается от обычной. Разница только в пролонгации срока оплаты.

    Когда жилье продается в рассрочку

    Сделки с отсрочкой оплаты оформляются в следующих случаях:

    • Недвижимость продается родственнику, близкому другу. Хозяин соглашается на отсрочку будучи уверенным в регулярности выплат, зная финансовое положение покупателя.
    • Покупатель подтвердил платежеспособность. Продавец соглашается на оформление сделки, если покупатель предложил хорошую цену, документально подтвердил, что вскоре будет получена нужная сумма.
    • Жилье неликвидно, например, находится в неблагоустроенном месте, в пределах района наблюдается неблагоприятная экологическая или криминогенная ситуация. Продавец, ожидающий покупателя несколько лет, будет готов продать такую недвижимость на любых предлагаемых условиях.

    В среднем длительность отсрочки не превышает полугода. За этот срок покупатель успевает:

    • Решить материальные проблемы, например — дооформить договор ипотечного кредитования, получить заем у родственников или вступить в наследство.
    • Оформить необходимые документы. Часто в отсрочке нуждаются люди, продающие собственное жилье и приобретающие иное. Если период получения ими денег не совпадает с приобретением альтернативной недвижимости, требуется отсрочка.

    Приступать к составлению договора необходимо только после проверки личности Покупателя и его платежеспособности.

    Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

    Договор состоит из ряда обязательных и дополнительных условий, регламентирующих взаимоотношения сторон и порядок перехода права собственности на квартиру. Документ содержит следующие пункты:

    1. Преамбула. Здесь указывается название договора, его номер, ниже — дата и место подписания. В первом абзаце пишется полное ФИО собственника квартиры и приводится расшифровка, что данное лицо — Продавец; далее указывается ФИО Покупателя. Приводятся паспортные данные обеих сторон.
    2. Предмет договора. Квартиру следует описать максимально точно, указав, сколько в ней жилых комнат, каков их размер; привести данные об общей площади жилья, об этажности дома и месте расположения квартиры относительно иных строений. Покупателю необходимо проверить, соответствует ли адрес, указанный в договоре, зафиксированному в выписке ЕГРН. Грубые ошибки влекут признание договора недействительным.
    3. Сведения о правах собственника. Продавец должен предоставить документ, на основании которого у него возникло право распоряжаться имуществом. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. Следует внимательно изучить документ для выявления скрытых или потенциальных собственников.
    4. Цена. Без ее указания документ не имеет силы.
    5. Условия внесения платежей. При покупке в рассрочку необходимо конкретно установить дату внесения каждого из платежей, а также их величину. Следует акцентировать внимание, что датой платежа является именно дата отправки средств со счета плательщика. В противном случае, если просрочка произойдет по вине банка, продавец может предъявить претензии, сочтя несвоевременное зачисление средств за невыполнение обязательств.
    6. Информация о передаче недвижимости. При оформлении договора указывается, что был произведен осмотр недвижимости, недостатков не выявлено, а если выявлены — указать, какие именно. Если впоследствии Покупатель обнаружит скрытые Продавцом изъяны, которые не были обнаружены, он сможет потребовать отменить договор или возместить стоимость затрат на устранение поломок.
    7. Данные о госрегистрации. Сам договор не регистрируется, однако право собственника на квартиру должно быть зафиксировано. При обращении в Росреестр и указании нового собственника квартира будет находиться в залоге у Продавца до выплаты Покупателем полной ее стоимости. Покупатель не сможет распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять, но до тех пор, пока залог не будет снят по письменному требованию прежнего собственника.
    8. Сведения о гражданах, имеющих право пользования квартирой. Зарегистрированные лица должны быть сняты с учета в срок, установленный договором. Покупателю следует внимательно изучить расширенную выписку, где отражены все зарегистрированные в квартире лица, ведь есть категории граждан, которые даже после продажи квартиры имеют право пользоваться имуществом. Это лица, длительно отсутствующие по объективным причинам: отбывающие наказание в тюрьме, находящиеся на срочной военной службе, пребывающие на лечении в стационаре или по иным обстоятельствам. Свое право на жилье они могут восстановить в суде.
    9. Сведения о том, что квартира ранее не была подарена, что отсутствуют соглашения, которые служат поводом для признания договора недействительным. Также указывается, что в отношении предмета договора отсутствуют споры, квартира не находится под обременением, арестом.
    10. Условия расторжения договора.
    11. Указание количества экземпляров соглашения, подписи сторон.
    Читать еще:  Какой объект может быть обременён сервитутом? Существуют ли земельные участки, на которые нельзя наложить право ограниченного пользования?

    Покупатель также несет определенные риски. Любое нарушение графика оплаты дает Продавцу право потребовать досрочный возврат всей суммы по договору с учетом процентов (ст. 811 ГК РФ), поэтому каждый пункт необходимо продумать, проанализировать и минимизировать риски потери средств.

    Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку

    Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:

    • паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
    • свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
    • кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
    • передаточный акт;
    • выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
    • справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.

    Кроме перечисленных документов, может понадобиться:

    • Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Разрешение необходимо, если собственником доли квартиры является несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин.
    • Разрешение банка на продажу. Если жилье является объектом ипотечного кредитования, банк-залогодержатель должен выдать согласие на продажу объекта.
    • Согласие супруга на продажу квартиры. Документ подается в обязательном порядке, если имущество относится к совместно нажитому. В целях предотвращения оспоримости сделки рекомендуется заручаться согласием супруга, даже если квартира была подарена, получена по завещанию или куплена до брака.
    • Отказы всех собственников квартиры от покупки доли, если недвижимость находится в долевой собственности и продается по разным ДКП.

    Иногда у Покупателя возникают сложности с получением госсубсидий, кредитов. Продавцу рекомендуется «подстраховаться» и внести в договор пункт о самостоятельной уплате Покупателем стоимости квартиры в случае отказа от субсидирования.

    Нотариальное заверение, госрегистрация

    Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса при следующих обстоятельствах:

    • квартира находится в долевой собственности;
    • происходит отчуждение имущества несовершеннолетнего, недееспособного гражданина.

    При этом оплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (п.5 ст. 333.24 НК РФ). При желании можно удостоверить и иные ДКП, но нотариальный тариф будет рассчитываться согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате и может достигать 100 тыс. руб.

    В Росреестре регистрируется не договор, а переход права собственности. При этом ДКП является документом-основанием. Для оформления квартиры на нового собственника достаточно предоставить паспорта обеих сторон, документ-основание в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины, равной 2000 руб. и заявление о регистрации перехода.

    В дальнейшем, как только вся сумма поступит на счет продавца, обременение будет снято и новый владелец сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

    Ошибки и недочеты, допущенные во время оформления договора купли-продажи недвижимости, влекут за собой лишение квартиры или денег. Повышенный риск несут сделки, связанные с покупкой жилья в рассрочку. Помимо вероятности потерь, связанных с нестабильностью финансового рынка, Продавец рискует вовсе не получить деньги за квартиру или отвоевывать стоимость имущества через суд.

    Как вернуть деньги от недобросовестного Продавца? Можно ли получить обратно недвижимость, если условия нарушит Покупатель? Удастся ли возместить убытки, связанные с потерей времени? Проверить чистоту сделки и не допустить срыва договоренностей, составить договор поможет юрист сайта. Правильная формулировка пунктов соглашения даст возможность вернуть деньги.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

    Продажа квартиры в рассрочку между частными лицами

    Многие думают, что приобрести квартиру в рассрочку (другими словами — взять в ипотеку) можно только в банке или кредитной организации. Но это не так. Совершить ипотечную сделку можно и с физическим лицом. Формально она называется рассрочкой с залогом, и ее условия будут прописаны в договоре купли-продажи. Давайте подробнее рассмотрим, что представляет собой ипотека между частными лицами.

    Что такое продажа квартиры в рассрочку между частными лицами?

    Об обычном ипотечном кредитовании знают практически все, но не каждый в курсе, что термины «ипотека» и «ипотечное кредитования» — не одно и то же. Ипотечный кредит предполагает в сделке наличие третьей стороны в виде финансового учреждения, выдающего заем. А ипотека — это форма залога, при которой недвижимость передается в собственность должника и гасится постепенно. Для нее третья сторона совсем не обязательна.

    То есть сама суть ипотеки — продажа квартиры в рассрочку с оформлением договора купли-продажи между физическими лицами. Все условия поэтапной оплаты тщательно прописываются в самом договоре.

    Преимущества ипотеки между физлицами

    Ипотека между частными лицами помогает решить проблему между покупкой и продажей недвижимости на вторичном рынке. Ведь сегодня здесь сложилась довольно сложная ситуация: спрос — низкий, цены — невысокие, сроки экспозиции — затягиваются. При этом получить кредит на «вторичку» в банке не так уж и просто. Это приводит к тому, что продавцы не могут продать свои объекты, а потенциальные покупатели — их приобрести.

    Если продавцу не нужно получить всю сумму сразу, и он хочет продать квартиру до снижения ее цены, в таком случае можно предоставить потенциальному покупателю возможность рассрочки.

    В свою очередь для покупателя такая сделка будет более интересной, если он хочет приобрести именно эту квартиру, но на руках сразу нет всей суммы.

    Как оформить сделку и составить договор?

    Сделка о продаже квартиры в рассрочку почти не имеет отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Стороны должны будут обратиться в Росеестр с договором и заявлением о переходе прав собственности на объект. В установленные сроки эта сделка регистрируется ведомством.

    Основные отличия сделки:

    • Внесение дополнительных условий в договор купли-продажи;
    • На квартиру накладывается обременение, которое фиксируется в заявлении на регистрацию прав перехода собственности;
    • В выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество ставится отметка об обременении. То есть пока покупатель полностью не погасит свой долг, он не сможет продать квартиру.

    Как правильно составляется договор? В нем в обязательном порядке указывается следующее:

    • Общая цена квартиры;
    • Размер первого взноса;
    • Количество платежей;
    • Порядок и даты внесения платежей;
    • Срок полного погашения ипотеки;
    • Штраф за просроченные платежи;
    • Порядок расторжения договора при невыполнении покупателем обязательств;
    • Указание того, что квартира находится в залоге до полной выплаты суммы (согласно статьям 488 и 489 Гражданского кодекса РФ).

    Риски продажи квартиры в рассрочку для продавца и покупателя

    Что касается рисков, то к обычным для вторичного жилья вроде обременений и незаконной планировки добавляются следующие:

    • Для продавца — риск не получить деньги в полном объеме. В случае если покупатель перестает гасить ипотеку, то продавец подает на него в суд. Тот в свою очередь выносит решение о расторжении сделки. Продавец должен будет вернуть покупателю его деньги, а покупатель — освободить квартиру.
    • Для покупателя — затягивание продавцом снятия обременений после выплаты суммы в полном объеме. В этом случае помогут расписки о погашении долга в срок, которые будут заверены нотариусом.

    Несмотря на то, что ипотека между физическими лицами сопряжена вышеуказанными рисками, все же такая форма сделки будет удобна для многих людей. А потому спрос на нее будет постепенно расти.

    Хотите провести сделку по покупке-продаже недвижимости в рассрочку между частными лицами? В таком случае советуем вам заручиться помощью профессиональных риелторов. Именно такие работают в нашем агентстве недвижимости «МИЭЛЬ».

    Мы поможем в проведении сделки, проверим стороны на предмет платежеспособности и сведем возможные риски практически к нулю. Свяжитесь с нами уже в ближайшее время, чтобы обсудить все моменты по дальнейшему сотрудничеству.

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector