Содержание

Кто такой член жилищно-строительного кооператива?

Кто такой член жилищно-строительного кооператива?

Существование добровольных жилищных объединений граждан с целью организации строительства многоквартирного дома, и в дальнейшем – обустройства бытовой жизни в нем приобретает новый виток популярности.

В связи с этим, для многих жителей новостроек актуализируется вопрос членства в таких кооперативах. В данном случае, на подробном примере разберем все особенности членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) – правилами, прописанными в ряде статей Жилищного кодекса РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что значит — состоять в жилищно-строительном кооперативе?

Ошибочное мнение, что все владельцы самостоятельных объектов недвижимости в рамках многоквартирного становятся полноправными членами жилищно-строительного кооператива по умолчанию. Иными словами, все члены ЖСК – собственники квартир в данном доме, но не все собственники являются членами объединения.

Вступление в кооператив происходит по добровольной инициативе жильца-собственника с целью причастности к процессу управления всей «бытовой жизнью» в доме: ремонтными работами, коммунальными вопросами, организационной работой с другими жильцами и членами, представлении своих жилищных интересов.

Членство в ЖСК доступно для юридических и физических лиц, являющихся собственниками жилья, и достигших 16-летнего возраста. Формальным документальным основанием приема в сообщество является письменное заявление от данного лица на имя председателя (главы Правления) жилищного кооператива при обязательной уплате вступительного взноса.

В течение 30 дней все заявления от новых претендентов на вступление в ЖСК рассматриваются на собраниях членов Правления, и, путем голосования, происходит присоединение нового участника.

Права и обязанности членов

После того, как члены Правления ЖСК проголосуют и утвердят новую кандидатуру, гражданин (или предприятие) становится полноправным участником кооператива, имеющего право влиять на все процессы, направленные на удовлетворение коммунальных, жилищных и бытовых потребностей всех жильцов многоквартирного дома.

На общем уровне права и обязанности всех участников ЖК и ЖСК регламентируются в Уставе объединения на момент его создания.

И, если понятие членских прав в контексте деятельности жилищного кооператива на практике реализуется достаточно абстрактно, среди перечня общих обязанностей каждого члена – есть важные моменты.

Порядок озвучивания мнений и голосования. В работе Правления ЖСК существует негласное правило – зависимость решений от мнений других участников собрания. Такая «монолитность» голосов объясняется требованием принятия всех решений единогласно, или же в формате большинства.

Этот расклад обусловливает часто невозможность высказаться одному из членов с иной точкой зрения, либо же данные взгляды не принимаются во внимание.

Соблюдение правил и решений, которые выносятся на собрании даже в том случае, если член ЖСК с ним лично не согласен.

Отмена принятого ранее решения на заседании Правления возможна только путем аннуляции Протокола собрания в судебном порядке, при этом, сложный и кропотливый процесс часто заканчивается судебным отказом.

Отметим также, что, при этом, Закон «О защите прав потребителей» зачастую неэффективен в судебном отстаивании членами ЖСК своих точек зрения.

Какой имеют правовой статус члены ЖСК? Членство граждан и юридических лиц в ЖСК является непосредственным основанием для владения и распоряжения недвижимым имуществом в многоквартирном доме. Согласно Статье 80 Жилищного кодекса РФ, участники кооператива, а также члены их семей, имеют право быть наймодателями, и содействовать временному заселению других граждан за определенную арендную плату, уведомив при этом коллектив членов ЖСК.

Вместе с тем, локальная автократия в деятельности жилищных кооперативов обусловливает практическую сложность в решении вопросов, если дело доходит до суда. Для того, чтобы решение было признано недействительным, нужно доказать его незаконность по отношению ко всем участникам коллектива ЖСК, но никак не исходя из интересов отдельно взятого индивидуального члена.

При этом, на практике решение должно отменяться прежним составом заседания Правления, которое его ранее утвердило.

Взносы – что это, размер, кому, когда и как платить?

Статья 155 Жилищного кодекса РФ предписывает для всех членов ЖСК производить обязательную уплату ежемесячных членских взносов. Данные платежи предназначаются на общие расходы, связанные с содержанием элементов имущества в данном объекте недвижимости, поддержанием надлежащего технического состояния, оплаты услуг ЖКХ.

Затраты на проведение капитального ремонта – также в числе статьи расходов обязательного членского взноса.

Четко установленной законодательными предписаниями суммы членских взносов в ЖСК не существует, их размер оговаривается и утверждается специальным решением на общем собрании членов жилищного кооператива в индивидуальном порядке.

Переводить ежемесячные суммы членских взносов на расчетный счет ЖСК в банке его участники обязуются регулярно и без задержек, на основании предварительно выставленного счета-фактуры.

Что такое справка и зачем она нужна?

В процессе проведения процедуры государственной регистрации объекта недвижимости, который входит в жилищно-строительный кооператив, уполномоченный орган потребует от собственника квартиры специальное подтверждение наличия прав владения – им является Справка о членстве в ЖСК.

В справке содержатся ключевые сведения о правоотношениях участника и кооператива: данные члена, название ЖСК, дата принятия в кооператив и полной оплаты паевой доли. Справка подписывается председателем и заверяется печатью организации.

В заключение добавим, что несогласие члена ЖСК с регламентом деятельности кооператива в процессе его участия дает право официального выхода из членского коллектива. Для совершения данной процедуры алгоритм аналогичен вступительному процессу – на имя председателя готовится письменное заявление, которое рассматривается на следующем заседании Правления в течение 1 месяца.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Различия в правах члена ТСЖ и не члена ТСЖ

Не редко у собственников жилых помещений вступившие в члены ТСЖ и у собственников жилых помещений не вступившие в члены ТСЖ возникает вопрос о их правах, обязанностях и о различиях в их правовом положении. Существуют ли различие прав на собственность? Нет, таких различий нет. Все они в равной степени равны. Различны их обязанности по уплате взносов и платежах. Различны и в правах при управлении домом.

Итак, кто такие собственники в многоквартирных домах? Собственниками в многоквартирных домах могут быть граждане РФ или не являющимися таковыми, которые приобрели в собственность жилое помещение путём договора купли-продажи, дарения, мены, наследования или по договору ренты. Все собственники равны в своих правах и возможностях, как на жилые помещения, так и на места и помещения общего назначения, таких как лестничные клетки, межэтажные переходы, лестничные марши, коридоры и холлы, подсобные помещения, чердаки и подвалы, а так же нежилые помещений, свободные от обязательств третьих лиц (арендаторы, собственники нежилых помещений). Так в чём же различия?

До создания одной из форм управления многоквартирным домом у всех собственников права одинаковы. Различия начинают проявляться, как только будет выбрана форма управления многоквартирного дома. Форма управления многоквартирными домами может быть разная, это и ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив). Право на выбор формы управления остаётся за собственниками помещений, иные проживающие граждане, хотя и проживающие в квартирах, но являющиеся собственниками квартир, такого права не имеют. Выбрав на своём общем собрании одну из форм управления домом, многие задаются вопросом о праве выбора — вступать в члены товарищества (кооператива) или нет. Если вступать, то что измениться, а если не вступать, то на что у меня имеется права. Это право выбора каждого собственника.

В чём же различие в правах?

В правах на собственность различий нет и быть не может, в силу того, что никто не может быть ограничен в правах или свободах собственника таких как:

— Право на пользование своей собственностью;

— Право и обязанность по содержанию жилого помещения в надлежащем порядке;

— Право на свободный доступ к собственности;

К сожалению, в жизни не редки случаи, когда права собственников нарушаются теми же председателями, членами правлений и управляющими компаниями. Они, порой, ограничивают права собственников на выдачу ключей от их жилых помещения и вход в них, производство ремонтных работ, запрещают отчуждать квартиры под предлогом наличия у них задолженности по членским взносам и коммунальным платежам. Всё это прямое и грубейшее нарушение действующего законодательства с проявлениями признаков самоуправства, а порой и присвоения чужих полномочий.

Читать еще:  В каких случаях можно оспаривать дарственную на квартиру и как отсудить имущество, в том числе при жизни дарителя?

Что касается других прав, таких как:

— Право на участие в управлении домом;

— Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них;

— Участвовать в обсуждении и принятии решений по благоустройству прилегающей территории, установки систем видео наблюдений, пропускного режима, устройства детских площадок, ремонта мест общего пользования;

— Принимать решения о назначении должностных окладов руководству правления;

— Принимать смету доходов и расходов, а так же штатное расписание;

— Утверждать финансовые годовые отчёты;

— Принимать участие в сдаче в аренду нежилых помещений и т.д.

Все эти и иные права предоставлены только членам товариществ.

Что же касается не членов, то они вправе:

— Присутствовать на общих собраниях, участвовать в обсуждениях без права голоса;

— Быть избранными в ревизионную комиссию;

— Знать о принимаемых общим собранием и правлением решений;

— Получать заверенные копии любых документов, касающихся его прав и обязанностей;

— Требовать разъяснения о начислении платежей;

— Обращаться в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру) в суд за защитой нарушенных прав;

— Отказаться от уплаты членских взносов на оплату руководству, за стоянку автотранспорта и пользования гаражом (оплата в правление).

Члены товарищества или кооператива могут осуществлять свои полномочия на заседаниях правления или на общем собрании, посредством своего представителя по доверенности, выданной председателем или заверенной нотариально. Такое же право имеют и собственники, не являющиеся членами формы управления.

Кто такой член жилищно-строительного кооператива, какие его права и обязанности, а также правовой статус?

Несмотря на стереотипы и ошибочное мнение, приобретая собственность в созданном кооперативе, собственник имущества некоим образом автоматически не является членом ЖСК.

Непосредственно членство в ЖСК и ЖК дело сугубо добровольное!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Участие в ЖСК: что это?

Согласно действующему закону, состоять в жилищно-строительном кооперативе, каждый собственник недвижимости может выбирать самостоятельно.

При этом, для того чтобы вступить в ЖСК и стать его действительным членом, в обязательном порядке необходимо собственноручно написанное заявление, в котором указана просьба принять, а также личная подпись.

Подавая заявления, для вступления в ЖК или ЖСК необходимо учесть, что для вынесения положительного ли отрицательного ответа, нет необходимости рассматривать его на общем собрании.

Права и обязанности членов ЖК и ЖСК

Член ЖСК – это собственник имущества, состоящий в жилищно-строительном кооперативе, т.е. в объединении граждан, которые удовлетворяют свои потребности по жилищным вопросам, не предусмотренными коммерцией. Также, в некоторых случаях, ЖСК может рассматриваться, как потребительский кооператив.

Собственно рассматривая права членов ЖСК, необходимо понимать, что они в целом отсутствуют, но при этом существует ряд обязанностей:

  1. Зависимости мнения и решений от других членов ЖСК, т.е. все решения должны быть приняты либо единогласно, либо большинством на общем собрании. И при этом, ситуация может сложиться таким образом, что расхожий голос одного з членов кооператива не будет играть никакой роли, не будет услышан.
  2. В обязательном порядке, необходимо подчиниться решению общего собрания, даже при условии, что конкретный гражданин с ним не согласен или решение не является законным. В ситуации с ЖСК в се решает большинство голосов.

К примеру, незаконным решениями, навязанными гражданам могут быть различные премии членам правления, оплата тех или иных поездок, командировок правления, оплата телефонных переговоров председателя и многое другое.

  • Необходимо знать, что для того чтобы отменить то или иное решение собрания, необходимо аннулировать весь протокол общего собрания, что возможно сделать исключительно в судебном порядке. Зачастую, как показывает практика – это нереально.
  • Вот такие права и обязанности членов жилищных кооперативов.

    Если вы хотите подробнее узнать про то, как происходит бухучет, переходите сюда. Кроме всего прочего, мы вам можем помочь с покупкой квартиры в ЖСК. У нас на сайте есть информация про:

    Помните, что вы в любой момент можете выйти из ЖСК, если вдруг захотите перейти в ЖНК.

    Правовой статус членов жилищного кооператива

    Решение тех или иных вопросов в судебном порядке является достаточно осложненным, так как очень непросто доказать, что решение является незаконным для всех членов кооператива. А не для одного отдельного гражданина.

    Зачастую, исходя из мировой практики судов, решение выносится, с пометкой, что незаконное решение ЖСК может быть отменено той же властью, т.е. тем же составом общего собрания, что, к слову сказать, также сложно и практически нереально.

    Согласно статье 155 Жилищного Кодекса РФ, часть №5, все граждане, являющиеся членами ЖСК, обязаны вносить ежемесячные членские взносы в ЖСК.

    Они будут направлены на содержание, оплату текущих расходов или на капитальный ремонт основных фондов.

    ЖК РФ, Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

    5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

    Также, пункт №6 регламентирует, что граждане не являющиеся членами кооператива (хотя при этом являются собственниками имущества) могут вносить только плату на капитальный или косметический ремонт основных фондов, а также плату за коммунальные расходы. Все подобные расходы и плата (конкретная сумма), должна быть прописана в договоре, заключенным между собственником и представителем потребительского кооператива.

    ЖК РФ, Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

    6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

    Размер взносов определяется, в каждом конкретном случае отдельно, какой-либо регламентированной суммы, для уплаты не существует.

    В зависимости от потребностей, от квартирности дома, на общем собрании членом потребительского кооператива, выносится решение о размере взносов.

    Оплата членских взносов должна производится систематически, ежемесячно, по предоставленной счет-фактуре, на расчетный счет ЖСК, открытый заранее.

    Таким образом, ЖСК – это метод общего управления и ведения хозяйственных дел, за счет этого внутри самого кооперативного объединения договора не заключаются. В случае каких-либо претензий и вопросов, каждый член, состоящий в составе потребительского кооператива может воспользоваться правом обращения в суд, однако необходимо иметь веские основания для обращения и иска.

    Справка о членстве

    Справка о членстве в ЖСК или в потребительском кооперативе, и о полноценном, систематическом внесении гражданином членских взносов выдается председателем правления данного объединения, по письменному требованию.

    Справка, должна обязательно содержать ФИО председателя, наименование ЖСК, личные данные просителя, а также дату, когда собственник имущества был принят в состав ЖСК, дату, когда был внесен паевый взнос полностью, и самое главное должна стоять подпись председателя правления (оригинал) и печать кооператива.

    Справка о членстве в ЖСК необходима для процедуры государственной регистрации права собственности на имущество, входящее в состав строительно-жилищного кооператива.

    Подобная необходимость регламентирована законодательством «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество», существующим с 2010 года.

    На сегодняшний день, государственная регистрация движимого и недвижимого имущества является обязательной процедурой, без прохождения которой собственник не сможет полноценно распоряжаться квартирой, а именно не сможет продать или подарить имущество, заложить в качестве залога под ипотеку или передать в дар.

    В случае отсутствия необходимой регистрации и законных прав, в будущем могут возникнуть проблемы с оформление наследства, на имущество, входящее в состав потребительского кооператива.

    Для выполнения всех необходимых процедур, помимо справки о членстве в ЖСК также понадобится ордера, выданные райадминистрацией о вселении в жилое помещение.

    И только после того, как все этапы будут выполнены, гражданин становится полноправным собственников недвижимого имущества. Таким образом, член ЖСК будет иметь на руках, в результате:

    • свидетельство о праве собственности на квартиру;
    • извлечения о регистрации в Государственном реестре прав собственности;
    • технический паспорт.

    Нормативно-правовые документы

    Деятельность Жилищно-строительного кооператива не является стихийной, она определяется действующим законодательством: Жилищным кодексом РФ, ст.№110

    Согласно ЖК РФ, ЖСК признается законно действующим, при вступлении граждан добровольно, на основе членства для удовлетворения потребностей в жилье, а также управления многоквартирным домом.

    Зачастую, ЖСК представляет собой структуру кооперативного управления, которое пришло еще со времени СССР, а именно с 80-х годов. Но в последнее время, такая организация, правовой формы управления, как потребительский кооператив стала достаточно актуальной.

    Несмотря на то, что ЖСК – это всего лишь форма управления, исходя из действующего закона, это юридическое лицо, на основе самоуправления.

    Еще немного информации о членстве ЖСК в саморегулируемых организациях смотрите в нашем видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Жилищно строительный кооператив

    Стандартная процедура приобретения недвижимости в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия или вступления в члены ЖСК. ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы обладают своими особенностями, а также свойственными им преимуществами и недостатками.

    Что такое ЖСК и какими правовыми нормами они регулируются

    Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой форму объединения юридических или физических лиц, основной целью которых является строительство жилья и управление им. По сути, ЖСК является некоммерческой организацией, целью которой не может являться извлечение прибыли, а только строительство дома.

    Деятельность жилищно-строительных коллективов регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами. Это Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». В частности, в ст. 116 Гражданского кодекса, ст. 110 Жилищного кодекса приведены определения понятия ЖСК и нормы регистрации кооперативов.

    ФЗ-214 определяет ЖСК как единственную альтернативу для долевого строительства, когда будущие собственники квартир передают деньги на строящееся жилье застройщикам.

    Основным регулятором ЖСК является ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Он содержит порядок их организации, права и обязанности членов кооператива (пайщиков).

    ЖСК могут функционировать в двух разновидностях. Стандартные кооперативы занимаются строительством дома, жилищно-накопительные кооперативы лишь принимают деньги от вкладчиков, но сами не являются застройщиками, а приобретают готовую недвижимость.

    Управление ЖСК

    Жилищно-строительные кооперативы формируются в следующем порядке:

    1. Создается инициативная группа.
    2. Она готовит устав кооператива и план его развития.
    3. Проводится собрание среди членов инициативной группы и принимается решение о создании ЖСК и его протоколировании.
    4. ЖСК регистрируется в статусе юридического лица через ФНС по местонахождению кооператива. Для этого формируется комплект документов: госпошлина, протокол собрания, устав и прочие документы.

    В состав ЖСК входят как рядовые члены, так и правление кооперативом, которые делят между собой ответственность.

    Управление ЖСК производится строго на основании утвержденного устава. Этот документ имеет важное значение для работы кооператива, и требования к нему регламентированы положениями ст. 116 ГК и ст. 112 ЖК.

    В частности, здесь указываются адрес нахождения ЖСК и сведения о том, чем занимается данный кооператив, цели его формирования. В уставе прописывается руководящий состав ЖСК и его компетенция: какие решения может принимать руководство без проведения собрания, и каков в целом порядок принятия решений в различных ситуациях (при их единогласном принятии или принятии большинством голосов).

    С 2016 года все ЖСК должны размещать в открытом доступе расчетную документацию, документы о праве на земельный участок под застройку, отчеты о голосованиях и заключение ревизора. Правление ЖСК обязано выбрать ревизора на срок в пределах 3 лет. Он будет проводить плановые проверки деятельности кооператива и отчитываться о расходовании бюджета перед его участниками.

    Членство в ЖСК: права и обязанности его членов

    Согласно ст. 111 Жилищного кодекса, членами кооператива могут стать физические лица в возрасте старше 16 лет и юридические лица. Численность кооператива не может быть менее 5, иначе его ликвидируют.

    Права и обязанности пайщиков детально прописываются в уставе кооператива. Но в общем случае в перечень прав включается:

    1. Получение всего спектра необходимой информации о деятельности ЖСК.
    2. Оказание влияние на ход строительства через принятие участия в общем собрании для голосования по выдвинутым для обсуждения вопросам.
    3. Изучать документы по деятельности ЖСК, которые находятся в открытом доступе, и тем самым осуществлять контроль за деятельностью кооператива.
    4. Выходить из числа участников кооператива в любой момент, если не будет нарушен устав.

    Обязанности пайщиков в ЖСК сводятся к необходимости оплаты паевых взносов, коммунальных услуг, налогов и иных обязательных платежей в установленные сроки, а также покрывать возникшие убытки через целевые взносы. Также они должны подчиняться решениям общего собрания, даже если мнение участника противоречит большинству.

    Правила вступления и получения членства в ЖСК

    Согласно ст. 121 Жилищного кодекса, вступление нового пайщика в ряды ЖСК предполагает обязательное голосование за него участников. Пока эта процедура не пройдена, пайщик не становится участником кооператива, а внесенные им средства не направляются в счет оплаты паевого взноса за недвижимость.

    Для того чтобы стать членом ЖСК, нужно пройти следующие этапы:

    1. Подать в правление кооператива заявление о приеме (обычно его форма разработана в кооперативе).
    2. Данное заявление может рассматриваться в течение месяца.
    3. В указанные сроки должно быть назначено собрание участников кооператива по вопросу вступления в него нового члена.
    4. На общем собрании решается вопрос относительно того, предоставлять ли возможность новому члену вступать в кооператив или нет.
    5. Подписывается договор об участии в ЖСК.
    6. Уплачивается вступительный взнос и паевой взнос.

    Указанный порядок действует и при продаже пая одним из участников, его уступке или при наследовании.

    Вступление в ряды ЖСК имеет единственную цель: покупка квартиры в строящемся доме. Приобретение прав собственности на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:

    1. Подписывается договор участия в ЖСК.
    2. Платятся вступительный взнос и паевые взносы по графику. Договором может потребоваться внесение целевых взносов на покрытие дополнительных расходов.
    3. После внесения последнего паевого взноса участникам необходимо получить справку о погашении задолженности.
    4. Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, то необходимо подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем принимающая сторона подтверждает факт отсутствия претензий к качеству недвижимости.
    5. Оформляется право собственности на недвижимость через посещение Росреестра или МФЦ. Пайщику необходимо собрать такой комплект документов: договор членства в ЖСК, покупки пая, справка о полной выплате стоимости пая, платежные документы (для подтверждения оплаты пая), акт приема-передачи недвижимости, квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 р. за оформление права собственности.

    В течение 7-10 дней после проверки всех документов отметка о праве собственности на квартиру в пользе пайщика должна появиться в ЕГРН.

    Отличие от других форм правления

    Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.

    Рассмотрим ключевые отличия между договором о долевом участии и о строительных кооперативах в табличной форме.

    Разница между ТСЖ и ЖСК состоит в том, что первые управляют домом, который уже был введен в эксплуатацию, а вторые занимаются строительством недвижимости.

    Отличие УК от ЖСК состоит в том, что управляющая компания является коммерческой организацией, управляющей многоквартирным домом и единолично принимающей решения.

    Преимущества и недостатки ЖСК

    Приобретение недвижимости с помощью договора участия ЖСК имеет свои преимущества и недостатки. В качестве преимуществ жилищно-строительных кооперативов можно определить:

    1. Возможность рассрочки платежа за квартиру. Участники кооператива оплачивают недвижимость постепенно: например, ежемесячно. Они вправе оплачивать стоимость квартиры раз в месяц или в другом порядке по договору. Обычно на то, чтобы внести всю стоимость недвижимости, пайщикам дается время до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, но в некоторых случаях сроки внесения платежа могут быть продлены и на период после окончания строительства. Данный способ особенно удобен для тех граждан, которые не имеют возможности накопить на всю квартиру сразу.
    2. Стоимость квартир в строящихся домах по договору участия в ЖСК дешевле, чем по ДДУ. Это связано с тем, что застройщики, которые работают по схеме ДДУ, имеют массу обязательств, и их расходы на строительство объективно выше.
    3. Прозрачность управления кооперативом. Каждым собственником квартиры могут приниматься важнейшие решения по ходу строительства на собраниях пайщиков. В частности, здесь может быть принято решение о приобретении более дешевых строительных материалов для снижения себестоимости.
    4. Возможность смены подрядчиков. Для строительства дома ЖСК нанимаются застройщики, поэтому в случае банкротства строительной компании пайщики могут поменять подрядчика и заключить договор с другой компанией. Тогда как у дольщиков возникает необходимость судебных разбирательств при банкротстве застройщика.
    5. Возможность дальнейшего управления домом. Так, после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Но для этого пайщики ликвидируют ЖСК и создают ТСЖ. То есть в будущем владельцы недвижимости смогут самостоятельно решать, как им потратить деньги на обслуживание дома.

    Но не лишена такая форма управления, как ЖСК, и определенных минусов:

    1. Строгие ограничения в деятельности: в частности, с точки зрения численности количества собственников у одной квартиры (пайщиком и собственником по одной квартире может быть только одно лицо) и пр.
    2. Отсутствие ответственности ЖСК за срыв сроков строительства дома и прочие форс-мажорные обстоятельства, так как вся ответственность за ход стройки ложится на пайщиков. Важно, чтобы договор участия в ЖСК содержал пункт об ответственности за срыв сроков.
    3. Риски. Договоры ЖСК подлежат большим рискам, чем стандартные договоры ДУ. Дело в том, что они не регистрируются в Росреестре, из-за чего возрастают риски двойных продаж (когда одна и та же квартира продается одновременно нескольким собственникам). Поэтому потенциальным пайщикам нужно тщательно проверять ЖСК перед тем, как вступить в кооператив.
    4. Возможность увеличения сроков строительства. Так как стройматериалы могут в ходе строительства подорожать, то застройщики пропорционально повышают стоимость своих услуг. В результате пайщикам может потребоваться заплатить за квартиру большую сумму, чем это изначально было оговорено. Но если в уставе указано, что все решения принимаются на общем собрании, то пайщики могут отказаться от доплаты в адрес подрядчика.
    5. Более простая регистрация ЖСК: для регистрации кооператива и приема в него новых членов председателю не нужно предъявлять строгую проектную документацию и разрешения на строительство.

    Перед вступлением в жилищно-строительный кооператив необходимо всесторонне проверить ЖСК, чтобы снизить свои риски:

    • прочитать отзывы о нем в интернете;
    • проверить, не находится ли застройщик на стадии банкротства, или не ведутся ли с его участием судебные разбирательства;
    • изучить устав товарищества (указанный документ должен содержать весь спектр необходимой информации: материалы стен, число квартир, количество этажей, наличие лифта в доме и пр.);
    • изучить договор, в котором содержатся условия расторжения договора, оформления права собственности, сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию;
    • проверить генерального подрядчика.

    Выход из ЖСК

    Члены кооператива вправе в любой момент до окончания строительства выйти из ЖСК и вернуть себе потраченные на покупку пая средства в полном размере. Это право гарантировано им ст. 9 ФЗ-215 от 2004 года.

    Право на выход может быть реализовано членом кооператива в одностороннем порядке или через подачу им на имя правления заявления о выходе из ЖСК.

    В заявлении стоит прописать следующие моменты:

    • наименование ЖСК;
    • ФИО пайщика;
    • реквизиты договора об участии в ЖСК: номер и дата договора;
    • просьба об исключении из членов ЖСК;
    • дата исключения;
    • размер взносов, которые подлежат возврату;
    • подпись заявителя и дата подачи заявления.

    Таким образом, приобретение недвижимости через участие в ЖСК позволяет стать собственником своей квартиры с наименьшими издержками по сравнению с ДДУ. Для минимизации рисков участники кооператива должны внимательно подходить к его выбору, изучению своих прав и обязанностей, а также всей документации по работе ЖСК. Преимуществом ЖСК перед другими формами правления является также то, что пайщики могут принимать активное участие в жизни кооператива и влиять на ход строительства. Участниками кооператива могут стать физические или юридические лица. После внесения ими паевых взносов в полном размере и ввода дома в эксплуатацию к пайщикам переходят права собственности на недвижимость. ЖСК при этом подлежит ликвидации, и образуется ТСЖ для управления многоквартирным домом.

    Правление жилищно-строительного кооператива: что это такое и какое вознаграждение полагается членам ЖСК?

    Жилищные кооперативы предназначены для управления процессом строительства жилья и его последующим обслуживанием.

    При создании жилкооператива пайщики-собственники ещё строящегося жилья должны выбрать руководящие органы кооператива.

    Высшим руководящим органом ЖСК является собрание его членов (п. 1 ст. 116 ЖК РФ), на таком собрании избирается правление для решения текущих вопросов.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Что такое правление ЖСК?

    Правление – это исполнительный руководящий орган жилкооператива, деятельность которого регламентируется уставом и общей конференцией жителей-членов организации.

    Правление осуществляет следующие функции:

    • общее руководство кооперативом;
    • осуществление регистрации поправок и дополнений в устав;
    • проведение переговоров и заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями;
    • контроль за проведением строительных и ремонтных работ, а также работ по благоустройству прилегающих к домам земельных участков;
    • приём и рассмотрение жалоб от жителей-членов ЖСК.

    Статья 118. Правление жилищного кооператива
    Пункт 4

    Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

    Кто относится к его членам?

    Членом правления может стать каждый пайщик жилищного кооператива, если за его кандидатуру на собрании пайщиков будет отдано большинство голосов. Как правило, в правление избираются лица из состава учредителей, которые:

    1. имеют опыт участия в жилищных объединениях;
    2. разбираются в жилищном законодательстве;
    3. обладают авторитетом среди пайщиков;
    4. имеют достаточно свободного времени для занятия делами кооператива.

    Члены правление избирается на общем сборе методом голосования на срок, который определён уставными документами (п. 1 ст. 118 ЖК РФ).

    Статья 118. Правление жилищного кооператива
    Пункт 1

    Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

    Если число пайщиков в жилкооперативе превышает 50 человек, то для выбора членов правления вместо общего сбора формируется специальная конференция, состоящая из представителей от каждого дома, входящего в ЖСК (ч. 2 ст. 115 ЖК РФ).

    Для избрания руководства достаточно половины голосов пайщиков, присутствующих на собрании или конференции. Голоса пайщиков распределяются пропорционально размерам их паевых взносов.

    Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

    Органами управления жилищного кооператива являются:

    1. общее собрание членов жилищного кооператива;
    2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
    3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

    О вознаграждении участникам этого исполнительного органа

    Размер вознаграждения участникам правления ЖСК также решается на общем сборе и зависит от следующих показателей:

    • количества пайщиков в составе кооператива;
    • специфики выполняемой работы;
    • ввторитета среди жителей;
    • региональных особенностей;
    • количества состоящих в правлении лиц.

    Чем больше пайщиков, тем выше может быть размер вознаграждения для руководства, так как оно формируется из взносов граждан, состоящих в кооперативе. Если структура имеет большие задолженности перед кредиторами и/или фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов, то управление, направленное на выход из долговой ямы, оценивается высоко.

    В разных регионах зарплаты руководства жилкооперативов отличаются. В Москве у членов правления вознаграждение составляет 20-30 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге – 15-25 тысяч рублей, а в регионах редко поднимается выше 15000 рублей.

    Об управляющем жилищно-строительного кооператива

    Управляющий – это исполнительный руководитель кооператива, действующий на основании трудового соглашения с ним.

    Чаще всего управляющим назначают председателя, чтобы избежать дублирования руководящих функций и обеспечить дополнительный контроль за деятельностью руководящего лица.

    Если в качестве управляющего назначают председателя, то он получает полномочия действовать от имени жилкооператива без доверенности и подписывать соглашения, платёжные и иные бумаги (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ).

    Статья 118. Правление жилищного кооператива
    Пункт 3

    Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

    Должностные обязанности руководителя

    Должностные обязанности управляющего определяются трудовым договором и в большинстве случаев сводятся к следующим:

    • организация деятельности правления и проведение его заседаний;
    • приём на работу и увольнение сотрудников, привлекаемых для обеспечения деятельности ЖСК;
    • ведение бухгалтерии;
    • контроль за выполнением наёмными работниками своих обязанностей;
    • проведение переговоров с ресурсоснабжающими фирмами;
    • организация работы с пайщиками-должниками по квитанциям;
    • привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту дома и благоустройству прилегающего участка;
    • составление отчёта о своей деятельности и деятельности правления перед ревизором, общим собранием с периодичностью, обозначенной в уставе;
    • ведение приёма владельцев квартир по вопросам деятельности кооператива;
    • организация срочных мер по устранению аварий в помещениях, относящихся к ЖСК.

    Управляющий может вести финансовую деятельность сам или нанять бухгалтера.

    Управляющий несёт комплексную ответственность за свою деятельность согласно жилищному, гражданскому и уголовному законодательству.

    Собственники недвижимости могут написать жалобу в местное отделение жилищного надзора на действия управляющего, и по принятию данной жалобы организуется инспекционная проверка.

    Кто может быть учредителем этой организации?

    Учредитель – это инициатор создания кооператива с целью строительства жилья и/или извлечения прибыли от организации работ по строительству домов и их последующему обслуживанию.

    Обычно в качестве учредителя выступает юридическое лицо-застройщик, организующий кооператив с целью привлечения средств пайщиков и получения прибыли за счёт строительства недвижимости.

    Для учреждения необходимо не менее пяти человек, которые должны проголосовать за создание жилищной организации.

    Учредители являются рядовыми участниками ЖСК и не обладают какими-либо исключительными правами, так как высшим руководящим органом является собрание жильцов-пайщиков или их представителей на конференции.

    Статья 112. Организация жилищного кооператива
    Пункт 3

    В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

    Что отражено в протоколе заседания?

    Правление кооператива решает текущие вопросы на заседаниях путём голосования, результаты которого заносятся в протокол.

    Протокол заседания – это документ, на основании которого осуществляется руководство жилищным кооперативом. Он составляется на бумаге формата А4 и содержит следующие сведения:

    1. наименование ЖСК;
    2. количество присутствующих на заседании членов правления, их ФИО и должности;
    3. список вопросов повестки дня;
    4. информация о председателе заседания и секретаре;
    5. информация о количестве голосов, отданных за каждый вопрос повестки дня.

    Голосование на заседании правления проходит открыто, и заочной его формы, как для собрания владельцев паев, не предусмотрено.

    Напротив каждого вопроса повестки дня, после изложения его содержания, располагаются три графы: «за», «против» и «воздержался», голосующий член правления ставит свою подпись в соответствующей графе.

    По пожеланию отдельных членов правления, в протокол может быть внесено их особое мнение по вопросам повестки дня.

    В конце протокола ставится подпись председателя и секретаря заседания.

    Пример документа на картинке ниже:

    В отдельных случаях нотариально заверенная копия протокола подлежит представлению в органы жилищного надзора или налоговую службу.

    Итак, правление ЖСК представляет собой руководящий орган, состоящий из компетентных пайщиков, избираемых общим собранием или конференцией. Правление избирает председателя, осуществляет руководство жилкооперативом в интересах пайщиков и отчитывается перед ними на общих собраниях.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector