Содержание

Оформляем договор дарения нежилого помещения: как избежать подводных камней?

Дарение нежилого помещения

Договор дарения нежилого помещения, согласно ст. 572 ГК, представляет собой письменное соглашение дарителя и одаряемого о бесплатной передаче в собственность последнего какого-либо недвижимого имущества, определенного законом как нежилое помещение. Отечественное законодательство не содержит конкретного указания, какие помещения следует считать нежилыми. Согласно п. 14 ст. 2 ФЗ № 384 от 30.12.09г., помещениями являются части здания, ограниченные строительными конструкциями и имеющие определенное назначение.

Дарение нежилого помещения предполагает его бесплатную передачу одаряемому, что исключает возможность возмездного представления с его стороны или порождение каких-либо имущественных обязанностей. При их наличии, сделку нельзя считать дарением, договор является притворным, что предполагает его ничтожность и применении к нему соответствующих последствий (п. 2 ст. 170 ГК).

При совершении сделки дарения нежилых помещений, стороны должны учитывать установленные законом запреты (ст. 575 ГК) и ограничения (ст. 576 ГК) для дарственных. Так, поскольку нежилая недвижимость чаще всего выступает объектом хозяйственной деятельности, нужно помнить, что ее дарение в рамках отношений между коммерческими организациями запрещено.

Специфика дарительных правоотношений существенно расширяет права сторон, в частности и дарителя, относительно расторжения и отмены договора нежилой недвижимости. Так, положениями статей 577 и 578 ГК, определен круг специальных оснований, при наличии которых даритель может расторгнуть и аннулировать договор дарения, без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.

При получении указанного помещения в подарок, одаряемый, согласно ст. ст. 208, 217 НК, получает доход, который облагается НДФЛ. Согласно ст. ст. 40, 224 НК, его размер составляет 13% от рыночной стоимости нежилого помещения, который подлежит уплате в налоговые органы.

Оформление договора дарения нежилого помещения

Общие требования к форме договора дарения определены положениями ст. 574 ГК, согласно которым, нежилая недвижимость может передаваться новым собственникам, как по устным, так и по письменным договорам. Однако необходимость госрегистрации недвижимости в Росреестре и порядок ее проведения создают некоторые особенности при оформлении.

Таким образом, дарение нежилой недвижимости всегда должно оформляться договором в простой письменной форме (ст. 161 ГК). В противном случае совершение дарения в устной форме станет основанием для отказа в проведении госрегистрации.

Дарение указанных помещений не требует нотариального оформления, однако, факт его наличия позволяет избежать многих последующих проблем. В частности, согласно ст. 163 ГК, нотариальная форма дарения позволяет подтвердить ее законность и неоспоримость, в том числе, наличие у сторон прав на ее совершение.

Кроме формы, важнейшим фактором действительности сделки следует считать ее содержание. Так, согласно ст. 432 ГК, дарственная должна содержать условие о предмете, т.е. иметь указание на подарок. Так, конкретизация любого нежилого помещения осуществляется путем указания его точного адреса, принадлежности к конкретному помещению, площади, описания, указания данных кадастрового и технического паспортов, стоимости и прочих индивидуализирующих характеристик.

Кроме предмета, согласно п. 2 ст. 572 ГК, необходимо указание на обязательство дарителя. Так, договор обещания дарения должен содержать ясно выраженное намерение на передачу подарка в будущем. При этом порождение обязательств одаряемого недопустимо.

Кроме того, дарственная должна уточнять порядок, условия и способ передачи помещения одаряемому, передаваемые и составляемые документы (техпаспорт, передаточный акт). Также целесообразно уточнить порядок прохождения госрегистрации, в том числе указать, кто понесет расходы на ее проведение.

Если помещение имеет недостатки, угрожающие жизни и здоровью, о них необходимо оповестить одаряемого (ст. 580 ГК). Во избежание последующих неприятностей и споров, их целесообразно отразить в самом договоре или передаточном акте.

Регистрация в Росреестре договора дарения нежилого помещения

Согласно ст. 2 ФЗ № 302 от 30.12.12г., государственная регистрация договоров дарения недвижимости была отменена. Однако это вовсе не освобождает стороны от обязанности проведения госрегистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК), проводимой на основании ФЗ № 122 от 21.07.97г., с учетом специализированных Методических рекомендаций.

Согласно ст. 9 ФЗ № 122, проведение госрегистрации осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), местные отделения службы в населенных пунктах и Многофункциональные центры (МФЦ). Для проведения регистрации прав на нежилое помещение, заявители подают в указанные органы комплекс документов, требования к которым обозначены в ст. 18 Ф № 122.

Сами требуемые документы определены в статьях 16 — 18 указанного закона, однако конкретных их перечень целесообразно узнать заранее у государственного регистратора. Следует также помнить, что перед подачей документов, заявители должны уплатить госпошлину, размер которой, согласно ст. 333.33 НК составляет 2 тыс. р. для граждан и 22 тыс. р. для юр. лиц.

В порядке регистрации, указанные органы проверяют поданные документы на их соответствие законодательству, вносят сведения в реестр прав (ЕГРП), наносят удостоверительные надписи на правоустанавливающие документы и возвращают их, вместе со свидетельством о госрегистрации заявителям.

Согласно ст. 13 ФЗ № 122, регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента подачи документов. По истечении этого срока, в случае отсутствия противоречий закону, заявителям выдаются указанные документы, а одаряемого следует считать полноправным владельцем нежилого помещения.

Частные случаи дарения нежилых помещений

В зависимости от нюансов конкретной частной ситуации дарения, такая процедура может требовать соблюдения некоторых особенностей. По большей мере это связано с особенностями гражданского оборота нежилых помещений, их налогообложения, соблюдения прав сособственников, субъектным составом, ограничениями дарения и т.п.

Порядок оформления и государственной регистрации дарственных на нежилые помещения идентичен порядку проведения этих процедур с другими объектами недвижимости. На их осуществление не влияют специфические особенности частных случаев совершения дарственных сделок.

Дарение родственнику

Безвозмездная передача рассматриваемых объектов недвижимости предполагает получение со стороны одаряемого некоего дохода, облагаемого 13% НДФЛ от его рыночной стоимости. Однако если стороны дарения являются близкими родственниками или членами семьи, такой доход не является объектом налогообложения.

Исходя из этого и согласно п. 18.1 ст. 217 НК в таком случае одаряемый будет освобожден от обязанности уплаты НДФЛ. Отметим, что такими близкими родственниками, согласно ст. 14 СК следует считать детей и их родителей, бабушек, дедушек и внуков, родных и сводных братьев и сестер.

Кроме того, имеются некоторые особенности при нотариальном оформлении дарения помещений в пользу супругов, родителей, детей и внуков. Согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, для указанных родственников и членов семьи, установлен специальный нотариальный тариф, размер которого составляет 3 тыс. р. + 0,2% от стоимости недвижимости, но не более 50 тыс. Для всех других лиц, размер тарифа существенно выше.

Дарение доли нежилого помещения

При возмездном отчуждении части нежилого помещения, находящейся в общей долевой собственности, такая процедура требует соблюдения прав сособственников, в частности, их права на преимущественную покупку (ст. 250 ГК). Указанное право позволяет сособственникам приобрести долю общего имущества на аналогичных с третьими лицами условиях, однако у них перед ними есть преимущество.

Если же помещение находится в совместной собственности, то его дарение требует согласия всех сособственников, которое, однако презюмируется (ст. 253 ГК). Согласно ст. 35 СК, если недвижимость находится в собственности супругов, ее дарение одним из них, возможно лишь по нотариально заверенному согласию другого.

Заключение

При всем этом, преимущества дарения очевидны — простота оформления сделки, безвозмездность, освобождение от НДФЛ, специальный нотариальный тариф т.п. При добросовестности намерений сторон, дарственная станет отличным и самым простым способом передать нежилое помещение его новому собственнику.

Оформляем договор дарения нежилого помещения: как избежать подводных камней?

Любой собственник недвижимости имеет право распоряжаться своим имуществом по своему желанию. Недвижимость можно продать, сдать в аренду или же подарить. Даритель, передавая в дар свое имущество, не может ставить никаких условий получателю подарка.

Имеются, конечно, некоторые нюансы и ограничения, которые нужно изучить до начала процедуры оформления сделки дарения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Определение

Дарение нежилого помещения означает безвозмездную передачу его от собственника одаряемому (ст. 572 ГК РФ). При этом собственник ничего взамен не получает. Для совершения такой сделки (дарение недвижимости) необходимо обязательно заключать договор. Гражданский кодекс (32 глава) подробно регламентирует все нюансы процесса дарения.

Законодательством определены обязательные условия для такой сделки:

  • Одаряемый должен дать свое согласие на прием в дар нежилого помещения.
  • Характер сделки безвозмездный.
  • Запрещено обещание предоставить недвижимость в дар после смерти дарителя (для этого существует завещание).
  • Необходимо зарегистрировать переход права собственности на подаренное имущество.
  • Если предполагаемый дар (недвижимость) находится в совместной собственности, то обязательно потребуется нотариально заверенное согласие от всех собственников.

Необходимые документы

Первым делом необходимо получить согласие того человека, кому предполагается подарить нежилое помещение, принять его в дар. Далее нужно будет собрать следующие документы:

  • Паспорта (дарителя и одаряемого).
  • Документы о праве собственности на нежилую недвижимость и подтверждении основания возникновения данного права (покупка, получение в дар или по наследству и т.д.).
  • Кадастровую и техническую документацию на нежилое помещение.

Участвующие стороны

Сторонами договора дарения могут быть как родственники, так и совершенно посторонние лица (физические и юридические). Однако, существуют некоторые запреты и ограничения при дарении. Согласно Гражданскому кодексу (ст. 575, ст. 576 ГК РФ) запрещается дарить недвижимость:

  1. От имени недееспособных и малолетних граждан.
  2. Работникам медицинским, социальным, образовательным организаций.
  3. Государственным служащим, муниципальным служащим и т.д.

Общие требования к оформлению

Основополагающими и обязательными в договоре дарения являются существенные условия предоставления в дар недвижимости. В гражданском кодексе (глава 28 ГК РФ) предусмотрены следующие требования для правильного оформления договора:

  1. Договор должен быть составлен обязательно в письменной форме.
  2. Так как при дарении взаимодействуют две стороны: одна дарит, а другая принимает недвижимость в дар, нужно прописать как можно подробнее конкретные данные на каждую из сторон.
  3. Подробно должен быть описан предмет дарения, то есть, конкретный объект нежилой недвижимости, передаваемый в дар: его наименование, адрес, кадастровый номер, размеры, технические характеристики.

Например: в соответствии с условиями Договора Даритель обязуется передать в дар Автомойку, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Циолковского, д. 7, кадастровый номер – 77:16:0889632:224, общая площадь объекта – 164 квадратных метра, высота помещения – 4 метра. Внутрення и внешняя обшивка состоит из сэндвич-панелей с полимерным покрытием, приточно-вытяжная система вентиляции, автономная система отопления и т.д.

  • Необходимо детально указать правоустанавливающие документы на обозначенную недвижимость (на каком основании она принадлежит собственнику).
  • Должно быть обязательно прописано, что передача недвижимости осуществляется безвозмездно, расплачиваться за нее не придется (никаких встречных действий выполнять не нужно).
  • Дополнительно в договоре дарения можно еще прописать условия о сроке передачи нежилой недвижимости.

    Нужна ли регистрация права собственности?

    При дарении нежилого помещения сам договор регистрировать не нужно, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Процедура эта означает внесение данных (записи) в ЕГРН, что и будет доказательством существования права собственности. Регламентирует порядок регистрации Федеральный закон от 21. 07. 2015 №218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости».

    Пошаговая инструкция

    Куда обращаться?

    Для регистрации права собственности (после подписания договора дарения) обратиться можно в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра.

    Потребуется подготовить пакет документов:

    1. Написать заявление о регистрации сделки дарения.
    2. Паспорта (дарителя и одаряемого).
    3. Квитанция об уплате госпошлины.
    4. Документы, которые подтверждают право собственности дарителя на объект нежилой недвижимости: выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности.
    5. Правоустанавливающие документы на объект нежилой недвижимости: договор купли-продажи, дарения и т.д.
    6. Кадастровая и техническая документация на недвижимость.

    Сроки и стоимость

    Для регистрации дарения недвижимости законодательством предусмотрен срок – 10 дней. Отсчет ведется с того дня, как принят полный пакет документов и на руки выдана расписка. В этой расписке указывается дата приема документов и дата окончания срока регистрации (когда можно получить выписку из ЕГРН). Размер государственной пошлины за регистрацию данной сделки определен Налоговым законодательством (ст. 333.33 НК РФ):

    • Для физических лиц – 2 тысячи рублей.
    • Для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

    Нюансы при передаче в дар между родственниками

    В случае, если нежилая недвижимость дарится близкому родственнику (сюда относятся: родные сестры и братья, родители, дети, супруги, состоящие в официальном браке, бабушки и дедушки, внуки), то сделка дарения облагаться налогом не будет. Это регламентировано ст. 217 НК РФ, ни одна из сторон налог платить не должна.

    Если же подарок предназначается дальнему родственнику (сюда относятся: двоюродные и троюродные сестры и братья, племянники, двоюродные дедушки и бабушки и остальные многочисленные родственники), то тот, кто получает подарок, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости объекта нежилой недвижимости.

    Если одариваемый не является резидентом Российской Федерации, то он обязан уплатить налог в размере 30 % от стоимости недвижимости.

    Плюсы и минусы процедуры

    Сделкой дарения удобно воспользоваться в следующих ситуациях:

    1. Использовать такой способ передачи нежилого помещения вместо завещания. Благодаря этому не нужно будет ожидать положенного по закону срока для вступления в наследство и избежать нотариальных расходов (дополнительных).
    2. Если подарить недвижимость члену своей семьи, который состоит в браке (чаще всего родители дарят своему ребенку), то в случае развода данное имущество не нужно будет делить со вторым супругом, так как оно будет только его собственностью (ст.36 СК РФ).

    Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

    1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
    2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
    3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

    Из минусов стоит выделить:

    • Сделка дарения облагается налогом в 13% от стоимости недвижимости (если речь не идет о близких родственниках), а это очень приличная сумма.
    • Даритель не имеет права заявлять о каких-либо дополнительных пожеланиях, ведь это безусловная сделка.

    Помимо этого, существует еще некоторые нюансы и риски при передаче нежилого помещения по договору дарения.

    Подводные камни и возможные риски

    Конечно, при составлении дарственной нужно четко понимать, что существуют некоторые подводные камни и риски:

    1. Даритель не может просто так (кроме исключительных случаев, прописанных в ст. 578 ГК РФ) отменить дарение, в отличие от завещания, которое может изменяться или отменяться в любое время.
    2. Даритель теряет права собственности сразу после того, как договор дарения подписан и зарегистрирован переход права собственности к одаряемому. С этого момента одаряемый становится полноправным владельцем объекта недвижимости и может абсолютно самостоятельно по своему усмотрению распоряжаться им.
    3. Стоит указать еще один неприятный риск – некоторые пытаются договором дарения прикрыть сделку купли-продажи. Делать этого точно не стоит, так как согласно ст. 170 ГК РФ такая сделка считается притворной и по иску заинтересованных лиц каждая сторона (из участников сделки) должна будет все полученное возвратить обратно (в натуре или денежном эквиваленте).

    Заключение

    В заключение можно подвести итог, что осуществить сделку дарения нежилой недвижимости совсем несложно. Важно только предварительно все тщательно взвесить и решить для себя окончательно, что именно таким образом нужно передать право собственности на объект недвижимости другому лицу. Ведь дать обратный ход данной процедуре при каких-либо изменившихся обстоятельствах достаточно проблематично.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    «Подводные камни» договора дарения. Как обезопасить себя и своё имущество

    Как обезопасить себя при заключении договора дарения квартиры, в каких случаях за подаренную недвижимость нужно платить налоги, и каким образом можно отменить дарственную?

    Комментирует нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

    «Квадратъ»: Считается, что при заключении договора дарения к нотариусу обращаться не обязательно, но может ли оформление дарственной у нотариуса как-то защитить от того, что впоследствии договор могут признать недействительным?

    Алексей Комаров: Действительно, закон допускает простую письменную форму договора дарения недвижимости, но, принимая решение о том, как оформить сделку, сторонам нужно учитывать все возможные риски. Согласно судебной статистике, иски о признании договора дарения недействительным подают в суд, во-первых, по основанию совершения сделки под влиянием обмана, насилия или угроз (статья 179 ГК РФ), а во-вторых, по заявлению наследников о том, что даритель в момент совершения сделки не понимал значения своих действий и не мог руководить ими (статья 177 ГК РФ).

    Причина появления большинства подобных исков – это внутрисемейные конфликты. Типичный пример: престарелый человек делает договор дарения квартиры на племянника, который осуществлял за ним уход и морально поддерживал во время болезни. Право собственности на племянника зарегистрировано, даритель умирает, а дочь дарителя, проживающая в другом городе, подает иск о признании договора недействительным.

    Существует множество причин, по которым сделку лучше оформлять профессионалу-нотариусу, но я остановлюсь на основной. Нотариус устанавливает соответствие воли и волеизъявления сторон, а также удостоверяет только бесспорные юридические факты.

    Приведу следующий пример: собственник решил продать долю в праве собственности на недвижимость (комнату в коммунальной квартире), но поскольку с соседями отношения не сложились, то обращаться к ним за отказом от преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ) наш продавец не хочет и предлагает покупателю оформить сделку договором дарения и рассчитаться через банковскую ячейку. В этом случае отказ других сособственников не нужен, так как правила этой статьи ГК применяются при продаже и при отчуждении доли по договору мены.

    Воля продавца и покупателя ясна – один покупает, другой продаёт имущество, но волеизьявление (форма сделки) воле не соответствует. В результате сделка может быть признана недействительной. Профессиональные мошенники, «чёрные» риелторы, знающие юридические тонкости, активно этим пользуются, ставя добросовестных покупателей в уязвимую правовую позицию. Резюмируя сказанное, сегодня заключать договор дарения или купли-продажи недвижимости без участия квалифицированного юриста-нотариуса просто опасно.

    «Квадратъ»: В каких случаях договор дарения может быть отменён? Может ли сам даритель его отменить, если он считает, что его ввели в заблуждение при заключении договора?

    Алексей Комаров: В случае обоюдного согласия расторжение договора происходит по соглашению сторон. По требованию какой-то одной из сторон расторжение происходит в судебном порядке.

    Применительно к недвижимости договор дарения представляет собой сделку, по которой даритель безвозмездно передаёт или обязуется передать одаряемому в собственность имущество. Принятие дара связано с необходимостью передачи права собственности. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. В случае регистрации перехода права собственности титульным владельцем становится одаряемый, дар считается принятым, а договор – исполненным, поскольку стороны выполнили свои обязательства. Отказ одаряемого от уже принятого дара невозможен, так как надлежащее исполнение прекращает обязательство и право на расторжение утрачивается (Определение Воронежского областного суда от 4 сентября 2012 г. N 33-4543).

    Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать дар в будущем, если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что теперь исполнение договора приведёт к существенному снижению уровня его жизни (статья 577 ГК РФ). Например, в суде было рассмотрено дело о намерении дарителя в будущем передать в дар жилой дом. Суд пришёл к выводу, что оснований для возникновения права собственности на дом у одаряемого нет. Было принято во внимание то, что даритель находился в затруднительном финансовом положении из-за того, что был уволен с работы, а спорный жилой дом был его единственным местом жительства. Он в этом доме был прописан, и в случае дарения за ним не сохранилось бы право пользования им (Решение Клинского городского суда Московской области от 20 июня 2012 г. по делу N 2-1169/2012).

    Даритель также имеет право отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из его членов семьи или близких родственников, либо умышленно причинит дарителю телесные повреждения (статья 578 ГК РФ).

    Стоит отметить, что в договоре можно предусмотреть право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого. Однако такое право у дарителя возникает лишь в том случае, если стороны оговорили это в самом документе при его заключении. Если даритель переживёт одаряемого, отмена дарения не происходит автоматически. Каждый гражданин осуществляет любое принадлежащее ему право по своему усмотрению. Поэтому даритель может реализовать имеющееся у него право на отмену дарения, а может и не воспользоваться им. В последнем случае дар переходит к наследникам одаряемого.

    В случае если даритель полагает, что его ввели в заблуждение при заключении договора, признавать недействительной данную сделку необходимо в судебном порядке (статья 179 ГК РФ). Судебная практика показывает, что часто дарители недвижимости оказываются в сложных ситуациях из-за того, что при заключении договора дарения в простой письменной форме не в полной мере понимают и осознают последствия совершенных ими действий. Обиженные и, как им кажется, обманутые родственниками и друзьями дарители обращаются в суд, желая спустя какое-то время «вернуть всё на свои места» и отменить договор дарения. Но подтвердить в суде свою правоту им очень сложно. Поскольку они опираются только на слова и эмоции, им часто не удается доказать тот факт, что они не осознавали последствий подписания договора либо передали имущество под влиянием обмана или угроз.

    «Квадратъ»: По закону, если имущество дарится близкому родственнику, он освобождается от уплаты налога в 13%. Кто в данном случае считается близким родственником? И значит ли это, что другие родственники и гражданские супруги (сожители) обязаны уплатить налог?

    Алексей Комаров: Доходы, полученные благодаря дарению, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом. Это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушка с бабушкой и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ).

    Другие категории граждан не освобождаются от уплаты налога. В ситуации, когда даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками, следует подумать о другой возможности отчуждения недвижимости, например, о заключении договора купли-продажи.

    Налогом облагается сумма, указанная сторонами в договоре. В соответствии со статьей 105.3 НК РФ, для целей налогообложения доходы, получаемые лицами, признаются рыночными. Пока не доказано обратное, предполагается, что цена по договору соответствует уровню рыночных цен. Для того чтобы налог был минимальным, в договоре дарения следует указывать инвентаризационную (кадастровую) стоимость имущества. Так, в судебной практике был случай, когда было принято решение о доначислении налога из-за того, что в договоре дарения была указана одна цена, а в налоговой декларации налог был рассчитан с инвентаризационной стоимости (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 30.10.2013 г. № 33-13217/2013).

    «Квадратъ»: Можно ли в договоре дарения прописать пункт, по которому квартира будет подарена в будущем после смерти дарителя? Или в данном случае человеку лучше написать завещание?

    Алексей Комаров: Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен (статья 572 ГК РФ). Единственный законный способ распорядиться имуществом на случай смерти – это оформить у нотариуса завещание. Вообще, это очень большая и ёмкая тема, о которой лучше поговорить отдельно.

    «Квадратъ»: Какие документы необходимо предоставить нотариусу для оформления договора дарения квартиры?

    Алексей Комаров: Для нотариального удостоверения сделки необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (или их представителей при наличии доверенности), правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор приватизации, договор купли-продажи), свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт помещения, а также иные документы, в зависимости от условий приобретения права собственности (например, согласие супруга на распоряжение общей совместной собственностью, согласие от проживающих лиц). Хотелось бы заметить, что при нотариальном удостоверении сделки правоустанавливающие документы дарителя остаются в делах нотариуса, что препятствует мошенническим действиям по повторному отчуждению имущества.

    «Квадратъ»: Для того чтобы дарственная на квартиру вступила в силу, её нужно обязательно зарегистрировать в регистрационной палате. Какие документы для этого нужны?

    Алексей Комаров: Поскольку с 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью (такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и, по существу, дублировала последнюю), то договор дарения между сторонами считается заключённым после достижения сторонами всех существенных условий сделки. После государственной регистрации переходит лишь право собственности на имущество. Отсутствие регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора. Бывают случаи, когда стороны подписывают договор дарения, а после этого даритель отказывается регистрировать сделку. В этом случае, в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, одаряемый вправе в судебном порядке заставить дарителя провести регистрацию.

    Для государственной регистрации перехода права собственности предоставляется договор дарения, документ об уплате государственной пошлины, нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, либо заявление о том, что лицо не состояло в браке на момент приобретения отчуждаемого объекта, иные документы в случае необходимости.

    При нотариальном удостоверении сделки пакет документов формирует и подает на регистрацию нотариус. С 1 февраля 2014 года государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение пяти рабочих дней (Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ).

    Как правильно написать договор дарения нежилого помещения и каковы особенности процедуры?

    Каждое лицо, законно владеющее имуществом, вправе делать с ним что угодно – в том числе и дарить.

    Однако в том случае, если дарение совершается по отношению к нежилой недвижимости, оформление такой сделки будет иметь свои особенности.

    Рассмотрим подробно как можно подарить нежилое помещение соблюдая все нормы законодательства Российской Федерации.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Что говорится в законе о процедуре?

    Общие нормы о дарении содержатся в главе 32 ГК РФ (далее везде, где не указано иное, номера статей и глав относятся именно к этому кодексу). Она указывает, что дарение – это договор, с помощью которого одно лицо вещь передаёт, а второе – принимает, не возмещая никаких расходов и не делая встречной передачи. Именно это – ключевое понятие: если взамен на имущество даритель получает хоть что-то, отношения с одаряемым должны регулироваться другими нормами.

    В данном случае объектом, передаваемым по такому договору, является нежилая недвижимость, а конкретно – помещение. Его законодательные признаки:

    • Оно не может быть перемещено без причинения ему несоразмерного ущерба (ч. 1 ст. 130).
    • Права на него подлежат регистрации в ЕГРН (ст. 131 и ФЗ «О госрегистрации недвижимости» №218-ФЗ).
    • Помещением называется часть здания, имеющая определённые функции и отграниченная от остального объёма строительными конструкциями (п. 14 ч.1 ст. 2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ).
    • Нежилым признаётся то помещение или здание, которое используется для любых задач, кроме постоянного проживания в нём людей (Приложение №1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда, утверждённой приказом Минземстроя РФ №37 от 2008 года).

    Надо отметить, что дарителем и одаряемым могут быть далеко не все лица. Так, ст. 575 прямо запрещает быть дарителями:

    1. Представителям детей и граждан, лишённых дееспособности – если они действуют от их имени, а не от своего.
    2. Коммерческим организациям – по отношению к другим коммерческим организациям.
    3. Гражданам, которые находятся на лечении, содержании или воспитании в медицинских, образовательных или социальных организациях – по отношению к персоналу этих организациях. Запрещено быть дарителями и родственникам или супругам таких граждан.

    Запрещено получать подарки:

    1. Должностным лицам государственных или муниципальных органов власти, служащим Центробанка, если подарок связан с их деятельностью. Запрет не распространяется на мелкие (до 3000 рублей) подарки, полученные в связи с командировками, протокольными мероприятиями и т. д.
    2. Сотрудникам Пенсионного фонда, ФСС, ФМС и других организаций, не являющихся органами власти, но созданных для решения стоящих перед государством задач (постановление Правительства РФ №568 от 05.07.2013 года).

    Кроме запретов, есть и ограничения (ст. 576). В частности, организации, у которых имущество находится не в собственности, а ведении или управлении, могут дарить его, лишь если собственник дал прямое согласие. Также дарение имущества, находящегося в совместной собственности двух лиц (например, если помещение принадлежит двум супругам), разрешается лишь с общего согласия всех владельцев.

    Наконец, согласно ст. 578, дарение необратимо. Потребовать помещение обратно прежний владелец сможет лишь в нескольких достаточно специфических случаях:

    • Одаряемый покушался на самого дарителя или его близких родственников. Если покушение оказалось удачным, право требовать дар назад имеют наследники убитого.
    • Если дарение совершила коммерческая организация или ИП за полгода до признания банкротом и т. д.

    Во всех предусмотренных законом случаях возврат вещи совершается по судебному решению.

    Если объект в долевой собственности

    Всё сказанное выше относилось к дарению целого объекта. Однако если он находится в долевой собственности, один из совладельцев может подарить не всё помещение, а лишь свою долю. В этом случае сам процесс оформления договора будет выглядеть так же, однако пользоваться подарком получатель сможет лишь совместно с другими владельцами.

    Надо отметить, что права воспрепятствовать такому дарению совладельцы не имеют. В том случае, если подарком является лишь доля в праве, стороны не составляют передаточный акт: все вопросы решаются с помощью государственной регистрации в ЕГРН.

    Как правильно дарить недвижимость?

    Родственнику

    Процедура дарения различается в зависимости от того, кем является одаряемый для дарителя. Так, в частности, свои особенности имеет дарение между близкими родственниками. Семейное законодательство в ст. 14 СК РФ определяет их круг следующим образом:

    • родители и дети;
    • дедушка, бабушка и внуки;
    • братья и сёстры, имеющие хотя бы одного общего родителя.

    Сама же процедура дарения будет выглядеть следующим образом:

    1. Даритель принимает решение о передаче своей собственности одаряемому.
    2. Получатель соглашается принять дар. Согласно ст. 573, он вправе отказаться в любое время. Заставить кого-то принять подарок, закон не позволяет.
    3. Если имущество в совместной собственности, даритель должен сначала получить согласие совладельцев.
    4. Поскольку в силу ст. 131 недвижимость подлежит регистрации в ЕГРН, то договор составляется в письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то договор должен быть заверен у нотариуса.

    В этом случае придётся, в силу п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ, придётся заплатить пошлину. Её размер составит 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тысяч рублей. Кроме того, стороны могут по своему желанию заверить и тот договор, для которого это не обязательно.

  • После того, как договор подписан, переход права регистрируется в ЕГРН. Для этого стороны уплачивают госпошлину (для граждан она составляет 2000 рублей) и обращаются с заявлением, договором и другими документами в местное отделение Росреестра или МФЦ.
  • После того, как совершены регистрационные действия, договор вступает в силу, а помещение переходит в собственность нового человека.
  • Постороннему лицу

    В том случае, если одаряемый не является родственником, либо и вовсе представляет собой организацию (дарить имущество юридическим лицам закон не запрещает), сделка подлежит налогообложению. Одаряемый будет платить:

    • Если является гражданином – НДФЛ. Его размер – 13% от стоимости помещения по кадастру.
    • Если является юридическим лицом – налог на прибыль (согласно разъяснению Минфина РФ в Письме №1 03-03-06/4/100 2012 г.). Его ставка определяется по правилам главы 25 НК РФ.

    Сама же процедура составления, заключения и регистрации договора и возникающих по нему прав будет такой же, как в случае с родственниками.

    Составление документа

    Основные пункты

    В тех случаях, когда закон не требует заверять дарственную у нотариуса, договор должен составляться в письменном виде. Он будет при этом состоять из следующих пунктов:

    1. Название договора, дата и место подписания.
    2. Полные данные дарителя – имя (название для организации), адрес, паспортные данные (для гражданина).
    3. Те же данные на одаряемого.
    4. Описание переходящего в дар помещение: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, присвоенный при постановке на учёт и т.д.
    5. Данные о том, на каком основании объект принадлежит дарителю. Если помещение приобреталось до 2013 года, нужно указать реквизиты свидетельства, если позже – данные о записи в ЕГРН.
    6. Подписи обеих сторон договора.

    Дополнительно стороны могут предусмотреть и другие условия. Например, допускается отсрочка дарения – в этом случае в договоре будет указан срок, в который помещение должно перейти к одаряемому.

    На что обратить особое внимание?

    Самым важным пунктом в договоре является тот, который указывает точные характеристики передаваемого объекта. Без этого договор, в силу ст. 432 и 572, не может признаваться заключенным.

    Какие бумаги прикладываются?

    Помимо самого договора, сторонам дополнительно потребуются следующие документы:

    • Выписка из ЕГРН. Она подтвердит права дарителя на помещение.
    • Справка о стоимости объекта или же заключение оценщика. Они понадобятся, если будет производиться нотариальное заверение.
    • Согласие совладельцев, если объект в совместной (а не долевой!) собственности. Согласие должно быть нотариально заверено.
    • Квитанции об оплате госпошлины – для регистрации права в Росреестре.

    В необходимых случаях могут дополнительно потребоваться и иные документы.

    Регистрация в Росреестре

    После того, как договор подписан и, в случае необходимости, нотариально заверен, стороны должны зарегистрировать право в ЕГРН. Сделать это можно следующими способами:

    • Подав заявление в местное отделение Росреестра.
    • Обратившись в МФЦ.
    • Направив документы по почте. В этом случае подписи сторон должны быть заверены нотариально.

    Видео по теме

    В этом видео приведен пример составления договора дарения нежилого помещения:

    Заключение

    Договор, по которому передаётся в дар нежилое помещение, мало чем отличается от других договоров дарения недвижимости. Как и во всех других подобных случаях, право регистрируется в ЕГРН, и лишь с этого момента одаряемый может пользоваться недвижимостью. Кроме того, во всех случаях, кроме дарения родственнику, за помещение придётся платить налог.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Договор дарения нежилого помещения: образец и актуальный бланк

    В прошлой нашей статье мы рассмотрели плюсы и минусы дарственной на дом, а сегодня – хотелось бы отойти немного от жилплощади и рассмотреть все положительные и отрицательные стороны договора дарения нежилого помещения между близкими родственниками в 2020 году.

    Постоянные Читатели сайта «Юридическая скорая», наверняка помнят, что, согласно действующему законодательству РФ, каждый собственник имеет полное законное право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Проще говоря, владелец недвижимости может сдать её, в случае необходимости, в аренду, продать или же передать право собственности на неё, оформив дарственную на родственника или постороннего человека.

    При этом, в последнем из перечисленных случаев, сделка должна быть безвозмездной. То есть, сам даритель имущества в результате её совершения не должен получить никакой выгоды (неважно, материальной это выгода или любая другая, к которым, например, относятся услуги).

    СПРОСИТЬ ЮРИСТА — БЫСТРЕЕ чем читать ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!

    Однако, это далеко не полный перечень нюансов и обязательных условий, игнорирование которых неизбежно приведёт к аннулированию дарственной. А, потому, рекомендуем вам внимательно прочесть эту статью или задать вопрос и получить бесплатный ответ дежурного юриста.

    Итак, начнём. Что же такое дарение недвижимости с точки зрения закона?

    Определение и суть

    Согласно определению, изложенному в статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, дарение нежилого помещения – это безвозмездная передача права собственности на определённую недвижимость от дарителя одаряемому. А для заключения данного типа сделки стороны-участники должны составить и подписать договор дарения.

    Кроме того, на законодательном уровне установлены и обязательные условия, которые должны быть соблюдены при совершении такой сделки:

    1. Сделка должна носить безвозмездный характер.
    2. Одаряемая сторона обязана выразить своё согласие принять объект.
    3. Запрещается вводить в содержание дарственной условие о передаче недвижимости после смерти собственника (в этом случае сторонам необходимо оформить завещание).
    4. Переход права собственности на помещение от одного владельца к другому должен быть официально зарегистрирован в соответствующих органах.
    5. Если объект сделки (в данном случае – недвижимость) входит в состав совместной собственности – при заключении сделки потребуется письменное согласие на её проведение от всех собственников имущества.

    Какие документы нужны

    В первую очередь, дарителю необходимо заручиться согласием одаряемого принять в дар нежилое помещение, после чего можно приступать к сбору необходимых для проведения сделки документов, в список которых входят:

    • Паспорта обеих сторон (оригиналы удостоверений личности одаряемого и дарителя);
    • техническая и кадастровая документация с информацией о передаваемом объекте;
    • бумаги, подтверждающие реальное право собственности дарящей стороны распоряжаться передаваемой в дар недвижимостью.

    Стороны сделки

    Согласно закону, в роли сторон-участников договора дарения могут выступать посторонние лица (юридические, а также физические) и родственники. При этом, существуют определённые ограничения. Так, из ГК РФ, а именно – из статей 575 и 576, можно узнать, что данный вид имущества запрещено дарить:

    1. муниципальным, государственным служащим и другим лицам, имеющим аналогичный статус;
    2. работникам социальных, а также медицинских и образовательных организаций;
    3. запрещено проводить подобную сделку и между коммерческими организациями;
    4. также, нельзя дарить недвижимость от имени малолетних граждан и недееспособных лиц.

    Как оформить дарственную на нежилое помещение в 2020 году

    Однако, обязательными для исполнения основополагающими условиями дарственной на недвижимость, являются так называемые существенные условия предоставления объекта в дар. Так, в 28 статье Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены следующие обязательные требования, без соблюдения которых договор дарения не будет иметь юридической силы:

    • Акт должен быть обязательно составлен в письменной форме.
    • В содержании договора должны присутствовать все важные данные, касающиеся обеих сторон-участников сделки.
    • Там же, необходимо как можно подробнее описать объект дарения, в нашем случае – характеристики нежилой недвижимости (размеры, реальный физический адрес, размеры, кадастровый номер, а также наименование объекта и пр.).

    Пример: Согласно условиям настоящего Договора, даритель обязуется передать в качестве дара пиццерию, которая располагается по адресу: г. Пермь, ул. Майорова, дом 6, кадастровый номер – 55.13.0865985:227, общей площадью в 214 квадратных метров с высотой помещения не менее 3 метров. В качестве внешней и внутренней обшивки постройки использованы полимерные сэндвич-панели, для вентиляции проложена приточно-вытяжная система и пр.

    • Кроме того, в содержании документа необходимо обязательно прописать, что передача имущества осуществляется на безвозмездной основе и даритель не рассчитывает после передачи недвижимости получить от одаряемой стороны никаких материальных или иных (например, услуги) благ.
    • Также, следует перечислить все прилагаемые к договору правоустанавливающие документы, которые выступают гарантом того, что даритель действует в законных рамках.
    • Дополнительно там же специалисты сайта «Юридическая скорая», к которым Вы можете обратиться в любой момент за бесплатной консультацией, рекомендуют прописать условия о фактическом сроке начала действия дарственной и передачи права собственности на объект. В случае, если данное условие не было обозначено, нежилая недвижимость переходит в собственность одаряемого сразу же после подписания сторонами договора.
    • Для того чтобы исключить шансы возникновения конфликтов и судебных разбирательств в будущем – сторонам рекомендуется подтвердить собственную дееспособность и адекватность мышления.

    Регистрация перехода права собственности от дарителя к одаряемому

    По состоянию на 2020 год, оформляя дарственную на нежилое помещение, договор не нуждается в обязательной регистрации. Однако, право собственности зарегистрировать придётся. Сама же эта процедура – не представляет ничего сложного: данные нового владельца заносятся в ЕГРН, после чего новый собственник может распоряжаться своим имуществом как захочет.

    Данная процедура регламентируется Федеральным Законом «О государственной регистрации недвижимости», который был принят 21 июля 2015 года.

    Где регистрировать право собственности

    Чтобы провести процедуру перехода права собственности от одного владельца недвижимости к другому – необходимо предоставить пакет соответствующих документов в местное отделение Росрееста или МФЦ. Кроме того, стороны могут направить бумаги по почте или загрузить требуемые файлы на официальном портале Росреестра.

    Какие документы нужны для регистрации

    Для законной регистрации права собственности на нежилое помещение, полученное по дарственной, граждане РФ должны иметь на руках после совершения сделки следующие бумаги:

    1. Соответствующее заявление о передаче права на собственность.
    2. Квитанцию, подтверждающую успешную оплату одаряемым установленной государственной пошлины.
    3. Паспорта обеих сторон.
    4. Документы, подтверждающие законность дарения (правоустанавливающие бумаги дарителя), такие как свидетельство о собственности или свидетельство из ЕГРН.
    5. Документы, устанавливающие статус дарителя по отношению к даримому имуществу (например, договор купли-дарения нежилой недвижимости или свидетельство о праве вступления в наследование).
    6. Всю важную техническую и кадастровую документацию на передаваемую в дар недвижимость.

    Кроме того, если для оформления сделки и составления договора Вы решили обратиться к нотариусу – Вам потребуется дополнить список документации 2 нотариально заверенных договора дарения.

    Немного о цене и сроках

    Сразу отметим, что, согласно действующему в 2020 году законодательству, для регистрации подаренной недвижимости у регистратора есть 10 календарных дней, начиная с момента передачи сторонами документов и получения ими соответствующей расписки об их принятии. В самой расписке сотрудники органа указывают дату приёма документации, а также дату окончания регистрационного срока (дату получения одаряемым выписки из ЕГРН).

    На сегодняшний день размер госпошлины за регистрацию дарственной нежилого помещения регулируется статьёй 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет:

    • 2 000 российских рублей – для физических лиц;
    • 22 000 российских рублей – для юридических лиц.

    Дарение нежилого помещения между близкими родственниками в 2020 году

    В том случае, если в роли сторон-участников рассматриваемой сделки выступают лица, которых закон относит к категории близких родственников – налог на дарение недвижимости не уплачивается!

    Сегодня в данную категорию входят следующие лица:

    • внуки;
    • бабушки и дедушки;
    • дети;
    • братья и сёстры;
    • супруги (только официальный брак);
    • родители.

    Более подробно об этом Вы можете узнать из 217 статьи НК РФ.

    Если же даритель и одаряемый являются дальними родственниками (двоюродные бабушки и дедушки, а также братья и сёстры, племянники и пр.) или посторонними людьми – сторона, получающая в результате сделки блага, не затрачивая собственные средства – обязана уплатить налог, который составляет 13% от общей стоимости сделки.

    Также, стоит отметить, что одаряемая сторона, не являющаяся резидентом России – должна будет уплатить уже 30% от общей стоимости полученной нежилой недвижимости.

    Положительные и отрицательные стороны сделки

    Как правило, к несомненным плюсам дарственной наши соотечественники относят следующие факторы:

    1. Этот способ отчуждения имущества весьма схож с завещанием, однако, в отличие от последнего – одаряемый может начать пользоваться на законных основаниях новым имуществом сразу же после регистрации права собственности, не дожидаясь смерти бывшего владельца нежилого помещения.
    2. Даря такую недвижимость близкому родственнику – не нужно платить, установленный государством налог, а сама процедура перехода права собственности – довольно быстрая и не сложная.
    3. Передавая в дар имущество лицу, состоящему в официальном браке, можно быть уверенным, что в случае развода – данное имущество останется в полном объёме в собственности одаряемого, так как такие подарки – не входят в состав совместно нажитого имущества.

    В качестве негативных сторон дарения, пожалуй, стоит выделить:

    1. Лицо, дарящее свою собственность не имеет права ставить какие-либо условия и получать выгоду при заключении сделки.
    2. Налогообложение договора дарения, размер которого составляет 13% от оценочной общей стоимости передаваемого в дар имущества (если в роли участников сделки не выступают близкие родственники), что довольно много при оформлении прав на нежилые помещения.

    Кроме этого, существует масса нюансов и «подводных камней», о которых обязательно стоит узнать подробнее перед тем как приступать к оформлению дарственной.

    А, из этого видеоролика, Вы сможете узнать о практике составления дарственной на нежилое помещение на примере дарения гаражного бокса:

    Возможные риски для сторон

    Как и при заключении любой другой юридической сделки, необходимо понимать, что её итог может быть далеко не таким «безоблачным», как Вам кажется. Например:

    • Дарящая имущество сторона, в отличие от завещания – не сможет отменить дарение (кроме определённых ситуаций, о которых можно прочесть в 578 статье Гражданского кодекса Российской Федерации).
    • Кроме того, даритель теряет право собственности на передаваемую недвижимость сразу же после подписания дарственной, если другой срок не обозначен в её содержании.
    • Также, многие недобросовестные граждане сегодня пытаются прикрыть договором дарения другую сделку (чаще всего, купли-продажи), что ведёт, согласно 170 статье ГК РФ к признанию сделки притворной и иску к сторонам.

    Вместо послесловия

    Как видите, при должном внимании к перечисленным деталям, оформить договор дарения нежилого помещения между близкими родственниками в 2020 году – не сложно! Однако, если Вы хотя бы на 1% сомневаетесь в выборе этого способа передачи имущества – обязательно получите бесплатную консультацию нашего юриста, заполнив форму ниже!

    Помните, что на кону стоит Ваше благополучие и будущее. Не рискуйте!

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    ЭКОНОМЬ ВРЕМЯ и ДЕНЬГИ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ от ЛУЧШИХ ЮРИСТОВ пока другие за это платят!

    Читать еще:  Статус недвижимости: как узнать, приватизирована квартира или нет? Можно ли проверить данные по адресу?
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector