Улучшаем жилищные условия: как выгодно купить квартиру от подрядчика?

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Квартиры на рынке первичной недвижимости (жилье в новостройках, ранее не имевшее собственников) продают не только застройщики. В некоторых случаях в качестве продавца выступает подрядчик, который выполнял какие-то определенные работы на объекте. В чем особенности такой процедуры, какие есть риски и как правильно совершить покупку – читайте в этой статье.

Откуда у подрядчика квартиры?

Подрядчики могут торговать квартирами только в том случае, если они были получены от застройщика. А вот причины этому могут быть разные. Одно дело, если застройщик передает право на продажу квартир (или оформляет право собственности) на подрядчика потому что, так было сказано в договоре.

Вторая причина, по которой квартира/квартиры могут быть переданы подрядчику в рамках оплаты – отсутствие у застройщика денег для расчета. И вот это уже плохой признак. Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность того, что в доме что-то не будет доделано до конца или сделано очень некачественно.

Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски

Выделяют три основных договора, на основании которых подрядчик смог получить возможность продавать квартиру/квартиры:

Самый безопасный, с точки зрения покупателя, договор купли-продажи. В его рамках застройщик или напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, а тот уже продает ее покупателю на общих основаниях. Учитывая специфику подрядчиков, нередко продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно глава подрядчиков, как физическое лицо. Впрочем, подобная ситуация – это редкость, чаще все же квартира оформляется на предприятие-подрядчик и продается от юридического лица.

Договор долевого участия также не слишком рискованный. Реализован он точно так же, как сделка по покупке квартиру по договору долевого участия (ДДУ) между застройщиком и физическим лицом-покупателем. В данном случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю производится по тому же стандартному договору купли-продажи, на общих основаниях.

Самый плохой и рискованный для конечного покупателя вариант – это инвестиционный договор. В отличие от всех остальных, он заключается предварительно и вступает в силу еще до того, как все работы подрядчика будут выполнены. Как следствие, у подрядчика возникает обязательство того, что он должен завершить все работы, иначе квартира должна будет возвращена застройщику.

Беда в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает заранее и, чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как на это может уходить достаточно продолжительное время. Но если, при этом, он уже продаст квартиру, а потом не выполнит все свои работы, то получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке по причине невыполнения второй стороной своих обязательств. При этом подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилье. Как следствие, он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя съехать с квартиры, а забрать деньги у подрядчика практически невозможно.

Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным договором проворачивают мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а хотели просто получить деньги, но бывают и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье было передано подрядчику по инвестиционному договору – это уже плохой знак.

Какого-то идеального варианта обезопасить себя у покупателя практически нет. Можно затребовать подтверждение того, что все работы по инвестиционному договору завершены, но его редко предоставляют. Без помощи опытного юриста приобретать такое жилье не стоит – слишком большой риск его потерять.

Проверка подрядчика для минимизации рисков

Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

  • Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
  • Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
  • Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
  • Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.

Правила покупки квартиры от подрядчика для минимизации рисков

Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

Порядок действий

  1. Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).
  2. Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
  3. Составить и подписать договор купли-продажи. Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.
  4. Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
  5. Подписать акты приема-передачи. Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.
  6. Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

Требуемые документы

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

  • Справка об отсутствии в покупаемой квартире других зарегистрированных лиц.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (несмотря на то, что квартира относится фактически к новостройкам, по правилам она уже является «вторичным рынком», ведь у нее был один собственник – подрядчик).
  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Документы, подтверждающие факт расчетов между покупателем и продавцом.
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца.

Расходы и сроки

Подобная покупка предполагает следующие расходы:

  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).
  • Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
  • Регистрация права собственности нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Улучшаем жилищные условия: как выгодно купить квартиру от подрядчика?

Из многообразия способов приобретения квартир в новостройках, особое внимание заслуживает договор с подрядчиком. Без соответствующих компетенций его можно ошибочно идентифицировать со сделкой от застройщика.

Но ряд правовых нюансов существенно отличает этот способ покупки жилья от прочих.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Особенности приобретения

Подрядчик – юридическое лицо, которое выполняет установленный договором подряда объём работ, в оплату которого заказчик или застройщик могут предоставить установленное число квартир в новостройке с черновой отделкой.

Отличаясь от застройщика по статусу правоспособности, он также следует нормам Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., но при этом подрядчик не может оформить договор долевого строительства (ДДУ), а лишь передать — переуступить обещанное ему застройщиком право на получение квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Такая переуступка оформляется договором цессии и регулируется положениями статьи 388 ГК РФ. Или – оформить договор купли продажи, согласно статьям 549-558 ГК РФ, в том числе:

  • с зачётом старого жилья покупателя;
  • в ипотеку.

Продажа, а точнее – переуступка права требования квартир от подрядчика, может рассматриваться как вполне закономерное и юридически правоспособное явление. Подрядчики вынуждены продавать квартиры заранее, потому что только таким образом могут получить средства для финансирования строительства, оплату труда наёмных рабочих. А иногда, исходя из условий договора – закупку оборудования и стройматериалов.

Если же такая нужда не возникает, то на стадии сдачи дома в эксплуатацию, они могут оформлять договора купли продажи. А деньгами, полученными от сбыта квартир, выдать остаток заработка рабочим, или использовать денежные средства на развитие предприятия по усмотрению учредителя.

Читать еще:  Тонкости путешествия в Оман: как оформить визу?

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте тут.

Преимущества

В первую очередь подрядчик – лицо, занимающееся сугубо строительными работами. Во вторую – организация, существующая за счёт сбыта квартир. Поэтому она не специализируется на продажах недвижимости, и устанавливает самую минимальную стоимость объекта.

Согласно статистике, стоимость квартиры от подрядчика ниже на 10-15% от стоимости, установленной застройщиком. А на стадии котлована, когда подрядчики получают право на сбыт, стоимость ещё ниже.

Кроме этого, к преимуществам можно отнести:

  • жильё будет получено в новом доме;
  • оно длительное время не потребует капитального ремонта;
  • застройщик представляет гарантии завершения строительства;
  • сделка регистрируется в Росреестре;
  • исключены мошеннические действия.

Однако при такой форме приобретения квартиры не исключены и существенные минусы, которые связаны с повышенными рисками.

Основные опасности сделки заключаются в следующих стандартных для новостройки и дополнительных моментах:

  1. Недобросовестность компании застройщика, так как юридический статус подрядчика подчинён застройщику.
  2. Прекращение строительных работ из-за недостатка вложенных инвестиций, замораживание строительства. Или – из-за нарушения регламента оформления документации заказчиком, учредителем.
  3. Банкротство компании застройщика.
  4. Конфликт между подрядчиком и застройщиком, расторжение договора услуг.
  5. Дублирование продаж – оформление одной квартиры на двух и более покупателей. Может инициироваться как цессионарием, продавцом, так и застройщиком.
  6. Затягивание срока сдачи новостройки, взимание дополнительных денежных средств, не зависящее от продавца.
  7. Предоставление цеденту меньшей площади готового объекта, или ухудшение качества здания, квартиры.

Так как подрядчик – лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика. Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность.

Чтобы избежать рисков, требуется:

  • проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;
  • проверка документов на приобретаемый объект;
  • проверка учредителя;
  • проверка качества оформления документов на начало строительства.

Данную проверку требуется проводить как перед сделкой, так и в процессе её оформления.

Как проверить документы?

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

  1. План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
  2. Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
  3. Проектная декларация на строительство.
  4. Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
  5. Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
  6. Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.

Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:

  • Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
  • В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
  • Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.

Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.

Как купить жилье в новостройке: способы

Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:

  1. Договор цессии или переуступки. Им можно воспользоваться на начальных этапах строительства, если продавец получил от застройщика право требования квартиры, которое он может передать цеденту. Такая сделка имеет самый низкий уровень юридической защищённости.
  2. Договор цессии, если между заказчиком и подрядчиком заключён ДДУ на имя продавца (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут).
  3. Договор переуступки прав во втором и в третьем поколении, если подрядчик осуществил поднаём субподрядчика, передав ему право требования. В этом случае главное получить в наличии все экземпляры договоров переуступки, чтобы цепочка правопреемства не разрывалась.
  4. Договор соинвестирования, может оформляться, если изначально отношения услуг подрядчика оформлялись как инвестиции, вложенные в строительство. Такой договор носит трёхсторонний характер, заключается между сторонами сделки и застройщиком.
  5. Договор купли продажи составляется после сдачи объекта в эксплуатацию по стандартным схемам проведения имущественной сделки. Допускает оформления ипотеки, зачёта имеющегося жилья, использования средств от сертификатов.

Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе.

Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.

О том, что нужно знать, чтобы покупка квартиры в новостройке не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашей статье.

Пошаговый алгоритм заключения сделки

Вся сделка проходит по установленному алгоритму и состоит из следующих действий сторон:

  1. Поиск актуального предложения. Можно осуществить на специализированных сайтах, или в риэлтерских компаниях.
  2. Проверка пакета документации продавца. Просмотр строящегося или готового объекта. Обязательно обратить на развитие инфраструктуры, или на проект развития зоны застройки.
  3. Проверка застройщика – на официальном сайте, на форумах в интернете.
  4. Оформление договора.
  5. Приём квартиры передаточным актом.
  6. Регистрация права собственности, переезд и прописка.

На этапе заключения договора требуется юридическое сопровождение сделки.

Из обозначенных этапов, из которых состоит алгоритм сделки, важную роль играет проверка документов.

О том, как оформить сделку купли-продажи готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как купить и продать квартиру в новом доме от собственников.

Пакет документов от продавца

Подрядчик должен предоставить:

  • план застройки (нотариально удостоверенная копия);
  • разрешение на строительство(нотариально удостоверенная копия);
  • проектная декларация (нотариально удостоверенная копия);
  • документы на землю (нотариально удостоверенная копия);
  • договор услуг (оригинал);
  • учредительная документация;
  • нотариально удостоверенное разрешение на продажу от учредителя;
  • документ, дающий право на продажу: договор, доверенность и т.п. (оригинал);
  • договора уступки, переуступки — если ранее составлялись (оригиналы).

Пакет бумаг от покупателя

Гражданам для оформления купли продажи квартиры от застройщика, достаточно гражданского паспорта. В особых случаях представляются:

  • разрешение учредителя – для юр.лиц;
  • учредительная документация – для юр.лиц;
  • кредитный договор при покупке в ипотеку;
  • доверенность – для представителя.

Составление договора

Договор цессии или купли продажи квартиры составляется между подрядчиком и приобретателем. Согласно нормам статьи 182 ГК РФ, они могут воспользоваться услугами представителей, при наличии у таковых нотариально удостоверенных доверенностей. Согласно нормам той же статьи, подрядчик сам может выступить в роли представителя заказчика, действуя на основании генеральной доверенности. В роли сторон может выступать исключительно:

  1. Лицо, владеющее правом продажи или переуступки прав – подрядчик или застройщик, в зависимости от юридических нюансов.
  2. Покупатель или цедент.

По преимуществу правообладатель представляет заранее подготовленный типовой договор, в котором должны быть внесены:

  1. реквизиты сторон;
  2. форма передачи права на квартиру – купля продажа или цессия;
  3. характеристики квартиры, её адрес и стоимость;
  4. условия перехода прав, сроки;
  5. условия расчёта с подрядчиком, сумма и сроки;
  6. права и обязанности сторон;
  7. ответственность сторон;
  8. условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать образец договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры

    Деньги передаются подрядчику согласно положениям договора, на расчетный счёт:

    • наличными в кассу – разово или рассрочкой;
    • перечислением через банк– разово или рассрочкой;
    • по договору кредитования.

    Договор составляется в трёх экземплярах и подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ. Обычно приобретатель подходит в регистрирующий орган самостоятельно, с двумя экземплярами договоров. К этому времени документация на строительство здания должна пройти предварительную регистрацию через застройщика.

    Приобретатель пишет заявление, представляет регистратору договора и свой паспорт с его копией. При необходимости, прилагаются дополнительные документы.

    Предварительно уплачивается пошлина:

    • для физ. лица – 2 000 рублей;
    • для юр. лица – 22 000 рублей.

    Других расходов не предусмотрено. Срок регистрации составляет не более месяца. После чего составленный сторонами договор вступает в силу.

    Основные нюансы налогообложения

    На этапе строительства бремя налогообложения несёт застройщик. После сдачи объекта плательщиком имущественного налога становится правообладатель квартиры.

    Жильё, приобретённое у подрядчика, такими преимуществами не обладает, так как он играет роль посредника для реализации строящегося здания. Соответственно, не является полноправным продавцом, в силу чего может утрачиваться право на возврат налогового вычета. ФНС при оформлении документов на вычет требует представить полный пакет правоустанавливающей документации, но подрядчик не уполномочен на их оформление, а соответственно — лишен возможности их выдачи.

    Квартиру в новостройке можно приобрести не только у застройщика, но и у подрядчика. При благополучном раскладе, такое приобретение считается более выгодным, так как стоимость объекта ниже, чем у застройщика. В то же время здесь возникают дополнительные риски, связанные с различными нюансами. Сделка оформляется договором цессии или купли продажи, подлежит обязательной регистрации.

    Полезное видео

    Из видео узнаете выгодно или опасно покупать квартиру от подрядчика:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как купить квартиру от подрядчика

    Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

    • делают остекление
    • проводят электромонтаж
    • выполняют штукатурные работы
    • делают благоустройство двора и т.д

    Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

    • отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
    • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
    • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

    Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

    • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

    Я подробно разъясню Вам как купить квартиру от подрядчика безопасно!

    Содержание статьи подробное:

    Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

    • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

    Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

    Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

    • Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

    Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

    • Третье — обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

    Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

    • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
    • Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
    • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности, и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
    • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

    Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

    Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

    Как правильно оформить

    1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
    • Договор купли-продажи
    • Акт приема передачи
    • Документ об оплате

    Запросите у Подрядчика:

    • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
    • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
    • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
    • Документ об оплате

    ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

    2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

    • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика
    • Документ об оплате.

    Запросите у Подрядчика:

    • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
    • Справку о полной оплате за «долю»

    Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

    Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

    Регистрация права в Росреестре

    • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

    Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

    • Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
    • Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Небольшой фрагмент этого видео о покупке квартиры от подрядчика ( первые 2 минуты)

    Разъяснение других сложных моментов

    Как купить квартиру от подрядчика : 14 комментариев

    Здравствуйте, приобрели квартиру по договору переуступки, имеется справка о оплате услуг, договор прошел регистрацию в Росреестре. Однако, до настоящего времени дом не сдан все сроки сдачи прошли. Квартира приобреталась в ипотеку с использованием мат. капитала. На данный момент имеется информация , что юр лицо с которым заключили договор переуступки, ИФНС23 будет исключать из реестра юрлиц . Чем это чревато для нас?

    Ответ для Екатерины. Договор долевого участия ЗАЩИЩАЕТ дольщиков, вы приобрели права участника долевого строительства. Ничего не бойтесь.

    Ольга,здравствуйте!У меня одна квартира в новостройке ФЗ 214 продается по ипотеке сбера через номинальный счет и этот же продавец(физик) покупает новостройку ФЗ 215 ЖСК у подрядчика по договору соинвестирования.Какой лучше счет открыть для перечисления подрядчику денег,чтобы минимизировать расходы и риски?Хотелось бы еще ваше мнение узнать.Спасибо.

    Ответ для Ирины.
    ФЗ-214 хорошо защищает участника долевого строительства, а вот участие в ЖСК — рискованное мероприятие.
    Кроме того необходимо тщательно изучить договор соинвестирования, выяснить на каком основании принадлежит земля, есть ли разрешение на строительство.

    А деньги юрлицу в любом случае нужно перечислить на расчетный счет фирмы.

    Ольга,в договоре ЖСК при грамотном подходе риэлтора все риски сводятся к нулю.Я спросила о другом,какой лучше счет выбрать?

    Ответ для Ирины.
    Риэлтор здесь не причем, не стоит переоценивать его возможности.
    Вы имеете ввиду банковский счет?

    Какой лучше счет открыть для перечисления подрядчику денег,чтобы минимизировать расходы и риски?Хотелось бы еще ваше мнение узнать.Спасибо.

    Ответ для Ирины.
    Для сделки с юридическим лицом у банков, насколько я знаю, нет специальных предложений.

    Здравствуйте!
    Ольга подскажите каким образом в новостройке оформляется земля на которой стоит многоэтажка. Хочу купить квартиру у подрядчика в только сдавшевмся доме. Застройщик говорит что земля в аренде на долгий срок и не стоит замарачиваться, а в доме весит объявление от администрации о сборе копий свидетельств с жильцов для оформлении земли. Так кто должен оформлять эту землю и если она в аренде кто за нее будет платить?

    Вопрос об оформлении земли под многоэтажным домом решает товарищество собственников жилья, можно и в аренде оставить, оформите в собственность налог придется платить. Сами решайте.

    Блин… заклинило… 350 рублей на всех участников сделки..
    SORRY..

    Ответ, для Надежды
    то-то же )))

    «Справку об отсутствии коммунальных платежей»

    Оля, привет! Может быть «справка об отсутствии задолженности по ком-м платежам.»)
    И еще гос.пошлина зависит от количества участников сделки:
    700 рублей делится на количество участников, включая подрядчика)

    Ответ для Надежды.
    )))))))))) Ну ты специалист по подрядчикам намного круче, чем я. Спасибо за подсказку!
    Точно, подрядчик же юридическое лицо !

    Добавить комментарий Отменить ответ

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

    Используйте поиск для получения ответа

    Приветствие автора материалов сайта

    Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
    Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
    Ни одна из моих сделок не была оспорена.

    Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

    На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

    Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

    Сайт работает с августа 2015 года.
    Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
    Спасибо.

    Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

    С уважением, Автор.

    Пошаговый план сделки купли-продажи (можно скачать)

    Канал «Школа сделок с недвижимостью»

    Делюсь секретами: Как купить квартиру дешевле

    Хочу поделиться секретами покупки квартир от застройщика. Эти советы помогут купить квартиру значительно дешевле рыночной стоимости.

    Покупка квартиры — заветная мечта, на которую приходится откладывать свои сбережения и чаще всего даже оформлять ипотеку. Именно поэтому окончательный выбор квартиры зависит от цены за квадратный метр: мы ищем самый выгодный вариант и всегда считаем,что заявленная стоимость — окончательная и о ее снижении не может быть и речи, и что торговаться можно только у овощного прилавка на рынке. Но запомните — торг уместен всегда, особенно при таких глобальных покупках. О том, как сэкономить при покупке квартиры в новостройке, говорим в нашей статье.

    При известной удаче можно сэкономить до полумиллиона

    Чтобы выгодно купить квартиру, не стоит бежать сломя голову, лучше всего просто сесть поудобнее, внимательно изучить сайт застройщика, обдумать вопросы,которые вы зададите менеджеру по продажам, и обязательно заглянуть в календарь. И вот почему.

    Обычная практика любых продаж — скидки в конце месяца, квартала и года. Строители, как никто другой, стремятся побыстрее реализовать товар, чтобы вернуть вложенные средства и, разумеется, заработать.

    Правильно заданный вопрос во время торга помогает найти возможность выгодно купить квартиру в том же доме, но на другом этаже или с другим расположением. Причем в любом варианте есть свои плюсы и минусы. А сайт изучаем для того, чтобы просмотреть ценовой диапазон. Часто застройщик заранее закладывает более дешевую стоимость на объекты, которые, по его мнению, будут хуже продаваться.

    Есть как минимум три ситуации, когда вы можете сэкономить:

    1. Календарь продаж

    В сезон отпусков, дач и летнего отдыха спрос на квартиры падает, потому как люди меньше интересуются покупкой жилья, ведь на первый план выходят более насущные проблемы. Чтобы заинтересовать потенциальных клиентов, застройщики снижают стоимость за квадратный метр. Узнать об этом можно у менеджера компании, поинтересовавшись, какие акции или льготные программы предусмотрены у них на летнее время. Скидка в этот период может составлять до 10%, а то и больше. Это уже один из ответов на вопрос «как дешевле покупать квартиры».

    В девелопменте также существуют планы продаж, которые «горят» в конце года. «Гасят» их именно скидками, поскольку от выполнения плана по реализации недвижимости зависит зарплата и премиальные менеджеров. Поэтому в декабре жилье обойдется гораздо дешевле.

    Для выполнения плана по продажам застройщик также дает скидки в конце месяца и квартала, правда, не столь существенные. Тем не менее, это еще один вариант, как выгодно купить квартиру. Запишите.

    2. Учимся правильно задавать вопросы.

    Продажи — дело непредсказуемое, но прогнозируемое. Всегда что-то продается лучше, что-то — хуже, поэтому умный продавец снижает стоимость плохо идущего товара. В связи с этим уместно спросить у менеджера, есть ли такие же квартиры, как вы уже смотрели, но подешевле… Вам могут предложить квартиру на первом или последнем этаже, у лифта, с окнами во двор или, наоборот, на дорогу, потому как застройщик изначально считает их неудобными и согласен снизить цену. Хотя, если разобраться, в любом местоположении есть свои преимущества:

    • на первом этаже вид из окна не тот, зато вы не зависите от работы лифта, не нужно тащить тяжелые сумки на этаж, оплачивать работу грузчиков при подъеме крупных вещей на лифте;

    • на последнем этаже вы избавлены от затопления соседями сверху, из окон и лоджии открывается изумительный вид, да и шум практически не слышен;

    • шум от лифта легко устраняется при помощи дополнительной шумоизоляции, еще и остаются сэкономленные деньги;

    • окна во двор помогают всегда иметь играющих детей в поле зрения, не ловить всю пыль с магистралей;

    • окна на улицу — можно лишний раз взглянуть на автомобиль на парковочной стоянке и не слышать доносящийся со двора шум.

    То есть, если рассудить логически, достоинства есть даже там, где продавец видит только недостатки. Поэтому купить квартиру в новостройке можно подешевле только за счет другого местоположения и, конечно же, вовремя заданного вопроса о том,есть ли другие варианты в продаже.

    3. Скидки (задаем вопрос правильно)

    Поговорим о конкретных ситуациях, когда вам обязательно необходимо проявить смекалку:

    • Чтобы получить скидку, нужно просто спросить у менеджера, в каком размере он может ее предоставить. Так, в случае оформления ипотеки или внесения первоначального взноса, скидка предоставляется до 3 т. р. за квадрат, поскольку банки переводят деньги на счет застройщика сразу. Последнему гораздо выгоднее получить всю сумму сразу, в силу этого он и соглашается уменьшить стоимость жилплощади.

    • Как выгодно купить квартиру в новостройке в Пензе, видно также из следующего нашего примера. Если квартира приобретается в рассрочку, а у вас есть возможность внести средства раньше указанного срока, спросите у продавца, сколько он готов уступить в случае досрочной оплаты. Смысл скидки для застройщика будет тот же: быстрый возврат вложенного капитала.

    • Чаще всего вместе с жильем приобретают место на парковке. Однако в разговоре стоит это преподнести как аргумент в пользу скидки. Например: «Какую скидку вы готовы дать, если я куплю парковочное место?»

    • Иногда не так важно правильно задать вопрос, как обратиться с ним к нужному человеку. В разговоре с менеджером можно указать, что конкуренты продают квартиры дешевле (для этого нужно знать реальную информацию, которую легко найти в интернете). При любом раскладе не стоит давить на представителя застройщика, а достаточно просто объяснить, что вы ограничены в средствах или назвать любую другую причину. Вас могут перенаправить к директору продаж,в компетенцию которого входит изменение стоимости продаваемых квартир.

    Зайдите на сайт застройщика. Посмотрите его внимательно. Делайте выводы:

    • Слабый в информационном смысле сайт. Неудобный сайт и неэффективный маркетинг приводят к низкой реализации недвижимости, в связи с чем строительная компания вынуждена разрабатывать скидочные программы не только в конце года. Зато это отличная возможность для покупателя, и еще ответ на наш вопрос, как выгоднее купить квартиру в новостройке: просто оцените сайт и узнайте, что и почем у продавца, если налицо проблемы с продажами (дом сдан, но в нем много непроданных квартир), тогда есть вероятность получить неплохую скидку.

    • Сильный современный сайт, где есть много всего полезного о жилом комплексе. Он может быть сделан так, что в первую очередь посетитель увидит наиболее дорогие [квартиры]( http://www.mir-pnz.ru/rynok-nedvizhimosti-v-penze/30-%D0%BA%. ) , хотя часть жилья с такой же планировкой может стоить дешевле. Поэтому есть смысл внимательно изучить весь прайс недвижимости на сайте: капайте глубже,от вас профессионально спрятали выгодные варианты, которые все равно будут куплены. Есть смысл обратиться в компанию напрямую и узнать о наличии квартир в продаже.

    Промо-пул и цифра 13

    О запланированном строительстве жилья обычно известно заранее. Очень часто застройщики составляют промо-пул квартир со скидкой и реализуют их перед началом строительства. Чтобы купить квартиру в новостройке от застройщика дешевле, от вас потребуется договориться с компанией заранее и зарегистрировать сделку после получения разрешения на строительство, то есть на стадии котлована. Промо-пулом стоит воспользоваться, если застройщик успел зарекомендовать себя на предыдущих объектах, квартиры были сданы в срок и безо всяких накладок.

    Если вы не суеверный человек, есть еще один шанс выгодно купить квартиру. Многие люди предвзято относятся к цифре 13, поэтому в высотках 13-й этаж продается хуже. Желаете дешевле — откажитесь от предрассудков!

    Подведем итог вышесказанному. Выгодно купить квартиру в новостройке можно:

    • в конце месяца, квартала и года;

    • на стадии котлована или на 13-ом этаже;

    • с «невыгодным», по мнению застройщика, расположением;

    • если сайт жилого комплекса неудобен или, наоборот, чересчур продвинут;

    • просто поговорив с менеджером о возможных и существующих скидках.

    В первую очередь, не бойтесь задавать вопросы, приводя в качестве аргументов цены конкурентов, ограниченный бюджет и т. д., планируйте разговор по календарю,узнавайте о начале строительства заранее.

    Вот, пожалуй, и все. Желаем удачно попасть в нужное время и в нужное место!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector