Содержание

Самое важное о налоговом вычете при продаже квартиры, находившейся в собственности менее и более 3 (5) лет

Самое важное о налоговом вычете при продаже квартиры, находившейся в собственности менее и более 3 (5) лет

Каждый человек, получающий доход на территории Российской Федерации, обязан платить налоги. Однако приобретая обязанности, гражданин получает также и права. Одним из них является право на применение налоговых льгот.

Рассмотрим особенности, связанные с порядком получения налогового вычета, размерами льготы, условиями, которым должен отвечать налогоплательщик, а также с тем, какие действия рекомендуется предпринимать, когда в нарушение законодательства налоговый орган отказывает в предоставлении этой преференции.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

При продаже квартиры одна сторона (покупатель) обязуется другой стороне (продавцу) выплатить определённую сумму средств. Деньги, которые получает продавец, представляют собой его доход, который является объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Одновременно с обязанностью перечисления в бюджет налогового платежа у продавца появляется право воспользоваться льготой – имущественным налоговым вычетом.

Имущественный налоговый вычет при купле-продаже квартиры, как и любой другой вычет – это сумма, на которую налогоплательщик имеет право уменьшить свою налогооблагаемую базу. Другими словами, из суммы полученного дохода отнимается сумма вычета, и налог исчисляется, исходя из полученной разницы. Или же он означает, что можно не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их раннее внесенные платежи. Таким образом, слово «вычет» можно понимать буквально.

Какими законами регулируется?

Положения, регламентирующие предоставление имущественного налогового вычета при реализации жилья, установлены нормами Налогового кодекса РФ, а именно главой 23 «Налог на доходы физических лиц». Данный вид льготы предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, а его размеры, порядок получения и особенности оговорены пунктом 2 статьи 220 НК РФ.

Кроме того, некоторые нюансы, связанные с получением вычета, закреплены иными нормами Налогового кодекса РФ. Так, согласно части первой пункта 3 статьи 210 вычетами могут пользоваться только налоговые резиденты РФ, являющиеся таковыми в соответствии с пунктом 2 статьи 207. О том, могут ли вернуть налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальному предпринимателю, говорится здесь.

Заинтересованным в данном вопросе лицам также рекомендуется пользоваться официальными разъяснениями Минфина. Письма эти хоть и не входят в число нормативных правовых актов, однако содержат в себе нормы налогового законодательства, связанные с тем ли иным вопросом, а также соответствующие выводы.

Можно ли вернуть налог продавцу?

Существует 2 вида имущественных налоговых вычетов, которые могут быть предоставлены участникам сделки купли-продажи квартиры или другого объекта жилья:

  • покупателю – в размере расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн руб.;
  • продавцу – в размере доходов от продажи квартиры, но не более 1 млн руб.

Таким образом, рассматриваемый вид имущественного вычета при продаже квартиры предназначен для продавца, поскольку в момент продажи жилья именно у него возникает объект налогообложения, и именно он должен заплатить НДФЛ.

Среди условий получения данной преференции выделяют следующие:

    Продавец должен быть налоговым резидентом РФ, то есть проживать в пределах России в течение не менее 183 дней в отчётном году. Надо понимать, что понятие «резидент» не тождественно термину «гражданин»: проживать постоянно в России может и иностранный подданный, и лицо без гражданства.

В свою очередь гражданин РФ может выехать за пределы государства и жить постоянно в иной стране. Тогда он теряет статус резидента. Нерезиденты обязаны платить НДФЛ со всей суммы сделки купли-продажи без применения вычета, к тому же по повышенной ставке: 30% вместо 13%.

  • Вычет может быть применён, только если продавец подаст декларацию по окончании года и, соответственно, заплатит налог. Итоговая сумма платежа, подлежащего уплате, будет рассчитана с учётом вычета.
  • Объект продажи не должен быть использован в предпринимательских целях. В противном случае вычет не будет предоставляться.
  • Квартира должна быть в собственности менее 5 лет (или 3 лет, если она была получена по договору дарения, в наследство, после прохождения процедуры приватизации или куплена до 2016 года).
  • Вопрос о сроке собственности довольно часто возникает, когда физические лица собираются продавать жильё. Предлагаем также рассмотреть и другие популярные вопросы.

    Если имущество в собственности менее 3 (5) лет

    Можно, т.к. в этом случае продавец должен платить налог с продажи, соответственно, получает возможность вычета с уплаченного налога.

    В собственности более 3 (5) лет

    Нет, получить вычет нельзя, т.к. продажа квартиры в этой ситуации не облагается НДФЛ, а значит и вычет получать не с чего.

    Недвижимость продана родственнику

    Да, можно. Нормы Налогового кодекса РФ не устанавливают какие-либо ограничения по получению имущественного вычета при продаже квартиры, зависящие от того, кому она была реализована.

    А вот другая сторона, участвующая в заключении договора купли-продажи (покупатель), может лишиться своего вычета, в случае если приобретает квартиру у близкого родственника (жены, мужа, матери, отца, ребёнка, брата, сестры), поскольку такая льгота не предоставляется при купле-продаже квартиры взаимозависимыми лицами (пункт 5 статьи 220 НК РФ).

    Когда реализована доля

    Да, можно. Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ предполагает, что имущественная льгота может быть использована как при продаже целой квартиры, так и части недвижимости, находящейся в долевой собственности.

    Ввиду того, что все особенности вычета при продаже квартиры распространяются и на случай продажи доли в ней, то льготу можно получить, если таковая принадлежала собственнику менее 5 (или 3) лет. Соответственно, если доля была в собственности больше 5 (или 3) лет, то НДФЛ не уплачивается.

    Недвижимость реализована пенсионером

    Да, можно. В соответствии со статьёй 217 НК РФ не подлежат налогообложению не все доходы пенсионеров, а только пенсии и иные связанные с этим выплаты. Доходы, полученные пенсионерами от других источников, облагаются в общеустановленном порядке. Следовательно, они наравне со всеми обязаны платить налог с доходов от продажи жилья и, соответственно, имеют право на применение вычетов.

    О том, может ли получить вычет пенсионер и неработающий гражданин, мы писали здесь.

    Определение суммы

    В каждом случае, когда налогоплательщик по праву может использовать имущественный вычет, его размер будет равен 13% от:

    • фактической суммы, прописанной в договоре, если она меньше или равна 1 млн руб.;
    • 1 млн руб., если квартира стоила дороже 1 млн руб.

    По желанию плательщика он может выбрать другой вид преференции: уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость квартиры, которую он сам некогда за неё отдал. В этом случае ограничений по размеру льготы не предполагается.

    Несколько практических примеров для понимания, в каких ситуациях вычет возможен, а в каких — нет.

      Сидоров А.А. приобрёл жилое помещение в 2017 году, планирует его продать в 2022 году. К моменту продажи квартиры Сидоров А.А. будет выступать в качестве её владельца более 5 лет. Выручив деньги за её реализацию, он не должен будет уплачивать НДФЛ, равно как и подавать налоговую декларацию. Значит, и налоговый вычет ему не положен.

    Петров В.В. купил квартиру в 2014 году, а продал её в 2018 году. Таким образом, он был её собственником в течение 4 лет. При продаже Петров В.В. не обязан перечислять НДФЛ, несмотря на то что не прошло 5 лет с момента покупки: для объектов недвижимого имущества, приобретённых до 2016 года, действует правило 3 лет.

    В этом же 2018 году Петров В.В. приобрёл другую квартиру за 2,2 млн руб. и собирается её реализовать так же через 4 года за 2,5 млн руб. По причине того, что он будет её владельцем меньше 5 лет, он должен будет заплатить налог с суммы продажи, но с учётом вычета. Максимальный уровень вычета составляет 1 млн руб.

    Следовательно, расчёт налога будет выглядеть следующим образом: (2,5 – 1) * 13% = 0,195, то есть 195 тыс. руб. Отсюда следует вывод, что Петрову гораздо выгоднее будет продать жильё ещё через год, чтобы быть освобождённым от налога.
    В качестве другого варианта экономии на налоговых платежах Петрову следует рассмотреть льготу в виде уменьшения налогооблагаемой базы на сумму произведённых расходов. Расчёт налога будет таким: (2,5 – 2,2) * 13% = 0,039, то есть 39 тыс. руб. А если бы цена продажи была равна стоимости её первоначального приобретения, то размер НДФЛ составил бы 0: (2,2 – 2,2) * 13% = 0.

    Иванов И.И. продаёт в 2018 году квартиру, купленную в 2016 году. Стоимость продажи составляет 700 тыс. руб., соответственно, сумма вычета будет принимать значение 700 тыс. руб. Это означает отсутствие необходимости платить НДФЛ.

    Как получить?

    Для этого необходимо следовать представленному алгоритму получения вычета:

    1. заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ с отражением в ней сумм дохода от продажи, вычета и налогового платежа, рассчитанного самостоятельно и с учётом вычета;
    2. подготовить копии документов, подтверждающих правомерность указания размера льготы (копия договора купли-продажи);
    3. до 30 апреля следующего года подать декларацию в налоговый орган по месту жительства;
    4. при необходимости показать налоговому инспектору оригиналы правоустанавливающих документов;
    5. до 15 июля года, в котором подана декларация, оплатить налог через банк.
    • Скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ
    • Скачать образец декларации по форме 3-НДФЛ

    Следует заметить, сколько раз можно получать налоговый вычет. Продавец может подавать заявление на вычет каждый год до тех пор, пока не будет исчерпана максимальная сумма возврата налога.

    Когда могут отказать в выдаче, и что делать?

    Отказ в предоставлении льготы может произойти, например, в следующих случаях.

    • Если налогоплательщик проживал на территории России менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд, то есть стал нерезидентом. В данной ситуации отказ является правомерным.
    • Если налоговой стало известно о том, что квартира использовалась в предпринимательских целях. В случае если это действительно так, то отказ также является справедливым. В противном случае следует обратиться к налоговому инспектору за разъяснением, а при необходимости подать заявление в суд с приложением документов, на основании которых можно сделать вывод об ошибочности решения налогового органа.
    • Если налоговая усомнилась в подлинности документов, подтверждающих право на льготу. При таких обстоятельствах следует решать вопрос также через суд.

    В любых спорных ситуациях гражданин имеет право письменно обратиться к руководству налоговой инспекции для получения обоснования отказа.

    Кроме того, разъяснение налоговых норм входит в компетенцию Департамента налоговой и таможенной политики Министерства финансов РФ, поэтому можно обратиться также и в адрес указанного органа власти. Письменные разъяснения могут пригодиться в суде.

    Читать еще:  Нужно ли соглашение сторон и можно ли расторгнуть договор дарения квартиры после регистрации?

    Таким образом, при уплате НДФЛ при реализации жилого помещения рекомендуется изучить законодательство в области налогообложения, а также рассмотреть различные варианты, позволяющие снизить платёж, например, продать квартиру позже и не платить в казну ничего. В случае отказа от правомерного получения налогового вычета не стоит опускать руки, а следовать до конца и защищать свои права.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Собственники интересуются — как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

    Многие граждане, владеющие какой-либо недвижимостью, в течение жизни могут продавать ее, при этом они обязаны платить налоги с полученных доходов и также имеют право оформлять и получать налоговые вычеты.

    Многих интересуют вопросы, касающиеся этой процедуры – какие законы регулируют это, какие особенности и нюансы получения налогового вычета с продажи квартиры, какую сумму можно вернуть и могут ли отказать.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Какие законы регулируют выплату налоговых вычетов при продаже квартиры?

    Основным нормативным документом, регулирующим правила покупки-продажи недвижимости, уплаты соответствующих налогов и получения налоговых вычетов, является Налоговый Кодекс РФ, в частности ст. 220.

    Также ФЗ №382 «О внесении изменений в ч.1 и 2 НК РФ» 2014 года, вступивший в силу с начала 2016 года, с помощью которого внесены некоторые поправки в НК, устанавливающие новые правила налогообложения от продажи недвижимого имущества.

    Условия для получения

    Право на получение имущественного вычета установлены действующим законодательством, при этом продавец и его недвижимость должны соответствовать следующим условиям:

      Срок владения имуществом, после которого не потребуется уплачивать налог на доход, установлен 3 года для тех, кто:

    • приобрел или зарегистрировал недвижимость до 1.01.2016 года;
    • приватизировал жилое имущество;
    • унаследовал или получил по дарственной от члена семьи или близкого родственника;
    • приобрел имущество на условиях договора ренты.

    В остальных случаях этот срок владения имуществом должен составлять 5 лет. При этом срок отсчитывается не со дня покупки, а с даты, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности, за некоторыми исключениями: при наследовании – с дня смерти, недвижимость в кооперативе – с даты внесения последнего пая.

  • Продажная стоимость, подлежащая уплате налогов с недвижимости с меньшим сроком владения, может быть уменьшена с помощью льготного имущественного вычета (не более 1000000 рублей), предоставляемого в полном размере единожды в 12 месяцев.
  • Уплачивать налог придется с максимальной продажной суммы, которой может быть или договорная сумма или 70% от кадастровой стоимости, что не позволит проводить махинации с занижением стоимости жилья.
  • Подробнее об условиях и способах возврата вычета при покупке квартиры мы рассказывали тут.

    Если жилье во владении меньше 3 или 5 лет

    Гражданин может оформлять налоговый вычет с продажи квартиры, даже если она в собственности меньше установленных законом сроков – 3 или 5 лет. При этом ему необходимо будет уплатить соответствующий налог с полученного дохода от продажи. Размер этого налога можно уменьшить двумя способами.

    1. В одном случае продавец будет использовать льготный имущественный вычет, который, согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, составляет 1000000 рублей и фактически он снижает сумму, подлежащую к уплате налогов. При этом такая льготная сумма может быть применена в полном объеме как к одному объекту недвижимости, так и сразу к нескольким.
    2. В другом случае имущественный вычет может быть представлен в качестве величины расходов, например, на первоначальную стоимость жилья, на средства затраченные на ремонт. При этом все эти расходы должны иметь документальное подтверждение.

    Больше 3 или 5 лет

    Если гражданин владеет недвижимостью больше установленного законом срока (3 или 5 лет), то он фактически при продаже квартиры получает налоговый вычет в размере стоимости жилья. В этом случае ему не нужно будет уплачивать налог с дохода от продажи от квартиры и, соответственно, подавать декларацию в налоговую инстанцию.

    Если продано родственнику

    Действующим законодательством утверждено, что получение имущественного вычета при продаже жилой недвижимости взаимосвязанному лицу не предусмотрено. Т.е. если квартира продается супругу, родителю, собственному ребенку, сестре/брату, которые являются, согласно ст. 105.1, взаимосвязанными, то продавец не может воспользоваться налоговым вычетом.

    При продаже недвижимости другим родственникам, не относящимся к категории взаимосвязанных лиц, продавцу не запрещено использование имущественной возврата.

    Реализована часть или вся жилплощадь, находящаяся в долевой собственности

    Если продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности, то получаемый налоговый вычет разделяется пропорционально доли каждого владельца. Если недвижимость продается не единым объектом, а каждый владелец продает лично свою долю, то каждый продавец получает свой имущественный вычет.

    Доля была в собственности меньше трехгодичного периода

    В таком случае если осуществляется продажа доли, находящейся в собственности менее 3 лет, продавец имеет такие же условия для получения имущественного вычета, как и при продаже целой недвижимости. Этот налоговый вычет может быть или фиксированным законом (1000000 рублей) или представлять сумму расходов.

    Если продавец пенсионер

    После вступления в силу такого законодательного акта, как ФЗ №330 2011 года, гражданам, вышедшим на пенсию, стало возможно использование налоговых вычетов при продаже жилой недвижимости, при этом для них действуют все те же условия, что и для остальных категорий граждан (сможет ли пенсионер претендовать на получение вычета при покупке квартиры, узнаете тут).

    Какой может быть сумма?

    Действующим законодательством установлено, что при продаже квартиры, срок владения которой меньше установленного, гражданам необходимо заплатить налог с дохода, при этом этот налог насчитывается с максимальной стоимости, которая может быть указана или в договоре купли-продажи или при предполагаемом занижении определяется как 70% от кадастровой стоимости на 01.01.2016 год.

    При этом снизить этот налог продавец может с помощью имущественного вычета. Он может составлять или:

    • предусмотренный законодательством максимальный вычет в размере 1000000 рублей;
    • расходы на недвижимость – стоимость ее покупки, ремонтные работы, кредитные расходы, при этом они обязательно должны иметь документальное подтверждение.

    Т.е. если квартира продается за сумму до 1000000 или не имеется документов подтверждающих расходы, то целесообразно использовать льготный вычет. Если недвижимость за сумму больше льготного вычета, то стоит позаботиться о документах, подтверждающих расходы, чтобы максимально снизить налогооблагаемый доход и тем самым увеличить сумму имущественного вычета.

    Как рассчитать: примеры

    • Пример 1.Недвижимость была продана в 2017 году за 8,6 млн. рублей, а покупалась 2015 году за 8,2 млн. рублей, при этом у него сохранились все подтверждающие документы. Поскольку срок владения меньше установленного срока 3 года (т.к. куплена до 1.01.2016 г.), то продавец может воспользоваться или льготным вычетом (8,6 – 1)*13% = 988 тыс. рублей или воспользоваться учетом расходов (выгоднее) (8,6 – 8,2)*13% = 52 тыс. рублей.
    • Пример 2.Гражданин получил по наследству недвижимость в 2015 году, кадастровая стоимость которой 2,4 млн. рублей, затем в 2016 году он продает ее за 2,3 млн. рублей. Срок владения меньше установленного (3 года, т.к. по наследству). Сравниваем договорную и кадастровую стоимость (2,4*70% = 1,68 млн.рублей), соответственно налоговый вычет следует рассчитывать с договорной (2,3 – 1)*13% = 169 тыс. рублей.

    Какие еще есть законные способы сократить налогооблагаемый доход?

    Помимо двух официальных способов уменьшения налогооблагаемого дохода с продажи недвижимости, существует еще один законный способ уменьшить доход. К нему относится покупка нового жилого объекта в тот же год, когда была осуществлена процедура продажи.

    В таком случае гражданин будет подавать сразу две декларации: одна, связанная с продажей, а другая – для получения вычета, связанного с затратами на покупку нового жилья, который максимально может быть 2000000 рублей. В этом случае он может обнулить налоговый долг перед государством. При этом такой схемой целесообразно пользоваться, если до этого налоговый вычет на покупку имущества не применялся ранее.

    Как получить возврат?

    Гражданин, который продал квартиру и желает оформить налоговый вычет, должен до 30 апреля следующего года после продажи обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства и предоставить такой пакет документов:

    • декларация 3-НДФЛ;
    • договор купли-продажи;
    • документ, удостоверяющий личность – гражданский паспорт;
    • свидетельство ИНН;
    • документ, подтверждающий факт получения денежных средств (расписка, выписка из банка и другие).

    При этом подавать документы в налоговую необходимо в любом случае, иначе гражданину, который будет являться уклонителем, предстоит нести уголовную ответственность, согласно ст. 198 УК РФ. После камеральной проверки ФНС подтверждает право на вычет, либо присылает уведомление о невозможности оформления вычета при ошибках в декларации.

    Сколько раз можно вернуть?

    Действующим законодательством количество обращений в налоговую для получения вычета с продажи недвижимости не ограничено. Единственным ограничением является льготный имущественный вычет, предоставляемый государством (если недвижимость в собственности менее 3 (5) лет), который составляет 1 млн. рублей.

    Т.е. возможно продавать несколько объектов недвижимости, при этом вычесть льготную сумму или с одной продажи или сразу со всех, а на остальную прибыль уплатить налог на прибыль.

    Когда могут отказать и что делать?

    Граждане могут при подаче налоговой декларации получить отказ в случаях если:

    • Неверно оформлены документы. Необходимо исправить выявленные замечания.
    • Истек срок давности, который составляет три года. Т.е. декларацию можно подавать за предшествующие отчетному периоду календарные годы.
    • Сотрудниками налоговой отмечены нарушения законов (занижение стоимости, сделка между родственниками). Обращение в суд для доказательства правдивости предоставленных данных.

    Процедура продажи жилой недвижимости также подлежит налогообложению и соответственно возможностью получить налоговый вычет. При этом после вступивших в силу изменений в законодательстве, эта процедура обрела некоторые особенности, например, увеличился для некоторых категорий граждан и их недвижимости срок владения, а также была предотвращена такая «лазейка», как занижение стоимости с помощью учета 70% от кадастровой стоимости жилья.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры

    О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

    При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

    Самые распространенные ошибки продавцов

    Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

    Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей. Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

    Читать еще:  Все, что нужно знать о снижении кадастровой стоимости недвижимости и о возможных проблемах при уменьшении цены объекта

    1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

    Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

    1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог. «Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова. — Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

    2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

    3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта). И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

    4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

    5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется. Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры. На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

    Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей. Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей. При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

    2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

    Распространенные заблуждения покупателей

    1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей). Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

    2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

    «Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

    3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

    4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

    Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

    «Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова. — Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

    Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

    5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

    Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

    Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.

    Особенности вычета при продаже квартиры

    Продажа квартиры может влететь владельцу в копеечку из-за уплаты налогов.Однако законодательные органы закрепили правило, согласно которому можно получить налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет.

    Он поможет сэкономить на уплате налогов путем возврата подоходного налога. С 2016 года срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

    Особенности налогового вычета

    Часто менять квартиры не слишком выгодно, исходя из нормативных актов Российской Федерации. Если, не прожив и пяти лет, придется продавать жилье, при этом оно у владеющего не единственное (этот момент является важным в данном случае), закон обязывает уплатить 13% со стоимости при продаже недвижимости.

    А если прожить в квартире пять лет и только потом продать, то налог с продажи платить не придется. Это закреплено различными правовыми нормативными актами.

    Когда достаточно владеть квартирой в течение 36 месяцев, чтобы не платить дивиденды государству при совершении сделки купли-продажи?

    Собственник может прожить в квартире тридцать шесть месяцев и продать ее, при этом он освобождается от уплаты дивидендов, если:

    1. Квартира досталась по наследству, была подарена.
    2. Муниципальное жилье стало являться приватизированным.
    3. Жилье перешло во владение по договору ренты.
    4. Квартира была приобретена до 2016 года и владелец имеет ее в собственности более 36 месяцев.

    Во всех остальных случаях, продавая квартиру, которая была в собственности меньше пяти лет, придется заплатить налог на прибыль.

    Это важно! Отсчет периода времени владения недвижимостью ведется от даты оформления свидетельства о праве собственности.

    Таким образом, если владелец имущества, являющегося недвижимым, хочет избежать лишних трат при продаже жилья, он должен прожить в нем до момента продажи не менее 60 месяцев.

    Способы неуплаты налога при продаже квартиры

    Есть два способа не платить налог, продав недвижимость:

    1. Нужно прожить в квартире не менее 5 лет.
    2. Жилье должно стоить не дороже 1 миллиона рублей.

    Это нужно знать! Сумма в 1 млн. рублей закреплена законом в качестве имущественного вычета при продаже недвижимости: квартиры, комнаты или жилого дома, дачи и др.

    Закон освобождает от уплаты налога с продажи жилья стоимостью до 1 миллиона рублей. Прожить в таком жилье можно любое количество времени. Дивиденды платить в этом случае не нужно по законным основаниям.

    Единственное, что придется сделать собственнику, продающему квартиру стоимостью в 1 млн. рублей, в которой он прожил меньше трех или пяти лет, это подать в фискальный орган, то есть в налоговую инспекцию, налоговую декларацию.

    Сумма налога будет в таком случае нулевой, как и налогооблагаемая база, в связи с использованием имущественного вычета при продаже. То есть налоги платить не придется.

    Читать еще:  Нужен ли трудовой договор с председателем ТСЖ? Образец документа

    Обратите внимание! Подача декларации при продаже квартиры, даже если налог нулевой, обязательна.

    За нарушение правила предусмотрен штраф 1000 рублей. Штраф будет больше, если налоговый платеж не нулевой.

    Это нужно знать! Если собственник продает свое единственное жилье, неважно, сколько лет оно находилось в собственности, вырученная от его продажи сумма налогом не облагается.

    Подать в ИФНС (по простому в налоговую инспекцию) декларацию при продаже квартиры нужно в течение того года, когда была совершена сделка.

    Это интересно! Налоговый кодекс статьей 220 закрепляет за владеющим право получения налогового вычета и обязанность продающего по уплате налога на прибыль при продаже квартиры.

    Расчет суммы вычета при продаже собственности

    Рассчитать налоговый вычет при продаже квартиры, которая находится меньше 36 месяцев в собственности, можно двумя способами.

    Если владелец жилья, прожив в нем менее трех лет, продает его за 5 миллионов рублей, какой налоговый вычет он может получить?

    Можно воспользоваться данным законодательными бумагами правом и снизить налогооблагаемую базу. В приведенном примере собственник должен заплатить налог в размере 520 тысяч рублей. Вот как рассчитывалась сумма налога:

    (5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 520 000 российских денежных знаков

    1 миллион — это и есть налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 36 периодов по 30 (31) дней. Налог в приведенном примере в итоге уплачивается не с пяти, а с четырех млн. рос. дензнаков.

    Также можно документально подтвердить, за какую сумму была ранее куплена квартира, и вычесть эту сумму из полученного от продажи дохода. Например, если она была куплена за три млн. дензнаков, а продана за пять млн. рублей, налогом облагается величина:

    5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000 дензнаков. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере тринадцати процентов. То есть в бюджет уйдет 260 000 рублей как дивиденды. Соответственно, налоговое бремя уменьшится в два раза.

    Это нужно знать! Если документов о стоимости покупки квартиры у текущего продавца не сохранилось, то прибылью, которая облагается налогами, признается вся стоимость, за которую была продано жилье.

    Закон не запрещает получать налоговые льготы при продаже жилья столько раз, сколько раз собственник будет совершать сделки купли-продажи. То есть не установлено ограничений касательно количества использования дивидендов при продаже. Но использовать несколько вычетов в одном календарном году не получится, так как это запрещено нормативами.

    Это интересно! Жители РФ уплачивают налог с полученного дохода в размере 13%. Иностранные граждане — 30% (почти одна треть) от суммы дохода.

    Владелец недвижимости после 2016 года, продав ее, освобождается от уплаты налога на прибыль, если:

    1. Квартира стоила менее 1 миллиона рублей.
    2. Срок владения недвижимостью — более 60 месяцев.

    Если продавец недвижимости укажет в документах цену проданного жилого помещения меньше кадастровой, чтобы уменьшить сумму налога, по закону налогооблагаемая база будет увеличена. Корректирующий коэффициент — 0,7. Обусловлено это нововведениями, которые стали законодействующими в 2016 г.

    Внимание! Квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, может быть продана без уплаты налогов через 36 месяцев с момента покупки. А недвижимое имущество, приобретенное после приведенной даты, подлежит безналоговой продаже только через пять лет, то есть не раньше первого января (к примеру) 2021 года.

    Из данного видеоролика можно узнать о новых изменениях и порядке оформления документов в налоговой:

    Распределение вычета между владельцами

    При продаже недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, которые являются гражданами РФ и резидентами страны, имущественный вычет — 1 миллион российских денежных знаков — делится между ними пропорционально размеру части принадлежащего каждому имущества. Если свою часть недвижимости продает один из владельцев, он получает всю льготу целиком.

    Исходя из вышенаписанного, можно сделать следующие выводы. Если собственник продает свою квартиру, по закону он должен заплатить налог со стоимости. В данном случае, продавая, он получает прибыль, а прибыль подлежит налогообложению.

    Однако законодатель закрепил правило, согласно которому берется налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Через 2 года после 2014 года (тогда изменился порядок предоставления возмещения при покупке имущества, которое присуждено к недвижимому) срок, после которого можно продавать квартиру без уплаты налога с прибыли, увеличен до пяти лет.

    Продажа квартиры без налога

    Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

    Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

    В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

    Когда можно продавать квартиру после покупки

    С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

    В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

    Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

    Срок владения квартирой для продажи без налога

    С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

    • для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
    • если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

    Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

    Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

    Налог рассчитывается следующим образом:

    • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
    • когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

    Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

    Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

    Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

    В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

    Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

    • продавец должен быть собственником в течение трех лет;
    • недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

    Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

    Покупка и продажа недвижимости в одном году

    В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

    Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

    Частные случаи

    Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

    Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

    1. Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
    2. Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

    Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

    Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога

    НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

    По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

    Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

    После дарения квартиры, когда можно ее продать без налога

    В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

    • родители и дети;
    • бабушки, дедушки и внуки;
    • братья и сестры;
    • супруги.

    По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

    Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector