Содержание

«Подводная часть» продажи квартиры, купленной через ипотеку раскрыта. Всё о рисках продавца и покупателя

«Подводная часть» продажи квартиры, купленной через ипотеку раскрыта. Всё о рисках продавца и покупателя

Сделка купли-продажи квартиры может иметь особенности, если одна из сторон использует ипотеку как способ решения жилищного вопроса.

При этом ипотека влияет на процедуру купли-продажи, ее сроки, на количество сторон, заинтересованных в сделке.

В этой статье мы подробно опишем все риски продавца и покупателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Особенности сделки

Рассмотрим подробнее все возможные нюансы сделки купли-продажи (далее КП), актуальные для покупателей и продавцов.

Для покупателя

  1. Выбор квартиры, соответствующей условиям и требованиям банка.
  2. Заключение предварительного договора между продавцом и покупателем, в котором будет оговорен задаток и условия его возврата.
  3. Обязательное проведение оценочной экспертизы жилища за счет заемщика.
  4. Заключение кредитного договора с банком перед оформлением КП. В договоре указываются основные условия предоставления кредита, порядок предоставления средств заемщику и условия возврата.
  5. Заключение договора купли-продажи (ДКП) с продавцом. Обычно составляется договор ипотеки, который включает в себя также и ДКП.
  6. Обязательное страхование недвижимого имущества за счет заемщика также является особенностью покупки квартиры в ипотеку.

Для собственника

  1. Сделка занимает больше времени, чем обычная продажа без привлечения ипотеки.
  2. Владелец должен будет предоставить в банк оригиналы или заверенные нотариусом копии документов на недвижимость, а также дополнительную документацию при необходимости (перечень документов, необходимый от всех сторон для свершения сделки, мы рассматривали в этом материале).
  3. Потребуется составление предварительного ДКП между сторонами.

Если жилье в ипотечном кредите

  • Продавец обязан предупреждать всех потенциальных покупателей о наличии обременения права собственности залоговыми обязательствами.
  • Обязательно разрешение банковской организации на продажу квартиры.
  • Продажа ипотечной квартиры может быть произведена путем полного погашения покупателем долга заемщика перед банком, либо через оформление нового ипотечного договора в том же банке.
  • Перед погашением долга между участниками заключается предварительный ДКП, в котором будет указан размер задатка, составляющий сумму остатка по залогу.

Более подробно о нюансах купли-продажи квартиры, обремененной ипотечным залогом, мы рассказываем в специальной статье.

Для приобретателя жилья, находящегося под обременением

  1. Продавцом квартиры, обремененной ипотечным залогом, может выступать как заемщик-собственник, так и банк-кредитор, получивший квартиру от заемщика в судебном порядке.
  2. Покупатель может погасить полностью долг по кредиту из собственных средств, либо заключить новый кредитный договор с банком.
  3. Сделка может производиться через банк-кредитор, в котором будут арендованы ячейки для передачи средств.
  4. Квартиры, полученные банком от заемщиков в судебном порядке, продаются через специализированные торги или аукциноны. Для участия в таком аукционе потребуется внесения определенного аванса.

Риски при покупке с обременением

  • Оформлению ДКП предшествует обязательное снятие обременения с имущества, т.е. погашение займа. Чаще всего эту сумму вносит покупатель согласно предварительному ДКП, и уже после этого продавец должен снять обременение в Регпалате. Однако, собственник может и передумать продавать квартиру, а вернуть средства обманутый покупатель сможет только через суд.
  • Если жилье приобреталось в ипотеку с привлечением материнского капитала, то владелец недвижимости обязан получить разрешение от органов опеки на продажу и покупку недвижимости с выделением долей детям.
  • Наличие у продавца долгов перед другими кредитными организациями. В этом случае, кредиторы через суд могут наложить арест на недвижимость, с которой снято обременение. Привлечь бывшего собственника к ответственности можно, но только через суд.

Как избежать проблем?

Как купить ипотечную недвижимость без риска?

При покупке ипотечного жилья в первую очередь стоит ознакомиться со следующими документами:

  1. выписка из ЕГРН об отсутствии иных обременений;
  2. выписка из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • цены на квартиры по ипотеке ниже рыночных;
  • если сделка оформляется через банк, то это гарантирует ее юридическую чистоту и надежность.

Минусы:

  • процедура затягивается во времени;
  • право собственности оформляется не сразу после внесения значительной суммы, высокий риск мошенничества со стороны собственника.

Стоит ли брать такую недвижимость?

Стоит ли покупать квартиру с обременением, опасно ли это?

Цены на ипотечную недвижимость занижены, что дает возможность приобрести более комфортабельную квартиру за меньшие деньги, иногда и без дополнительного кредитования.

На что следует обратить внимание, продавая недвижимость с обременением?

Продажа залоговой квартиры полностью контролируется банком-кредитором, что сводит риски продавца к минимуму. Тем не менее, собственнику стоит обратить внимание на следующие возможные проблемы:

  1. При продаже могут возникнуть сложности с поиском покупателей, люди с осторожностью относятся к сделкам с залоговой недвижимостью.
  2. Цена будет ниже рыночной, некоторые покупатели могут требовать дополнительного снижения стоимости объекта. Чтобы избежать этих проблем, стоит составить у нотариуса предварительный ДКП, в котором будет указана окончательная цена.
  3. Банк регулирует проведение сделки и может отказать в ее одобрении, если покупатель по каким-то причинам его не устраивает. Особенно это касается покупки ипотечной квартиры с получением дополнительного кредита. В таком случае, собственнику придется вернуть залог.

За и против

Плюсы:

  • банк гарантирует прозрачность сделки;
  • передача средств осуществляется через открытие аккредитива или аренду ячеек.

Минусы:

  • существенное занижение стоимости недвижимости по сравнению с рыночной;
  • полный контроль банка, необходимость получения его согласия на продажу.

Опасна ли сделка?

Целесообразно продавать квартиру, если она была куплена в строящемся доме. В таком случае выгода от продажи может покрыть занижение цены на рынке и затраты на выплату займа.

Какие риски у продавца, если приобретатель с заемными средствами?

Основным риском для собственника является необходимость одобрения купли-продажи со стороны банка. В случае отказа банка собственнику придется вернуть аванс (задаток), который он мог потратить, например, внести в качестве аванса по другому ДКП.

Преимущества и недостатки продажи

Чем квартира с обременением ипотекой хуже для продавца, стоит ли ее продавать?

Плюсы:

  • участие в оформлении КП банка гарантирует надежность сделки;
  • банк проверяет средства, переданные покупателем на предмет фальшивых купюр и т.д.;
  • передача средств осуществляется через банк.

Минусы:

  • процедура несколько затянута;
  • возможность отказа со стороны банка;
  • необходимость предоставления большого числа документов в банк.

Важные нюансы для ипотечника

  • Завышение цены квартиры в ДКП используется, как способ получить займ без первоначального взноса. Для этого в договоре указывается сумма на 10-20% выше фактической, эти 10-20% выступают в качестве первоначального взноса. Покупатель получает от собственника расписку о получении средств, которую предоставляет в банк в качестве доказательства.

Есть ли риск для покупателя при завышении стоимости объекта сделки?

  1. Банк может отказать в займе, если оценочная экспертиза подтвердит завышение цены.
  2. Ипотека без первоначального взноса предполагает повышенные проценты по кредиту.
  3. Если факт завышения будет обнаружен государством, заемщик лишится налогового вычета.
  • Дополнительные расходы в виде комиссий от банка, надбавок, обязательного страхования имущества и здоровья заемщика.
  • Ограничения накладываемые банком на использование жилища, например, на возможность прописать в ней людей, перепланировку и т.д.

    Сделать сделку купли-продажи квартиры с привлечением ипотеки безопаснее поможет ответственность и юридическая грамотность обеих сторон.

    Видео по теме

    Смотрите видео о том, как продать ипотечную квартиру:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Покупка квартиры которая находится в ипотеке риски покупателя

    Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Покупка квартиры которая находится в ипотеке риски покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

    Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

    Решив продать ипотечную квартиру, нужно решать вопрос и с покупателем, потому что для него такая покупка будет сопряжена с некоторым риском. Связан этот риск, прежде всего, с передачей денег. Поэтому продавцу придется решать задачу с двумя неизвестными — с банком, являющимся залогодержателем, и с покупателем, который несет повышенные риски.

    Покупка квартиры которая находится в ипотеке риски покупателя

    Это главное условие для удачной покупки. Если квартира приобретается в новостройке, то лучше оформить договор с банком, который сотрудничает с застройщиком.

    Перед приобретением такого имущества необходимо заранее ознакомиться со всеми преимуществами и возможными рисками. Не стоит в спешке принимать это крайне важное решение.

    Банк не отвечает за составление договора между сторонами, он координирует только исполнение залоговых обязательств. Поэтому полезно удостоверить договор нотариально, так как экспертное мнение нотариуса позволит выявить недочёты процедуры, а так же придать договору дополнительную юридическую силу. Примеры, когда человек покупает квартиру в кредит, а потом продает её, не так уж и редки. Возникновение подобных предложений на рынке связано с самыми разными причинами. Типичный вариант — продажа ипотечной квартиры, чтобы купить другую недвижимость.

    Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

    Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

    При обращении в банк, нужно мотивировать свою просьбу. Обращение нужно оформить письменно, поэтому укажите причину, по которой вам нужно погасить долг перед залогодержателем досрочно. Это могут быть изменившиеся условия, увольнение, болезнь, при которых стало сложно выполнять свои ежемесячные обязательства по кредиту.

    Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

    В базах по недвижимости всегда есть подобные предложения, особенно на вторичном рынке. Если же речь идет о реализации квартиры в случае дефолта заемщика, то в таком случае нужно обращаться в сам банк. На сайтах есть так называемые «витрины залогового имущества», где представлен имеющийся перечень подобной недвижимости.

    Это самый рискованный способ покупки квартиры на вторичном рынке жилья, так как им часто пользуются мошенники.

    У собственника нет права распоряжения таким имуществом. Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка. После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу. При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.
    Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов.

    Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется.

    Чаще всего цены на них соответствуют среднерыночным показателям. В любом случае, выставляя на продажу залоговые квартиры, ипотечные продавцы, как и любые другие, стремятся получить максимальную прибыль, а некоторые еще и отбить свои расходы по кредиту.

    Читать еще:  Рекомендации экспертов: как выписаться из квартиры и прописаться в другую?

    Квартиры, полученные банком от заемщиков в судебном порядке, продаются через специализированные торги или аукциноны.

    Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов.

    Квартиры, полученные банком от заемщиков в судебном порядке, продаются через специализированные торги или аукциноны.

    Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов.

    Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

    По той же причине стоит обратиться в риэлторскую или юридическую компанию, где компетентные работники просмотрят возможные риски и учтут их при составлении договора.

    При оформлении ипотечного договора следует осознавать риски, связанные с постоянными валютными колебаниями.

    По преимуществу, в этих ситуациях граждане решают вопрос о досрочном погашении ипотеки непосредственно с банком, если остаток допускает произвести данный процесс.

    Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

    Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.

    Продажа, как и дарение, завещание, обмен, является сделкой по отчуждению прав собственности на то или иное имущество. В данном случае, квартиры. То есть, право на сделку имеет тот, кто обладает правами собственности на это имущество.

    Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика.

    Обычно банки дают ипотеку не больше, чем на 30 лет. Но специалисты рекомендуют не брать на себя обязательства на такой срок. Максимум для человека, который реально может взять недвижимость в ипотеку, составляет 10–15 лет.

      Рассчитать процентную ставку. Следует выбирать ту ипотеку, проценты по которой за весь срок не превышают саму сумму кредита.

    Иначе это настоящий грабеж, а не покупка квартиры.

  • Для приобретения жилья у банка лучше воспользоваться помощью ипотечного брокера. Несмотря на то, что придется немного потратиться на его услуги, специалист гарантирует безопасность сделки и оформления ипотеки.
  • Проводить финансовые операции с помощью банковской ячейки. Этот способ очень подходит при покупке квартиры, которая является залогом в банке.
  • Взять выписку из домовой книги для определения количества прописанных в квартире людей.
  • Online » Лента комментариев к ««Подводная часть» продажи квартиры, купленной через ипотеку раскрыта.

    Не лишней также станет помощь квалифицированного юриста, который поможет грамотно составить договор и учесть все нюансы оформления сделки.

    Как только вопрос с банком решен. Переходите непосредственно к самой продаже квартиры. Для этого, вам нужно найти покупателя квартиры, получить от него задаток, погасить кредит в банке, снять обременение с квартиры и, наконец, заключить договор купли-продажи. Рассмотрим подробнее каждый этап совершения сделки.

    Самое главное, что вы можете сделать,чтобы обезопасить себя — это взять обязательно выписку из ЕГРП и проверить наличие иных обременений на квартиру.

    Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

    Цены на ипотечную недвижимость занижены, что дает возможность приобрести более комфортабельную квартиру за меньшие деньги, иногда и без дополнительного кредитования.

    Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

    Как правило, сделка по купле-продаже квартиры из-под ипотеки проводится только в том банке, в залоге у которого находится этот объект. Помимо стандартного пакета документов к сделке на вторичном рынке жилья, потребуется разрешение на нее банка. «С получения такого разрешения и начинается подготовка к сделке купли-продажи.

    Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

    Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.

    В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности.

    Если ипотека за квартиру не выплачена, а должник утратил платёжеспособность, приемлемым вариантом станет выставление объекта на торги.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Банк регулирует проведение сделки и может отказать в ее одобрении, если покупатель по каким-то причинам его не устраивает. Особенно это касается покупки ипотечной квартиры с получением дополнительного кредита.

    Покупка квартиры которая находится в ипотеке риски покупателя

    Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Покупка квартиры которая находится в ипотеке риски покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

    Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

    Этот пункт есть в самом договоре, и соблюдать его нужно строго, потому что это никакая не рекомендация, пожелания, а именно обязанность. В этом и заключается суть обременения. Стать полноправным собственником можно только тогда, когда кредит по ипотеке выплачен полностью.

    Преимущества и недостатки схем продажи

    Далеко не у всех граждан, проживающих в нашей стране, есть возможность приобрести отдельное жильё. Тем более что с каждым годом стоимость на него неизменно растёт. Некоторые в отчаянии прибегают к нестандартным решениям. Например, покупают квартиры, которые находится в ипотеке.

    Со стороны приобретателя недвижимости требуется соблюдать формальности таким образом, чтобы добросовестность позиции не вызывала сомнения.

    Примеры, когда человек покупает квартиру в кредит, а потом продает её, не так уж и редки. Возникновение подобных предложений на рынке связано с самыми разными причинами. Типичный вариант — продажа ипотечной квартиры, чтобы купить другую недвижимость.

    Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

    Дело в том, что узнав об осуществлении сделки купли-продажи, банк в любой момент может наложить запрет на ее осуществление. Пункт договора ипотеки обязывает ставить в известность залогодержателя о намерениях относительно залога. Именно на этом основании банк будет настаивать на недопущении продажи квартиры.

    Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

    В базах по недвижимости всегда есть подобные предложения, особенно на вторичном рынке. Если же речь идет о реализации квартиры в случае дефолта заемщика, то в таком случае нужно обращаться в сам банк. На сайтах есть так называемые «витрины залогового имущества», где представлен имеющийся перечень подобной недвижимости.

    Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

    Установить, правда ли настоящий владелец является инициатором сделки, довольно сложно. Поэтому, при любых сомнениях лучше отказаться от такой покупки.

    У собственника нет права распоряжения таким имуществом. Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка. После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу. При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения. Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов.

    Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется.

    Чаще всего цены на них соответствуют среднерыночным показателям. В любом случае, выставляя на продажу залоговые квартиры, ипотечные продавцы, как и любые другие, стремятся получить максимальную прибыль, а некоторые еще и отбить свои расходы по кредиту.

    При этом ипотека влияет на процедуру купли-продажи, ее сроки, на количество сторон, заинтересованных в сделке.

    Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов.

    Квартиры, полученные банком от заемщиков в судебном порядке, продаются через специализированные торги или аукциноны.

    Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15%-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом. Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя.

    Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

    При оформлении ипотечного договора следует осознавать риски, связанные с постоянными валютными колебаниями.

    Передача прав на владение объектом происходит двусторонне, но со стороны отчуждающего субъекта выступают одновременно владелец и инвестор. Они взаимодействуют с покупателем, передавая тот объём права на квартиру, который в распоряжении каждой из сторон залоговых отношений.

    Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно.

    В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Но ипотечная квартира обладает некоторым обременением – она находится в залоге у банка, выдавшего под нее и на нее кредит. Поэтому, основная проблема, которую придется решить, заключается в том, как уговорить банк принять решение и разрешить продать залоговой имущество.

    Какие риски у покупателя при таком способе?А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка.

    Как продать ипотечную квартиру с помощью банка Поиском покупателя на заложенную в банка квартиру занимается банк. Нужно помнить, что банку главное- это вернуть собственные средства и поэтому он не будет искать «самое- самое» предложение о покупке. Действия такие:

    1. Обратиться в ипотечный банк- продать квартиру и погасить кредит досрочно.
    2. Теперь банк должен найти покупателя
    3. Готовится предварительное соглашение- его подписывают продавец с покупателем и заверяют его у нотариуса.
    4. Банк организует расчеты- через ячейку или по безналичному расчету
    5. Покупатель перечисляет стоимость квартиры
    6. Продавец с покупателем заключают договор купли-продажи в Регпалате и после этого получает доступ к деньгам в депозитной ячейке.

    Online » Лента комментариев к ««Подводная часть» продажи квартиры, купленной через ипотеку раскрыта.

    Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью.

    Как только вопрос с банком решен. Переходите непосредственно к самой продаже квартиры. Для этого, вам нужно найти покупателя квартиры, получить от него задаток, погасить кредит в банке, снять обременение с квартиры и, наконец, заключить договор купли-продажи. Рассмотрим подробнее каждый этап совершения сделки.

    Самое главное, что вы можете сделать,чтобы обезопасить себя — это взять обязательно выписку из ЕГРП и проверить наличие иных обременений на квартиру.

    Читать еще:  Сокращение совместителя: порядок и пошаговая инструкция увольнения по инициативе работодателя

    Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

    Цены на ипотечную недвижимость занижены, что дает возможность приобрести более комфортабельную квартиру за меньшие деньги, иногда и без дополнительного кредитования.

    Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

    Хотя нужно отметить, что число тех, кто опасается покупать подобные объекты, постепенно снижается (особенно, если сумма долга не превышает 3−4 млн. рублей). Отчасти это связано с тем, что механизм сделки хорошо изучен и отработан.

    Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете.

    В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку.

    Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.

    Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.

    Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
    Цена будет ниже рыночной, некоторые покупатели могут требовать дополнительного снижения стоимости объекта.

    Подводная часть айсберга

    Подводная часть айсберга

    На первый взгляд деньги представляются чем-то простым, материальным и легко измеримым. Это тщательно изготовленный кусок бумаги, или сверкающая монета, или набор цифр на чеке. По своей сути они являются вещью, и в наши дни, переполненные информацией, мы очень хорошо понимаем вещественный характер денег.

    Мы можем их инвестировать и рассчитывать доходность инвестиций либо мы можем их тратить, внимательно следя за остатком. Нас окружают многочисленные инвестиционные компании и банковские учреждения. Финансовые советники, разработчики финансовых программ и прославленные гуру готовы в любой момент прийти нам на помощь. Деятельность целых отраслей посвящена тому, чтобы научить нас пониманию вещественного характера денег.

    Однако, несмотря на все имеющиеся знания, мы продолжаем бороться с деньгами как с некой силой. Мы часто не можем ими правильно распорядиться: тратим, когда нужно экономить, или покупаем, когда нужно продавать. Мы жертвуем временем, а иногда здоровьем или семейными отношениями, чтобы получить деньги, которые, как нам кажется, в скором будущем восполнят все наши вынужденные потери.

    Неважно, как много мы знаем о деньгах, — мы все равно продолжаем творить странные вещи. Представьте себе:

    Вы находитесь на аукционе, в окружении нескольких десятков других участников и зрителей. Ведущий демонстрирует залу банкноту в $100 и степенно поясняет: «Ставки будут расти с шагом в пять долларов. Тот, кто предложит самую высокую ставку, получит банкноту. Предложивший вторую по величине ставку участник выплатит заявленную им сумму, однако ничего не получит взамен. И мы играем на настоящие деньги, господа».

    Через несколько секунд после начала торгов предлагаемая цена достигает отметки $300. Здесь два участника вступают в поединок за самую высокую ставку. В итоге победитель получает право заплатить $465 за доставшуюся ему банкноту в $100, а его оппонент платит аукционеру свою последнюю ставку — $460, ничего не получая взамен.

    Вы ошарашены происходящим. Как могут разумные, рациональные люди заплатить за какой-то предмет сумму, в четыре раза превышающую его реальную цену?

    Вы, вероятно, считаете, что эти люди просто неопытны в обращении с деньгами или далеки от реального мира? Ошибаетесь.

    Это не выдуманная история: аукцион на самом деле происходил в стенах Гарвардского института государственного управления имени Джона Кеннеди. В роли аукционера выступал профессор Макс Базерман; участниками были специалисты в области инвестиций и гуру в области экономики. Маститые финансисты занимались тем, что приобретали стодолларовые банкноты, платя за них суммы, в три-четыре раза превышавшие их номинал.

    Эксперимент повторялся более шестисот раз. По утверждению самого Базермана, торги ни разу не остановились на отметке ниже $100.

    Если деньги такая простая вещь, почему же с ними происходят такие сложные истории?

    Все дело в том, что поверхностный взгляд способен уловить только вещественную сторону денег, — но это лишь часть истории. История в целом напоминает айсберг, а известная нам часть (наличные деньги и банковские счета) — лишь его верхушка, заметная над поверхностью воды. Подводная часть, погребенная в пучине явлений и обстоятельств, остается невидимой. Тот факт, что мы не замечаем ее, совершенно не означает, что ее нет или что, однажды столкнувшись с ней, мы не уйдем на дно, подобно «Титанику».

    Эта скрытая масштабная сторона денег не имеет ничего общего с их вещественной стороной. Она отражает то, что мы сами говорим себе о деньгах, — а многие из нас рассказывают себе чудовищную ложь.

    Вот как описала свое отношение к деньгам одна успешная бизнес-леди:

    «Для меня это способ утешения. Я начинаю исследовать роль денег и думать о том, какую власть мне удалось обрести. Я могу делать все что захочу. Я думаю о моем успешном, хотя и требующем много сил бизнесе, ставшем всей моей жизнью, и успокаиваю себя, говоря:

    “Я запросто могу все бросить. Я могу уйти в любой момент». Однако максимум, что я действительно могу, — это уйти в отпуск. Но и там я не могу отвлечься. Погоня за деньгами стала для меня всем.

    Я зарабатываю большие деньги, и это позволяет мне чувствовать себя защищенной и свободной.

    Как только я размещу свои деньги в инвестиции, мне не нужно будет ничего делать. Я ими пренебрегаю. Деньги означают власть.

    Я хочу иметь власть, однако я не желаю, чтобы деньги имели власть надо мной.

    Я даже не знаю, сколько у меня денег».

    Для этой женщины деньги давным-давно перестали существовать как вещь. Она использовала их для создания желаемого внутреннего состояния.

    Деньги говорят — но что? Правда в том, что деньги говорят вам только то, что говорите им вы сами. Волшебство денег заключается в том, что они могут представлять собой что угодно. Деньги — это отражение того, что мы боготворим, чего мы жаждем или боимся, чего нам недостает. Это то, за чем мы гонимся, чего страстно желаем, о чем тоскуем или что отвергаем. Мы используем деньги, чтобы продемонстрировать свою заботу или, напротив, ее отсутствие. Мы используем деньги, чтобы измерить степень успешности и купить счастье (или хотя бы попытаться это сделать). Мы используем деньги для поднятия самооценки. Мы используем деньги для общения.

    Важно понимать, что истинная сущность денег всегда скрыта от нас. Вы можете выстроить для себя кажущиеся логически безупречными доводы в пользу, например, того, почему вы хотите или даже вынуждены приобрести именно эту марку автомобиля. Однако подсознательно вы ведете с собой напряженный диалог о том, что будет говорить о вас окружающим наличие (или отсутствие) у вас этой машины.

    Деньги действительно говорят. Они шепчут нам на ухо, причем часто мы воспринимаем этот шепот лишь на подсознательном уровне. Деньги дают нам советы — порой как лучший друг, порой как соблазнитель. Мы воспринимаем их как своего противника или помощника, а порой деньги действуют на нас как наркотик. Деньги служат хранилищем наших надежд, амбиций, привязанностей или разочарований. Деньги шепчут нам о заботе, об успехе, о власти и о счастье. Деньги могут являть собой символ заботы, знак успеха, меру власти, вексель счастья или спасательный круг для нашего исчезающего чувства самооценки.

    Хитрость заключается в том, что язык денег остается для нас скрытым и часто непостижимым. А поскольку мы не говорим осознанно на этом языке психологических процессов и эмоций, определяющем нашу внешнюю жизнь, мы склонны делать крайне странные вещи, когда дело касается денег. Мы без устали наступаем на одни и те же грабли, мы погружаемся в пучину долгов, отчаяния и депрессии. Мы тратим больше, чем следовало бы. Мы экономим меньше, чем нужно. Мы обманываем сами себя. Мы стремимся к тому, чего не хотим на самом деле, или хотим того, что на самом деле нам не нужно.

    Почему же мы совершаем трагические ошибки и не учимся на них? Потому что мы используем деньги для достижения нефинансовых целей. Мы пытаемся использовать деньги как вещь для решения вопросов, которые невозможно решить вещественным способом: для улучшения настроения, повышения самооценки или контроля над другими людьми. Мы пытаемся с их помощью ослабить свою эмоциональную боль или купить уважение — как со стороны других, так и со своей собственной. И в итоге мы превращаем их в нечто большее, чем они на самом деле являются.

    А затем происходит странная вещь.

    Как только мы начинаем относиться к деньгам не как к простой материальной вещи, мы перестаем их понимать. В простом уравнении, в котором сто центов были равны одному доллару, начинают возникать новые переменные, которые мы не можем легко определить. Это покажется странным, но в тот самый момент, когда мы начинаем придавать деньгам особый смысл, мы теряем понимание того, что они значат на самом деле.

    Именно это явилось основной причиной финансового кризиса, который начался в 2008 году с коллапса на рынке субстандартных ипотечных кредитов 2 , а затем распространился по всему миру: мы потеряли реальное понимание того, что делаем с деньгами. Миллионы людей брали ипотечные кредиты, которые не могли выплатить, и покупали на них дома, которые не могли себе позволить. А финансовая отрасль пускала им пыль в глаза, убеждая в обратном.

    На слушаниях в конгрессе Алан Гринспен, бывший председатель Федеральной резервной системы, сказал, что он шокирован тем, что его идеи привели к нынешнему экономическому кризису, и заявил:

    «Я до сих пор не понимаю, как это могло случиться».

    Давайте-ка я попробую объяснить.

    Банки копили ипотечные кредиты, выдававшиеся лицам, которых не взяли бы даже в присяжные 3 . Затем они продавали получившиеся портфели вместе с так называемыми кредитно-дефолтными свопами (credit default swaps), которые представляют собой страховку со стороны продавца, выдаваемую покупателю на случай, если купленная недвижимость упадет в цене. Однако, в отличие от обычной страховки, выпуск таких свопов не регулировался нормативными актами; соответственно, на них не распространялись обычные правила корпоративной ответственности. Поэтому, когда наступил коллапс, проблема распространилась подобно эпидемии.

    Дело в том, что, когда люди пытаются заработать деньги, они редко задают себе вопрос, каким образом это должно происходить. Они просто кричат «ура!», когда им кажется, что дельце выгорит.

    Но в любом случае именно вы являетесь экспертом, оценивающим в конечном итоге свои собственные действия.

    Сет Майерс в программе Saturday Night Live, 25 октября 2008 года

    Финансовый кризис способен многому научить, но вот самый важный урок: существует большая разница между тем, как мы ведем себя в нашем собственном представлениии тем, как мы ведем себя на самом деле, когда дело касается денег. Язык денег настолько сложен, что даже эксперты часто ошибаются, пытаясь его расшифровать.

    Подводная часть айсберга или зачем нужен юрист при сделках с недвижимостью

    Чуть более года тому назад в газете «Полезная площадь» была опубликована статья, которая начиналась следующими словами.
    «Наша недвижимость – самая большая ценность после жизни и здоровья» – эта фраза стоит в одном ряду с такими, как «Волга впадает в Каспийское море». Это истины, которые не нуждаются в доказательствах и не претендуют на открытие и новизну. Они стары, как мир. И тем не менее… В редакцию нередко обращаются люди, которые попали в сложные, иногда уже неразрешимые ситуации именно потому, что очень легкомысленно отнеслись к решению своего квартирного вопроса. Почему это происходит? Может потому, что часто сделка с недвижимостью с виду кажется очень простой, и людям совершенно непонятно, зачем нужна специальная юридическая проверка многих ее обстоятельств. Рассуждающие так, напоминают пассажиров с печально известного океанского лайнера, которые, любуясь надводной частью айсберга, не подозревали, какую опасность он таил…

    Читать еще:  Какие документы нужны для оформления загранпаспорта, а также рекомендации, как его получить пенсионеру?

    Призыв газеты: «Обращайтесь к юристам!» остался в силе, а, может быть, стал еще более актуальным. Только хотелось бы, чтобы он не был подобен гласу вопиющего в пустыне, а все-таки заставил людей думать и действовать.

    Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам ЗАО «Адрес», юрист:

    — Елена Николаевна, давайте «пройдемся» по основным видам сделок в недвижимости и обрисуем в самых общих чертах проблемы, которые могут возникнуть… Начнем с договора о долевом участии.

    Договор о долевом участии

    — Надо четко представлять себе, что такое договор о долевом участии. Это не сделка по купле-продаже, это некий «воздушный замок», всего лишь договор о намерениях, который означает, что кто-то когда-то, возможно, что-то построит за ваши деньги.

    Здесь есть целый ряд очень тонких моментов. 1 апреля 2005года принят новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве», который регулирует отношения в этой сфере и должен защищать интересы дольщиков. Но он применим только к тем сделкам, которые «подходят» под этот закон, т.е. касается только тех застройщиков, которые получили разрешительные документы после 1 апреля 2005 года.

    Сможете ли вы ответить на вопросы: что такое разрешительные документы, как они выглядят, подлежит ли заключенный вами договор о долевом участии рассмотрению его с точки зрения нового закона? Все ли существенные условия отражены в вашем договоре? Если вы затрудняетесь с ответом – то считайте, что вы просто так отдали свои деньги, подарили их.

    Если разрешительные документы застройщику были выданы до принятия закона «О долевом участии в строительстве», то прежде чем заключать договор с ним, надо тоже внимательно изучить все обстоятельства. Насколько надежна фирма, в которую вы обратились? Нет ли других претендентов на «вашу» квартиру, ведь до 1 апреля официального реестра квартир-новостроек не велось? Кто правомочен заключать от лица этой организации договоры? Конечно, я вовсе не хочу вас убедить в том, что все застройщики жулики, но бывали случаи, когда люди получали инфаркты, узнав, о том, что они отдали деньги подставному лицу или что «их» квартира продана еще пяти жаждущим. Страшилок на этот счет миллион. Можно, конечно, потом судиться. Но с юридическим лицом тягаться трудно. Оцените свои возможности, насколько вы один можете противостоять целому штату сотрудников с противоположной стороны? А если застройщик объявлен банкротом? Как говорится, без комментариев…

    Сделка на вторичном рынке

    — Собираясь без юридической поддержки совершить сделку купли-продажи на вторичном рынке, проверьте себя, сможете ли вы ответить на такие вопросы:

    — какие необходимо собрать документы для сделки;

    — какие права есть у собственника квартиры;

    — какие права есть у прописанных в этой квартире лиц;

    — кто, в какой момент, и какие документы предоставляет;

    — действительны ли эти справки и документы;

    — в какой момент вы получаете/отдаете деньги, и каким образом все это организовывается.

    Помните, что переход права собственности происходит не в момент заключения договора купли-продажи, а после его государственной регистрации и внесения в реестр, а это происходит через месяц после подачи документов в Федеральную регистрационную службу. Некоторые покупатели же торопятся отдать деньги за квартиру в момент подписания договора. В регистрации же права собственности вам могут отказать по разным причинам, и далеко не всегда из-за злого умысла продавца. Просто продавцу квартиры могут выдать в другом учреждении, например, документы не того образца. Везде работают люди, и они могут ошибаться. Если недоразумение произошло до передачи денег, то его несложно исправить. Гораздо сложнее это будет сделать потом, ведь продавец может уехать на новое место жительства в другой город или страну. Вот тогда люди и бегут к юристу: «Помогите!» Что делать?» Им теперь гарантированы годы судебных тяжб и непрекращающаяся головная боль.

    — Что такое юридическая чистота квартиры?

    — Здесь иллюзий быть не должно. Ни профессиональный юрист, ни специалист-риэлтор не могут проследить всю историю квартиры, как это можно сделать, например, в США или странах Западной Европы. У нас подобная история ведется с 1998 года, когда стала действовать официальная регистрация в учреждениях юстиции, куда стекаются все сведения о сделках с недвижимостью. Все, что происходило ранее, отследить сложно. Поэтому, 100 % гарантии юридической чистоты той или иной квартиры дать никто не сможет. Но специалисты хотя бы могут проверить те документы, которые предоставляет продавец:

    — насколько они отличаются от существующих требований к правоустанавливающим документам;

    — зарегистрированы ли они, на кого, в каком, году;

    — зарегистрирована ли перепланировка, внесены ли эти изменения в учреждении юстиции;

    — есть ли прописанные лица, все ли они отражены в документах;

    — какие и у кого права есть.

    Юрист обязательно подскажет, какие документы продавец должен предоставить при выписке из квартиры. В договоре с продавцом обязательно будут отражены и такие моменты: когда квартира освобождается и «пресловутый» вопрос, в какой момент и каким образом передаются деньги. Конечно, можно самостоятельно договориться обо всем этом где-нибудь на кухне за чашкой чая с продавцом/покупателем. Но при нарушении ваших интересов эти договоренности, не зафиксированные на бумаге, вы не сможете предъявить в суде. Ваши намерения должны быть обязательно отражены в документах, составленных юристами.

    — Договор аренды/найма, какие проблемы он таит?

    — Эти вопросы вообще у нас принято решать так: ударили по рукам и разбежались. А здесь ведь рискуют обе стороны. Многие даже не представляют, какие здесь вообще могут возникнуть проблемы и каков механизм их разрешения. Где гарантия, что ваш квартиросъемщик, не пересдаст вашу квартиру семье цыган или наркоторговцам? Не зальет квартиры соседей, не устроит пожар? Если нет договора, в котором прописаны существенные его условия, то одна сторона рискует остаться в любой момент без крыши над головой, а другая — остаться без имущества или даром сдавать свою жилплощадь. Проект договора должен разрабатываться юристом, в нем должны быть учтены все возможные моменты, которые могут иметь место. Если лопнули трубы и квартиранты пролили соседей, то кто будет отвечать? Если вы сдаете квартиру с дорогой мебелью и бытовой техникой, то что вы получите в итоге? Кто отвечает за капитальный (текущий) ремонт? Как отразится на нанимателе повышение стоимости услуг, коммунальных платежей? Если вы намерены сдавать свои квадратные метры и не хотите с ними расстаться, то вовремя обращайтесь к специалистам.

    Дарение, наследство, рента

    — Дарение квартиры, наследство, рента – это ведь тоже сделки с недвижимостью?

    — Да. И здесь участие юриста необходимо. Он поможет вам сделать осознанный выбор и разобраться, какие права и в какой момент наступают при заключении этих договоров, посоветует, как сделать, чтобы квартира досталась определенному члену семьи. Специалист подскажет, как правильно оформить эти сделки и поможет сэкономить ваши деньги и получить налоговые вычеты.

    Марат Григорьевич Кауфман, директор юридической компании «Куратор»:

    — Если человек подкован юридически, хорошо ориентируется в законодательстве, то, возможно, что особых проблем при решении тех или иных вопросов с недвижимостью у него не возникнет. Если же он не искушен в тонкостях сделки, которую собирается совершить, то лучше сначала обратиться к юристу. Недвижимость – это «товар», который дорого стоит, и поэтому и риски здесь наиболее высоки. Поэтому я всегда рекомендую клиентам, прийти хотя бы на одну консультацию к юристу. Простая консультация стоит от 300 рублей. Это не такая большая сумма для человека, осуществляющего дорогую покупку либо собирающегося арендовать помещение для бизнеса.

    Юрист подскажет, что покупатель должен знать по объекту недвижимости: дому, квартире, земельному участку, какие должны быть оформлены документы, каким образом они оформляются, какие обременения могут быть по данному объекту. Возможно, в его истории есть обстоятельства, которые заставят потом обращаться в суд, прибегать к услугам тех же юристов. А это, согласитесь, уже совершенно другой уровень расходов. Мы же сможем уберечь клиента от ненужных и опасных шагов на первоначальном этапе.

    Бывает, что агентства недвижимости договор клиенту на руки не дают. И он знакомится с его содержанием только на сделке. Правильно поступает тот, кто пригласит на сделку юриста. У нас есть такая услуга, как консультации при сопровождении сделки: специалист выезжает на место и проверяет готовые документы. При этом советует клиенту либо внести изменения, дополнения в договор, либо может порекомендовать вообще его не заключать. Главное, чтобы каждое слово в этом документе было понятно нашему клиенту, и чтобы он осознавал все возможные последствия каждого своего действия. Не нужно торопиться! По нашему законодательству очень сложно бывает расторгнуть те договоры, которые уже были заключены.

    Чаще всего люди обращаются к нам с вопросами по расселению, по юридической оценке договора купли-продажи, аренды. Много вопросов по наследству, дарению. Из-за того, что своевременно не выполняются необходимые формальности при вступлении в наследство, появляются поводы для многочисленных судебных дел. Чтобы не доводить дело до суда, рекомендую вовремя обращаться к юристам.

    Достаточно получить грамотную консультацию специалиста, чтобы потом самому правильно оформить перепланировку, собрать все необходимые документы для купли-продажи земельного участка. Вам подробно расскажут, в какие инстанции и с какими документами потребуется сходить.

    Если нарушены ваши права, то наши юристы будут вашими представителями в суде.

    С введением нового Жилищного кодекса у жителей многоквартирных домов появилась еще одна проблема – выбор способа управления домом. По этим актуальным вопросам мы также даем консультации.

    Наша специализация — гражданско-правовые отношения. Я считаю, что слишком узкая специализация юриста может помешать ему увидеть проблему комплексно. И при решении вопросов с недвижимым имуществом, необходимо опираться не только на Жилищный кодекс, но и на Гражданский, Семейный кодексы, Закон о правах потребителей и многие другие нормативные документы.

    Ирина Александровна Ваганова, юрисконсульт риэлторской компании «Триумф»:

    — К юристу следует обращаться в каждой ситуации, связанной с недвижимостью: купля-продажа, дарение, мена, перепланировка в квартире … Перед тем, как распорядиться любой своей недвижимостью (квартира, дом, земельный участок, гараж) — стоит проконсультироваться у специалистов, чтобы не допустить ошибок.

    Если человек хочет сдать жилье в найм, он должен иметь на руках грамотно составленный договор, который защищал бы его права, чтобы впоследствии не иметь каких-либо неприятностей с нанимателями.

    Сейчас к нам чаще всего обращаются по вопросам ипотечного кредитования и оформления земельных участков. Также много обращаются с вопросами расселения. Люди хотят знать, что они – будучи нанимателями или собственниками, могут получить по закону взамен.

    К нам можно прийти на консультацию, а можно обратиться за услугой, например, заказать сбор документов. Предположим, «Продавец» и «Покупатель» самостоятельно нашли друг друга, но у них нет необходимых знаний и времени, чтобы посещать различные инстанции. Наши сотрудники соберут и подготовят все необходимые документы для купли-продажи, приватизации, вступления в права наследства, помогут зарегистрировать право собственности по договору долевого участия, уступки права требования и т.д. Оформление перепланировок и переоборудования, самовольно возведенных построек, перевод жилого помещения в нежилое – тоже непростой и достаточно трудоемкий процесс. Лучше доверить его специалистам.

    Востребованы также услуги по оформлению земельных участков, с получением права собственности на землю. Оформление может быть как при наличии правоустанавливающих документов, так и без них. Бывают непростые и длительные по сроку оформления ситуации. Например, сейчас наша Компания представляет интересы Клиента при оформлении земельного участка под частным домом, когда у собственника дома отсутствуют какие-либо документы на земельный участок, на котором расположен дом.

    Консультации наши недороги — от 200 рублей. В принципе, начальную консультацию может дать любой юрист, но я считаю, что по вопросам, связанным с недвижимостью, лучше обращаться к юристам, работающим в сфере недвижимости, которые имеют большой опыт работы. Например, при оформлении земли, перепланировках, или при переводе из жилого помещения в нежилое, существует много нюансов, которые знает только тот юрист, практикующий в сфере недвижимости, который сам успешно прошел от начала до конца все этапы оформления.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector