Содержание

Особенности аренды и продажи помещений под офис, а также образцы договоров

Особенности аренды и продажи помещений под офис, а также образцы договоров

Основной отличительный признак офисной коммерческой недвижимости заключен в доходе, для получения которого она используется.

Доход от помещений может быть получен как от сдачи коммерческих площадей в аренду, так и от использования их для получения прибыли непосредственно собственником этой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Описание офисных зданий

К коммерческой недвижимости относятся следующие разнообразные группы сооружений:

  • складские;
  • промышленные;
  • торговые;
  • офисные.

Бурное развитие самых разных сфер бизнеса порождает особый спрос на офисную недвижимость. Офисные здания — это помещения, которые используются для размещения административных и функциональных отделений предприятий.

Какую недвижимость можно использовать для коммерческих нужд?

Перечень зданий и помещений для коммерческого использования следующий:

  1. Различного рода бизнес-центры, торговые центры.
  2. Нежилые помещения, расположенные в административных зданиях, в научно-исследовательских институтах.
  3. Нежилые помещения в жилых домах, расположенные в подвалах, на первых этажах, в зданиях бывших детских садов.

Что учитывать при выборе?

От выбора качественного объекта недвижимости зависит успешность реализации большей части бизнес-целей. Стоит помнить о том, что для клиентов офисное помещение является «лицом» компании и отражает ее статус. Рассмотрим подробнее, что необходимо учесть при выборе помещения:

  • Расположение здания имеет решающее значение: близость к центру, к основным дорогам, наличие парковки поможет в привлечении клиентуры и соискателей, которые уделяют внимание месту будущей работы.
  • Стоимость аренды или покупки помещения: следует подробно изучить рынок предложений аналогичных офисов, чтобы найти наиболее оптимальный вариант.
  • Площадь помещений должна соответствовать стандартам, установленных для размещения в ней рабочих мест.
  • Возможность размещения рекламы — рядом со зданием или на его фасаде.

Посмотрите видео о правилах выбора коммерческой недвижимости:

Классификация

К классу относятся следующие здания:

  • Первоклассные новые здания, наличие удобных подъездных путей.
  • Построены по индивидуальному проекту с использованием современных конструктивных решений.
  • Новейшие системы жизнеобеспечения, новейшие системы безопасности, вентиляции, бесперебойного питания и т.д.
  • Развитая инфраструктура по обеспечению оргтехникой, бытовым обслуживанием.
  • Здание содержится в безупречном состоянии.

Этот класс считается самым престижным.

К категории относят помещения с такими характеристиками:

  • Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, офисные здания.
  • Расположение может быть удаленным от основных дорог либо отсутствует удобный подъезд.
  • Микроклимат в здании контролируется.

Обеспечен комфорт для сотрудников.

Отличием категории является следующее:

  • Устаревшие офисные здания или реконструированные для размещения кабинетов сотрудников здания другого назначения.
  • Удаленность от основных транспортных путей, отсутствие парковки.
  • Климат-контроль осуществляется посредством сплит-систем.
  • Удобная планировка здания.
  • Опытный арендодатель.
  • Нежилые помещения в административных зданиях, НИИ и пр.
  • Возраст здания более 10 лет.
  • Требований к расположению у данной категории нет.

Выделяется отсутствием систем жизнеобеспечения.

Группа выделяется следующим:

  • Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, бывших детских садах и т.п.
  • Более или менее качественный ремонт.
  • Требований к возрасту и расположению не предъявляется.

Купля-продажа

Поиск нужных людей

Это касается и поиска недвижимости потенциальным покупателем – среди огромного количества предложений в интернете сложно найти актуальные и соответствующие описанию. Успех зависит от выбранного собственником способа реализации поиска.

Самостоятельно

Единственный плюс такого способа продажи в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

При самостоятельной продаже присутствуют такие минусы:

  1. самостоятельное составление размещение, актуализация текста или поиск объявлений;
  2. консультирование по телефону, самостоятельный обзвон продавцов;
  3. организация показов помещения, планируемого к продаже или сдаче в аренду;
  4. организация юридического сопровождения при оформлении сделки.

Через агентство

Привлечение агентства имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Плюсы заключаются в следующем:

  1. поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
  2. агенство берет на себя все сопутствующие продаже действия.

Минусы: высокий процент комиссии за услуги.

Залогом быстрой и выгодной продажи станет соблюдение следующих правил:

  • Необходимо произвести правильную оценку продаваемого объекта. Для этого проводится маркетинговое исследование состояния рынка.
  • Неадекватно завышенная цена уменьшает шансы на продажу, а слишком низкая приведет к потере дохода продавца.
  • Рекламная кампания по продаже офисного здания должна включать в себя все возможные информационные средства.

Перед продажей офисов обязательно проводится оценка, определяющая его основные характеристики.

При оценке учитываются следующие критерии:

  1. Особенности самого здания, близость к транспортным развязкам, наличие парковки.
  2. Ближайшая инфраструктура.
  3. Возможный доход от недвижимости, окупаемость.
  4. Риски при продаже.

Документы для оформления

Без набора обязательных бумаг оформление сделок невозможно.

Перечень необходимых документов следующий:

  • Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
  • Выписка из БТИ о кадастровой стоимости имущества.
  • Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ.
  • Правоустанавливающие документы на землю под зданием, если продается отдельно стоящий объект.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
  • Согласие супруга/супруги продавца на продажу имущества, если оно является совместно нажитым.
  • Платежная квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Если в сделке участвует юридическое лицо, то дополнительно предоставляются:

  1. учредительные документы организации;
  2. выписка из ЕГРЮЛ;
  3. свидетельство регистрации ЮЛ и постановки его на учет в ФНС.;
  4. документы, подтверждающие одобрение сделки главным управлением организации.

Составление договора

В договоре должны быть обязательно оговорены основные моменты сделки.

В документе обязательно указывается следующее:

  1. Полное описание офисного помещения или здания, включая его стоимость.
  2. Способ и порядок оплаты.
  3. Указываются документы, которые выступают основанием для продажи недвижимого имущества.
  4. Данные обеих сторон договора.
  5. Обязательно указывается, совершалась ли перепланировка помещений и когда.
  6. Обязанности сторон.

Регистрация в Росреестре

После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель обязаны зарегистрировать его в государственном реестре. Для этого необходимо подать договор, оригиналы и копии всех документов, которые требовались для его заключения в ответственный государственный орган. Предварительно должна быть уплачена пошлина, которая составляет около 1,5% от суммы сделки. Регистрация, как правило, производится в течение месяца.

Финансовые траты

При купле-продаже не избежать следующих затрат:

  • Госпошлина в размере около 1,5% от суммы сделки, уплачивается в равных долях участниками сделки.
  • НДФЛ в размере 13%, если продавец – физическое лицо и владеет имуществом менее трех лет.
  • Юридическое лицо уплачивает налог на прибыль в размере 13%, при этом налог рассчитывается из разницы между суммами покупки и продажи имущества.

Казалось бы, найти офисные площади не составит труда, однако, это касается только тех компаний, которые уже обладают соответствующими средствами.

Особенности

  1. Рентабельность помещения должна быть рассчитана исходя из среднего дохода предприятия.
  2. Оптимальное сочетание расположения, близости к центральным транспортным развязкам и оплаты площадей.
  3. Оформление сделки должно соответствовать нормам закона (ГК РФ).
  • Валовая – владелец несет все расходы по содержанию помещений, оплате коммунальных платежей, ремонту и налогам.
  • Чистая – в данной ситуации арендатор оплачивает налоги, остальные расходы принимает на себя собственник.
  • Дважды чистая аренда – страхование и выплаты по налогам покрываются из средств арендатора.
  • Трижды чистая аренда – арендатор оплачивает страхование, налоги и расходы по содержанию здания.
  • Абсолютно трижды чистая аренда – все расходы ложатся на арендатора.

Инструкция по передаче в пользование

Предусмотрен следующий алгоритм:

  1. Производится осмотр сдаваемого здания, проверяется исправность и целостность всех его элементов.
  2. Проверка правомочности Арендодателя: после того, как помещение найдено, необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, удостовериться в их подлинности:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • план объекта по БТИ;
  • уставные документы организации, если договор заключается с ЮЛ.
  • Составление договора лучше производить при участии специалиста, а в договоре в обязательном порядке должны быть указаны:

    • сведения об объекте договора;
    • размер оплаты;
    • порядок и сроки расчета между арендатором и арендодателем;
    • особенности ремонтных работ, которые должен производить арендатор;
    • обязанности арендодателя;
    • штрафные санкции;
    • условия и порядок досрочного расторжения договора.
  • Заключение договора: собственноручное подписание документа сторонами сделки.
  • Передача нежилого помещения арендатору: на данном этапе оформляется акт передачи, к которому арендатор должен отнестись серьезно. В акте должны быть указаны все недостатки помещения, какие-либо неисправные его элементы, которые впоследствии могут быть предъявлены арендатору для возмещения.
  • Регистрация договора в Росреестре — это обязательно при заключении долгосрочного договора (более года) передачи в пользование.

    Как формируется цена?

    Стоимость офисных площадей зависит в первую очередь от класса помещения, но кроме этого есть и другие факторы, которые влияют на конечную сумму.

    Стоимость зависит от следующих характеристик:

    • этажность помещений;
    • размер полезной площади;
    • расходы на содержание;
    • наличие спроса на недвижимость этого типа;
    • срок заключаемого договора с арендатором.

    Что выгодней: приобретение или съем?

    При открытии собственного бизнеса любой предприниматель задумывается о том, что же выгодней – купить офис или арендовать его?

    Главным плюсом приобретения помещения является то, что собственник сам принимает решения по организации пространства, ремонту, перепланировке. Минусом здесь выступает факт вынужденных затрат, которые, которые можно было бы направить в бизнес, а также долгосрочная окупаемость. Кроме того, это приобретение в собственность ограничивает мобильность бизнеса.

    Привлекательность аренды в отсутствии необходимости вложения больших средств, что подходит для начинающих бизнесменов. Возможность сразу же начать работу, не занимаясь ремонтом или подготовкой помещений. Среди минусов аренды основным остается постоянный рост стоимости. а также ограничения по внесению изменений в само помещение.

    Заключение

    Правильный выбор помещений для будущего офиса может стать залогом успешного развития любого предприятия. Помимо этого, коммерческая недвижимость остается одним из надежных вариантов инвестирования средств.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Договор аренды помещения под офис

    Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про договор аренды помещений под офис.

    Сегодня вы узнаете:

    1. Особенности заключения договора;
    2. Что следует согласовать. На что обратить внимание;
    3. Существенные условия договора.

    Содержание

    Особенности заключения договора

    Заключение договора аренды помещения под офис осуществляются в соответствии с положениями гражданского законодательства по правилу аналогии, нормами, регулирующими правила аренды зданий и сооружений.

    Выступать в роли арендодателя имеет право собственник арендуемого помещения или лицо, наделенное соответствующими полномочиями по доверенности.

    • Скачать Договор аренды помещений под офис

    При заключении договора арендатору следует запросить необходимый перечень документов, чтобы удостовериться в том, что арендодатель имеет все необходимые полномочия на передачу в аренду имущества, а само имущество может сдаваться в соответствии с целями деятельности арендатора.

    Такими документами являются:

    1. свидетельство о праве собственности или выписка из единого реестра недвижимости;
    2. план помещения (технический паспорт);
    3. устав организации;
    4. решение о назначении руководителя организации;
    5. ИНН,
    6. свидетельство о государственной регистрации в ЕГРЮЛ и выписка из налоговой инспекции, выданная не ранее 30 дней от даты заключения договора – для юридических лиц
    7. документ удостоверяющий личность (чаще всего паспорт) и доверенность при необходимости – для физических лиц.

    Эти документы позволяют идентифицировать объект аренды, а также удостоверить полномочия арендодателя по заключаемому договору.

    Для заключения договора аренды под офис, арендодатель иногда требует с арендатора заявление, в котором арендатор излагает желание заключить договор, срок и характеристики объекта аренды.

    Что следует согласовать

    Заключая договор аренды под офис нужно обратить внимание на следующие, имеющие значение обстоятельства.

    • Срок договора. По закону договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года подлежит государственной регистрации. Поэтому, если не планируется посещение регистрационной палаты, такой договор лучше не заключать.

    Условие о возможности продления такого договора на срок больше 1 года также может повлечь признание этого документа изначально заключенным на более чем однолетний срок. И подлежащим государственной регистрации.

    Однако можно заключить договор на неопределенный срок. В этом случае регистрировать его также нет необходимости.

    • Назначение помещения. Законом запрещено организовывать офис в жилом помещении, поэтому квартира для оформления в ней филиала или подразделения не подойдет. Организовать работу можно только в нежилом помещении.

    Необходимо обратить внимание на формулировку в свидетельстве на право собственности или выписке из регистрационной палаты (с 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, характеристики объекта можно узнать только заказав выписку). В этих документах указывается тип помещения (жилое или нежилое).

    • Арендная плата. Необходимо обратить внимание на то, включает ли арендная плата все коммунальные платежи. Чаще всего коммунальные услуги включены в арендную плату, однако, если такого условия договор не содержит, значит, скорее всего, арендатору придется заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов.
    • Порядок и срок уведомления о расторжении договора. Это условие нужно внимательно согласовать, чтобы не быть застигнутым врасплох неожиданным требованием освободить помещение, если речь идет об интересах арендатора и чтобы не ждать слишком долго момента, когда арендатор освободит помещение, если смотреть на ситуацию, с точки зрения приоритетов арендодателя.
    • Разграничение ответственности за порчу имущества, причинение вреда жизни и здоровью третьих лиц за нарушение правил пожарной безопасности. Одно из важнейших условий, которое необходимо согласовать, так как, с точки зрения закона, это спорный вопрос. Но если он все же будет не урегулирован, ответственность в итоге чаще всего возлагается на арендодателя, как на владельца помещения. Хотя по логике отвечать должен арендатор, так как именно в его ведении находится арендуемое помещение.
    • Предоставление дополнительных услуг. Обязательно следует согласовать вопрос о том, какие коммуникации будут предоставлены арендатору в пользование. Например, телефон и скоростной интернет.
    • Разграничение ответственности за проведение текущего и капитального ремонта. По умолчанию капитальный ремонт осуществляет арендодатель, а не текущий арендатор. Однако условиями договора, обязанность по проведению обоих видов ремонта может быть возложена на одно лицо.

    Важные условия договора

    Существуют следующие обязательные условия договора аренды офисного помещения, без которых такой договор будет считаться не заключенным:

    1. Объект. Обязательно должна содержаться подробная характеристика помещения, передаваемого для целей аренды под офис. Это обязательно должно быть нежилое помещение. В договоре указываются его площадь, адрес, этаж, номер. К договору должно быть составлено приложение в виде копии плана помещения из технического паспорта.
    2. Арендная плата. Обязательно должна быть указана сумма ежемесячных или ежеквартальных платежей за аренду помещения. При этом указывается способ оплаты и срок внесения денежных средств. При необходимости указывается условие о ежегодной индексации или особые условия изменения размера арендной платы.
    3. Срок. В договоре прописывается период действия договора, возможность его продления. Можно закрепить положение о том, что договор автоматически пролонгируется на новый срок при отсутствии уведомления о расторжении договора одной из сторон.
    4. Информация о сторонах договора. Указываются обязательные идентифицирующие признаки арендодателя и арендатора, в том числе наименования, имена, сведения документов, удостоверяющих личность, учредительных документов. Прописываются банковские реквизиты.

    Особенности аренды квартиры под офис. Ограничения, нюансы заключения договора, налогообложение

    Аренда офисного помещения в бизнес-центре – весьма дорогостоящее удовольствие. Снимать его могут позволить только успешные компании, а для стремящихся показать свой статус перед своими партнерами или конкурентами – такая стратегия просто является обязательной. Менее притязательные к демонстрации статуса предприятия арендуют под офис жилые помещения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Можно ли снимать помещение в жилом доме для использования в качестве офисного?

    Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям жилые дома, квартиры, их обособленные части, а также комнаты. Использование жилых помещений в качестве офиса не противоречит действующему законодательству. Прямой запрет установлен только для размещения в них промышленных производств и гостиниц.

    Ограничения

    Согласно статье 17 ЖК РФ жилое помещение можно использовать для профессиональной деятельности при соблюдении следующих условий:

    • Лицо проживает в нем на законных основаниях. Кроме права собственности законность проживания может быть подтверждена регистрацией в данном жилом помещении, родственными или близкими отношениями с собственником или ответственным квартиросъемщиком, а также договорами различного характера.
    • Деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан. Примером таких нарушений могут являться нарушение установленного уровня шума, искусственные ограничения на доступ к помещениям общего пользования, чрезмерная эксплуатация предпринимателем общего имущества или его повреждение.
    • Деятельность не противоречит требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

    Способы использования

    Как уже было отмечено, использование квартиры для офисных нужд связано с рядом существенных ограничений. В первую очередь они связаны с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность с созданием или без создания юридического лица. Так, «офисом» индивидуального предпринимателя по умолчанию является помещение, в котором он зарегистрирован по месту проживания.

    Для создания офиса в другой квартире ему следует заключить договор аренды, фактически проживать в ней, при необходимости получив там временную регистрацию, и получить согласие арендатора на организацию в квартире рабочих мест для своих сотрудников, если они не являются его близкими родственниками.

    Учредители и руководитель организации могут беспрепятственно определить местом её нахождения домашний адрес одного из них. На создание офисов в других жилых помещениях распространяются такие же правила, как и для ИП.

    Перевод помещения в нежилой фонд

    В связи с рассмотренными ограничениями наилучшим способом сдачи жилого помещения в аренду коммерческой организации под офисные нужды является его перевод в нежилой фонд. Порядок перевода определяется статьей 23 ЖК РФ.

    Решение о переводе жилого помещения в нежилое и обратно может быть принято только органом местного самоуправления. Для этого собственник или уполномоченное им лицо, действующее на основании доверенности, должны направить в МФЦ или непосредственно в регистрационный орган следующие документы:

    • Заявление о переводе помещения.
    • Подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов. К ним относятся контракты, решения судов и другие документы, подтверждающие законность приобретения жилого помещения, а также выписка из Единого государственного реестра прав. Срок действия последнего документа – 1 месяц со дня получения, остальные документы действуют бессрочно.
    • Проект переустройства или перепланировки, если такие действия предполагаются.
    • Протокол общего собрания собственников помещений, если в нежилой фонд переводится помещение многоквартирного дома.
    • Согласие всех собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению, то есть имеют общие стены или расположены непосредственно над или под ним.

    Срок рассмотрения документов органом местного самоуправления – 45 дней.

    Требования к арендуемой площади

    Общие требования к такому помещению соответствуют требованиям, которым в целом должно отвечать жилое помещение. Они установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В них указаны необходимые параметры, связанные со строительством и инженерным оснащением жилых помещений всех видов.

    Особенности заключения договора

    С одной стороны, как собственно соглашение об условиях аренды оно должно содержать все положения, предусмотренные главой 34 ГК РФ. С другой – арендатор обязуется проживать в этом помещении, что сближает этот вид правоотношений с наймом жилого помещения, который подпадает под регулирование главы 35 ГК РФ.

    В связи с этим он должен содержать следующие обязательные положения:

    • стороны сделки;
    • предмет договора и данные, позволяющие точно установить объект аренды – фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение;
    • перечень лиц, которым арендодатель разрешает проживать в жилом помещении;
    • согласие арендодателя на создание рабочих мест для нужд конкретных организации или ИП;
    • срок аренды;
    • стоимость аренды, периодичность её внесения и возможность пересмотра в период действия договора;
    • распределение между сторонами расходов по содержанию имуществом;
    • условия досрочного прекращения действия договора по инициативе одной из сторон;
    • ответственность сторон за нарушение условий сделки.

    Особенности налогообложения для физических и юридических лиц

    Особенности налогообложения аренды жилого помещения зависят от того, в каком качестве выступает арендатор – как обычное физическое лицо или как организация или ИП.

    Если физическое лицо самостоятельно заключает договор и оплачивает аренду, а работодатель только компенсирует ему понесенные расходы, тогда с размера компенсации необходимо уплатить налог на доходы физических лиц и страховые взносы.

    По уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и УСН на сумму такой компенсации сложилась спорная практика. В случае полного учета таких затрат, организация должна быть готова к арбитражному спору. Оптимальным вариантом в таком случае видится простое увеличение заработной платы работника на сумму арендной платы.

    Доход работника в виде уплачиваемой за него арендной платы подлежит обложению налогом на доходы физических лиц и страховыми взносами в общем порядке. Возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и УСН здесь также ограничены.

    Наказание за неправильную эксплуатацию

    Само по себе заключение договоренности об аренде нежилого помещения не является нарушением закона. Однако его использование не по назначению признается нарушением правил пользования жилыми помещениями и влечет административную ответственность в виде административного штрафа в размере от одной до пяти тысяч рублей (статья 7.21. КоАП РФ).

    Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

      Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    Некоторые связанные с ним действия также могут повлечь за собой административную ответственность. К основным относятся проживание гражданина РФ по месту пребывания без регистрации (статья 19.15.1 КоАП РФ) и нарушение правил регистрации граждан РФ по месту пребывания (статья 19.15.2 КоАП РФ). Они влекут за собой наложение административного штрафа различного размера.

    Аренда под офис жилого помещения является хорошей альтернативой для начинающего бизнеса. При соблюдении ряда простых условий она позволяет достичь существенной экономии. Однако не стоит считать её панацеей от всех бед: при развитии бизнес неизбежно войдет в противоречие с основным назначением жилого помещения и интересами других собственников, что может привести к серьезным имущественным и репутационным потерям.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Особенности аренды квартиры под офис. Ограничения, нюансы заключения договора, налогообложение

    Аренда офисного помещения в бизнес-центре – весьма дорогостоящее удовольствие. Снимать его могут позволить только успешные компании, а для стремящихся показать свой статус перед своими партнерами или конкурентами – такая стратегия просто является обязательной. Менее притязательные к демонстрации статуса предприятия арендуют под офис жилые помещения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Можно ли снимать помещение в жилом доме для использования в качестве офисного?

    Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям жилые дома, квартиры, их обособленные части, а также комнаты. Использование жилых помещений в качестве офиса не противоречит действующему законодательству. Прямой запрет установлен только для размещения в них промышленных производств и гостиниц.

    Ограничения

    Согласно статье 17 ЖК РФ жилое помещение можно использовать для профессиональной деятельности при соблюдении следующих условий:

    • Лицо проживает в нем на законных основаниях. Кроме права собственности законность проживания может быть подтверждена регистрацией в данном жилом помещении, родственными или близкими отношениями с собственником или ответственным квартиросъемщиком, а также договорами различного характера.
    • Деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан. Примером таких нарушений могут являться нарушение установленного уровня шума, искусственные ограничения на доступ к помещениям общего пользования, чрезмерная эксплуатация предпринимателем общего имущества или его повреждение.
    • Деятельность не противоречит требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

    Способы использования

    Как уже было отмечено, использование квартиры для офисных нужд связано с рядом существенных ограничений. В первую очередь они связаны с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность с созданием или без создания юридического лица. Так, «офисом» индивидуального предпринимателя по умолчанию является помещение, в котором он зарегистрирован по месту проживания.

    Для создания офиса в другой квартире ему следует заключить договор аренды, фактически проживать в ней, при необходимости получив там временную регистрацию, и получить согласие арендатора на организацию в квартире рабочих мест для своих сотрудников, если они не являются его близкими родственниками.

    Учредители и руководитель организации могут беспрепятственно определить местом её нахождения домашний адрес одного из них. На создание офисов в других жилых помещениях распространяются такие же правила, как и для ИП.

    Перевод помещения в нежилой фонд

    В связи с рассмотренными ограничениями наилучшим способом сдачи жилого помещения в аренду коммерческой организации под офисные нужды является его перевод в нежилой фонд. Порядок перевода определяется статьей 23 ЖК РФ.

    Решение о переводе жилого помещения в нежилое и обратно может быть принято только органом местного самоуправления. Для этого собственник или уполномоченное им лицо, действующее на основании доверенности, должны направить в МФЦ или непосредственно в регистрационный орган следующие документы:

    • Заявление о переводе помещения.
    • Подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов. К ним относятся контракты, решения судов и другие документы, подтверждающие законность приобретения жилого помещения, а также выписка из Единого государственного реестра прав. Срок действия последнего документа – 1 месяц со дня получения, остальные документы действуют бессрочно.
    • Проект переустройства или перепланировки, если такие действия предполагаются.
    • Протокол общего собрания собственников помещений, если в нежилой фонд переводится помещение многоквартирного дома.
    • Согласие всех собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению, то есть имеют общие стены или расположены непосредственно над или под ним.

    Срок рассмотрения документов органом местного самоуправления – 45 дней.

    Требования к арендуемой площади

    Общие требования к такому помещению соответствуют требованиям, которым в целом должно отвечать жилое помещение. Они установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В них указаны необходимые параметры, связанные со строительством и инженерным оснащением жилых помещений всех видов.

    Особенности заключения договора

    С одной стороны, как собственно соглашение об условиях аренды оно должно содержать все положения, предусмотренные главой 34 ГК РФ. С другой – арендатор обязуется проживать в этом помещении, что сближает этот вид правоотношений с наймом жилого помещения, который подпадает под регулирование главы 35 ГК РФ.

    В связи с этим он должен содержать следующие обязательные положения:

    • стороны сделки;
    • предмет договора и данные, позволяющие точно установить объект аренды – фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение;
    • перечень лиц, которым арендодатель разрешает проживать в жилом помещении;
    • согласие арендодателя на создание рабочих мест для нужд конкретных организации или ИП;
    • срок аренды;
    • стоимость аренды, периодичность её внесения и возможность пересмотра в период действия договора;
    • распределение между сторонами расходов по содержанию имуществом;
    • условия досрочного прекращения действия договора по инициативе одной из сторон;
    • ответственность сторон за нарушение условий сделки.

    Особенности налогообложения для физических и юридических лиц

    Особенности налогообложения аренды жилого помещения зависят от того, в каком качестве выступает арендатор – как обычное физическое лицо или как организация или ИП.

    Если физическое лицо самостоятельно заключает договор и оплачивает аренду, а работодатель только компенсирует ему понесенные расходы, тогда с размера компенсации необходимо уплатить налог на доходы физических лиц и страховые взносы.

    По уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и УСН на сумму такой компенсации сложилась спорная практика. В случае полного учета таких затрат, организация должна быть готова к арбитражному спору. Оптимальным вариантом в таком случае видится простое увеличение заработной платы работника на сумму арендной платы.

    Доход работника в виде уплачиваемой за него арендной платы подлежит обложению налогом на доходы физических лиц и страховыми взносами в общем порядке. Возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и УСН здесь также ограничены.

    Наказание за неправильную эксплуатацию

    Само по себе заключение договоренности об аренде нежилого помещения не является нарушением закона. Однако его использование не по назначению признается нарушением правил пользования жилыми помещениями и влечет административную ответственность в виде административного штрафа в размере от одной до пяти тысяч рублей (статья 7.21. КоАП РФ).

    Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

      Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    Некоторые связанные с ним действия также могут повлечь за собой административную ответственность. К основным относятся проживание гражданина РФ по месту пребывания без регистрации (статья 19.15.1 КоАП РФ) и нарушение правил регистрации граждан РФ по месту пребывания (статья 19.15.2 КоАП РФ). Они влекут за собой наложение административного штрафа различного размера.

    Аренда под офис жилого помещения является хорошей альтернативой для начинающего бизнеса. При соблюдении ряда простых условий она позволяет достичь существенной экономии. Однако не стоит считать её панацеей от всех бед: при развитии бизнес неизбежно войдет в противоречие с основным назначением жилого помещения и интересами других собственников, что может привести к серьезным имущественным и репутационным потерям.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Договор аренды помещения под офис — образец

    Порядок оформления договора аренды офисного помещения

    Для передачи в аренду под размещение офиса используются только нежилые помещения.

    Соглашение об их временном использовании заключается в письменном виде в рамках положений гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК).

    Схема договора аренды офисного помещения:

    • преамбула (название, дата и место составления, наименования сторон, реквизиты подписантов и основания их полномочий);
    • предмет соглашения (кто, кому, что передает);
    • права и обязанности сторон (кто, что должен сделать в определенные сроки);
    • порядок расчетов (размер и сроки осуществления платежей, предоставления обеспечения);
    • ответственность сторон (за что, с кого и в каком размере начисляется неустойка);
    • заключительные положения (порядок регистрации, процедура разрешения споров, сроки действия соглашения и т. п.);
    • реквизиты и подписи сторон.

    Скачайте образец договора аренды офиса: Пример соглашения аренды.

    Подробнее о порядке создания документа, а также о необходимости его госрегистрации вы узнаете из статьи «Составляем договор аренды офиса — образец заполнения».

    Рекомендуем! При формулировании положений, защищающих права одного из участников сделки, нельзя забывать о таком обычае делового оборота, как зеркальность условий. Неравные обязательства или ответственность сказываются на репутации стороны, создавшей соглашение, удлиняют процедуру его согласования, а также могут повлиять на признание сделки недействительной (п. 3 ст. 179 ГК).

    Условия соглашения

    При заключении договора аренды офиса учитывайте:

    1. Если в качестве подтверждения правомочий на объект сделки арендодателем используется договор аренды, где он сам является арендатором, в этом документе (или дополнительном соглашении к нему) должно быть предусмотрено право на передачу территории в субаренду.
    2. Термины «срок действия договора» и «срок аренды» не идентичны, поэтому эти сроки могут отличаться. Желательно четко указывать в тексте конкретные даты и того и другого.
    3. Условие о предоставлении арендатором обеспечения является нормальным обычаем делового оборота. Оно позволяет арендодателю максимально быстро компенсировать свои потери от неправомерных действий арендатора.

    Передача имущества между юридическими лицами

    Образец договора аренды офиса между юридическими лицами, приведенный выше, содержит ссылку на необходимость приобщения к нему в качестве приложения акта приема-передачи. Он оформляется участниками сделки в свободной форме.

    Схема может быть следующей:

    • преамбула (идентична соглашению);
    • предмет (кто, что, кому, какого числа передает);
    • результаты осмотра объекта передачи (подробно описывается текущее состояние имущества, указываются вещи, находящиеся в нем);
    • дополнительные условия (например, отражается факт передачи ключей в определенном количестве и т. п.);
    • подписи сторон (реквизиты, в том числе банковские, можно не указывать).

    Риски! Акт передачи — крайне важный документ, и к процессу его оформления следует подойти с такой же ответственностью, как и к договору.

    При разрешении судебных споров, связанных с временной передачей имущества в пользование, акт практически всегда является одним из основных доказательств.

    Например, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.2010 по делу № А29-6054/2008 отказал во взыскании платы за пользование объектом по причине отсутствия акта, свидетельствующего о передаче территории в пользование.

    Возврат объекта тоже желательно осуществлять по соответствующему акту. Допустимо использование той же схемы оформления.

    Снимая или сдавая рабочую зону во временное пользование, следует оформить соответствующий договор в письменном виде. Схема документа может быть любой. С одним из образцов договора аренды помещения под офис можно ознакомиться выше. При создании текста и стремлении обезопасить себя рекомендуется не забывать о принципе зеркальности условий. Лучше предусмотреть необходимость внесения обеспечительного платежа, чем множество видов неустойки. Также, заключая сделку, не забудьте проверить правомочия своего контрагента, указать конкретные сроки действия соглашения и период использования. К соглашению о временном пользовании помещением следует оформить акт приема-передачи. Схема его составления приведена в настоящей статье.

    Читать еще:  Куда обратиться и как получить земельный участок многодетным семьям бесплатно?
  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector