Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке?

Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке?

На рынке первичного жилья ситуация непосредственно связана с добросовестностью застройщика и полностью зависит от этого фактора. При переуступке в дело вступают факторы, связанные с добросовестностью цессионария.

Из статьи вы узнаете, как без рисков покупать жилье в новостройках. Рассмотрим основные проблемы, которые можно выявить и обойти, снизив опасности путём внимательного отношения к процедуре оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что необходимо учесть?

Квартира в новостройке приобретается не посредством заключения договора купли-продажи (ДКП), как в случае с недвижимостью на вторичном рынке (о том, как оформить сделку купли-продажи уже готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку.). Жилье приобретается путём заключения или передачи от цессионария договора долевого участия — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). Процедура регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. и иной локальной и нормативной документацией, если строительство организовано строительным кооперативом или Товариществом.

Кроме стандартных форм ДДУ, которые заключаются с застройщиком, существуют следующие виды сделок на первичном рынке:

  1. Паевой взнос, или взнос в ЖСК, который может вноситься задолго до начала строительства, без оформления строительной документации. Ориентирован на строительство кооперативного дома.
  2. Инвестирование – разновидность долевого участия, при котором стоимость объекта может изменяться в силу объективных обстоятельств.
  3. Приобретение векселя предполагает покупку ценной бумаги, по которой впоследствии обещается получение жилья.

Эти разновидности следует учитывать, чтобы не столкнуться с непредвиденным поворотом событий.

Советы: как безопасно и правильно купить жилье на рынке «первички»?

Эксперты считают, что выбор способа покупки и нюансы сделки зависят от цели заинтересованных лиц. Каждый из видов сделок с недвижимостью имеет свои плюсы и минусы. Они советуют ориентироваться на следующие критерии:

  1. Проверить статус девелопера – организатора строительства (если передачей квартир занимается он) и компании застройщика. Имя застройщика и его реальных результатов является основным показателем.
  2. Желательно попасть на строительную площадку объекта новостройки или найти её аэрофотосъёмку, чтобы убедиться в развитии строительства.
  3. Посетить офис продаж и проверить всю необходимую документацию застройщика.
  4. Ориентироваться на заключение ДДУ, а не других форм договоров. Вносить оплату только по факту регистрации документа в Росреестре.
  5. Учитывать, что ранние стадии строительства наиболее выгодны, но обеспечивают максимальный риск.
  6. При обнаружении недобросовестных действий – расторгать договор в судебном порядке.

О том, как оформить сделку купли-продажи квартиры в новостройках от собственников, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, как выгодно купить квартиру от подрядчика.

Ошибки покупателей при заключении сделок

Халатность при проверке правоспособности застройщика – самая распространённая причина, несущая имущественный и моральный ущерб. В деталях она выражается следующими ошибками:

  • отсутствие точных сведений о застройщике;
  • неэффективная проверка пакета учредительной документации;
  • халатность при проверке лицензии и разрешения на строительство;
  • игнорирование факта неоформленной земли для строительства;
  • отсутствие сведений о способе инвестирования строительства;
  • ставка на дешевизну объекта, а не на его качество;
  • покупка по акции, снижающая внимание к деталям;
  • затягивание сроков оформления ДДУ, что приводит к увеличению стоимости;
  • затягивание в раскрученный бренд нового микрорайона;
  • отсутствие конкретики при согласии на оформление ДДУ;
  • ориентация на дешевизну площадей в ущерб удобству планировки.

Перечисленные и иные ошибки можно рассматривать в качестве таковых только при условии:

  • нарушения нормативов законодательства;
  • отсутствия осознанного выбора.

В первом случае строительство может быть заморожено на неопределённый срок. А во втором случае дольщик получит неожиданный результат, который его может не удовлетворить.

Подводные камни и риски

Основная степень риска в его критическом выражении может проявиться в нижеследующем:

  1. Цель открытия строительной компании – мошенничество и заведомо преступный умысел.
  2. Застройщик проявил халатность, и не надлежаще оформил пакет документов, вступив в конфликт с администрацией.
  3. Некомпетентность застройщика может обернуться банкротством.

Такие случаи в той или иной степени относятся к зоне риска, приводя к замораживанию стройки с банкротством или без банкротства, как альтернатива – к требованию дополнительных инвестиций для продолжения строительства.

Менее значимые, но существенные риски, нарушающие интересы участников строительства, могут выражаться в нижеследующем:

  • уменьшении площади здания;
  • ухудшении качества жилья;
  • отсутствии или недобросовестно проведённом ремонте;
  • затягивании сроков сдачи объекта;
  • отказе компании от оформления права собственности.

Как их избежать?

Чтобы избежать рисков, нужно проявить внимание к следующим фактам:

  • истории компании;
  • деловым качествам и биографии учредителей;
  • специфике коммерческого предложения.

Эту задачу можно выполнить, проведя мониторинг отзывов на форумах, и официальной информации, выложенной на сайте компании.

При изучении учредительной документации следует предпринять следующее:

  1. Проверить учредительную документацию и пакет документов на разрешение и проведение строительных работ.
  2. Убедиться, что лицензия актуальна и срок её действия не завершается до окончания срока предполагаемой сдачи объекта.
  3. Проверить оформление аренды на земельный участок под строительство или его оформление в собственность.
  4. Проверить положения типового договора: сроки сдачи и стоимость объекта должны быть вписаны обязательно. Стоимость квартиры должна указываться в твёрдой сумме, технические параметры здания и квартиры – в м 2 .
  5. Посмотреть технический план здания и проверить его удостоверение отделом градостроительства и архитектуры.
  6. Проверить финансовую стабильность учредителя наличием документации о страховании строительства или поручительством банка. В этом случае гарантировано получение компенсации за вложения в случае непредвиденного развития событий.

При проверке вышеобозначенной документации, целесообразно задать следующие вопросы:

  1. Как долго застройщик работает на строительном рынке, сколько объектов строительства прошли успешную госприёмку.
  2. Стабильна ли установленная стоимость на квартиру, может ли она измениться при определённых обстоятельствах.
  3. Допускается ли изменение параметров жилья, изменение качества застройки и предоставление обещанных договором услуг.
  4. Какие формы ответственности предусмотрены для застройщика, если он допустит изменения параметров или качества. Формы ответственности за пропуск сроков сдачи объекта.
  5. Перспективы оформления придомовой территории, проект её оформления.
  6. Условия передачи квартир в собственность, кто должен оформлять регистрацию собственности.
  7. Каковы страховые и финансовые гарантии учредителя и инвестора.
  8. Попросить показать имеющуюся документацию.

Если клиент компании не обладает достаточной юридической компетентностью, то ему следует подойти на собеседование с юристом или риэлтором.

Распространённые мошеннические схемы

Кроме непредвиденных рисков, которые несут обе стороны договора, нужно знать, что существует намеренное нарушение законодательства – мошенничество. Оно чревато не только не получением квартиры, но и утратой вложенных инвестиций.

  1. Самое распространённое мошенничество – взимание денежных средств на стадии котлована. После продажи достаточного количества квартир, с получением установленного договором первого, а иногда – и последующих взносов, компания, заключившая договора, растворяется. Обычно в таких случаях договора оформляются цессией через подставную фирму.
  2. Взимание первого взноса допускается только после регистрации ДДУ. Мошенники зачастую получают средства до регистрации договора, или по ПДДУ. Их хитрость в том, что они не имеют намерения не только строить здание, но и оформлять положенную документацию, разрешающую строительство. Часто в таких компаниях оформляют на руководящую должность подставных лиц. Или имущество учредителя находится в залоге у банка.
  3. Продажа по поддельным документам совершается реже. Представившись представителями застройщика, такие преступники стараются заключить договора в короткий срок, получив максимальное количество денег от доверчивых граждан.
  4. Двойные продажи. По преимуществу осуществляются по настоящим документам. Ссылаются на техническую ошибку в договоре, составляя один и тот же документ на нескольких граждан. схема рассчитана на то, что деньги по ДДУ будут получены до регистрации, а о так называемой ошибке – второй и последующий дольщики узнают только в Росреестре.

Первый покупатель сможет зарегистрировать договор, а остальных ждут длительные судебные тяжбы. Так как ссылка на техническую ошибку освобождает от уголовной ответственности – многие недобросовестные компании используют именно такую схему.

Заключение

Покупка квартир в новостройке несёт существенную долю рисков. Чтобы их избежать, покупая жилье, следует проверить компанию, её учредителей и пакет документов, необходимых для строительства. Застройщику нужно задать вопросы о перспективах новостройки и гарантиях дольщика. Деньги следует вносить только после регистрации ДДУ, что существенно снизит риски.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика (в строящемся доме) + обзор 4 вариантов покупки новой квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели «RichPro.ru»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Прочитав представленную статью от начала и до конца, вы также узнаете:

  • Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
  • Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
  • Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
  • Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают.

Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность.

Итак, мы начинаем!

1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы 📊

Многие мечтают купить квартиру в новом доме. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

  1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
  2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже ↓, чем на рынке вторичного жилья.
  3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
  4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того , некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
  5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов. Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов.
  6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
  7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
  8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

  1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
  2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
  3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
  4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
  5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
  6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

  1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
  2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
  3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
  4. Благоустройство двора.Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
  5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
  6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
  7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми);
  8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки . Монолитные дома отличаются повышенной↑ прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной↑ звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже ⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная↑ влажность;
  9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
  10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

👉 Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.

Чего не нужно делать при покупке квартиры в новостройке

19 июля 2018 13:00

Чтобы без проблем получить ключи от квартиры, внимательно изучите рекомендации о том чего не стоит делать при покупке жилья. Автор фото Осипова Анастасия.

Преувеличивать свои возможности

Выбор новостроек в Петербурге сегодня очень большой, ставки по ипотеке выгодные, а застройщики предлагают скидки. Конечно, у покупателя возникает соблазн купить квартиру побольше и подороже. Но подумайте: вдруг после приобретения жилья вам понадобятся деньги, а вы с трудом выплачиваете кредит?

— Если бюджет покупки позволяет приобрести квартиру в жилом комплексе категории массмаркет, то не стоит рассматривать объекты более дорогого класса недвижимости, — советует директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

Выбирая район, в котором хотите жить, обращайте внимание не только на свои предпочтения, но и на финансовые возможности.

— Например, в Московском районе представлено больше жилых комплексов категорий комфорт- и бизнес-класса. В Выборгском районе основная часть реализуемых проектов относится к сегменту массмаркет. Наиболее востребованным среди покупателей по соотношению цена/качество в данной локации является жилье в формате квартальной застройки. Примером может служить ЖК «Северная долина» около станции метро « Парнас », — продолжает Юлия Ружицкая.

Рассчитывать только на себя

Выражение «Хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам» при покупке жилья не работает. Если только покупатель не юрист, риелтор и банкир в одном лице.

— Первый и главный совет — обратиться в проверенное агентство недвижимости, давно работающее на рынке и зарекомендовавшее себя, — советует руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Покупка квартиры требует знания законодательных тонкостей, и, чтобы свести к нулю возможные финансовые риски, покупателю необходимы консультация и сопровождение специалиста.

Но если все-таки решите действовать самостоятельно, выбирайте среди надежных и опытных застройщиков с отличной репутацией.

— Проведите собственный мониторинг цен на рынке строящейся недвижимости — слишком низкая цена квартиры должна насторожить, — продолжает Ольга Трошева. — Дополнительную гарантию дает аккредитация новостройки в банках и наличие ипотеки на квартиры в объекте, так как банки проводят тщательную проверку застройщика и его деятельности.

Слепо доверять застройщику

Многие из нас в первую очередь судят о новостройке по имени строительной компании. Это не совсем верно.

— В нынешней реальности поиск квартиры целесообразно начинать с выбора застройщика, — напоминает директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина . — Важно обратить внимание на политику общения компании с клиентами. Если застройщик изначально говорит, что после подписания договора он ничего вам не обязан до конца срока сдачи объекта, то это повод насторожиться. В таком случае при возникновении каких-то спорных ситуаций или вопросов на открытый диалог с продавцом не стоит рассчитывать. Если компания готова к общению с клиентами — это залог того, что в любой ситуации, требующей участия второй стороны, эта вторая сторона не спрячется за закрытыми дверями, ссылаясь на законы.

Искать самые низкие цены

Слишком низкая стоимость квартиры — это вовсе не удачная находка, а тревожный сигнал.

— Дисконт в размере двадцати процентов от средней цены по локации — это максимально допустимый порог для застройщика, — считает Юлия Ружицкая. — Такое предложение можно встретить на старте нового проекта или в том случае, когда жилой комплекс расположен в неудачной локации.

А директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город») Михаил Гущин предлагает сравнить цену квартиры, предлагаемую застройщиком, со стоимостью похожих квартир в соседних проектах других компаний — это самый простой способ увидеть признаки демпинга.

— Если разница составляет более пятнадцати процентов, то, скорее всего, застройщик демпингует, то есть намеренно продает квартиры ниже рынка, — рассказывает Михаил Гущин. — Это значит, что у него недостаточно банковского финансирования или собственных средств, чтобы запустить стройку, и компания старается максимально активно привлекать средства дольщиков в ущерб долгосрочной экономике проекта. Покупая жилье по цене ниже рынка, вы рискуете получить проблемный объект.

Верить всем отзывам о новостройке

Первое, что делает будущий покупатель, — читает разные форумы с отзывами о той или иной новостройке. Здесь надо понимать, что, во-первых, на вкус и цвет товарищей нет, а во-вторых, негативные отзывы могут устареть.

— Сегодня существует некий миф в отношении жилья, расположенного за пределами традиционной части Петербурга, что это обязательно перенаселенные кварталы «закадья», испытывающие постоянные проблемы с транспортной доступностью, социальной инфраструктурой, экологией, парковками, — говорит Михаил Гущин. — Но в последние годы активно развивается и становится доступным формат малоэтажного загородного поселка с многоквартирными домами — сити-виллами. Такие поселки напоминают европейские пригороды. Например, в проектах «Северного города» Mistola Hills и EcoCity представлены небольшие трех- и четырех-этажные дома, в основном на 9-12 квартир, где можно жить с городским комфортом и в то же время среди зелени, на природе. Как и в любом загородном проекте, здесь удобно жить, имея в семье автомобиль, но близость к городу (7 км) гарантирует, что вы доберетесь до центра быстрее, чем из некоторых спальных районов Петербурга.

Так что вместо того, чтобы сидеть в Интернете, съездите и вживую посмотрите на тот проект, который вам понравился.

— Тогда вы поймете, насколько компания выполняет свои обязательства и обещания, — говорит Ольга Копейкина. — Хорошо бы понять для себя, как вы будете там жить в будущем. Ведь на самом деле ничего не меняется — застройщик так и будет вести себя, когда уже вы въедете через несколько лет. Если в этих вопросах вас все устраивает, тогда приступайте к выбору объектов внутри компании. Если возникают большие сомнения, то несколько раз подумайте, насколько привлекательная цена компенсирует те недостатки, которые вы увидели в домах.

А вот очень хороший совет для дальновидных людей, тех, кто хочет убедиться, что обещанный вид из окон со временем не закроет другая новостройка.

— Это легко проверить с помощью Яндекс .Карт, — предлагает Ольга Трошева. — Изучите, есть ли рядом свободные, незастроенные земельные участки или заводские территории, которые в будущем могут быть использованы под проекты редевелопмента. Если таких не нашлось, то в микрорайоне, скорее всего, нет возможностей для дальнейшего жилищного строительства.

Недооценивать скидки и акции

На максимальный размер скидок можно рассчитывать летом, в период новогодних праздников или поймав акции, например, к юбилею застройщика.

— В сегменте массового жилья средний размер скидок может доходить до пятнадцати — двадцати процентов от полной стоимости квартиры. Средний срок действия акции — месяц. Специальные предложения чаще всего распространяются на определенный объект или тип жилья, и число квартир, участвующих в такой акции, ограниченно, — говорит Юлия Ружицкая. — К примеру, компания «Главстрой-СПб» запустила до конца июля акцию «Не пропусти скидку», действующую при покупке готовых квартир с отделкой в ЖК «Юнтолово». Они расположены в уже сданных в эксплуатацию домах нового микрорайона. Размер скидки — от 475 559 до 1 268 820 рублей.

Скидки бывают не только денежными. Покупатель может получить в подарок мебель или в рамках акции снизить ипотечный платеж.

— При заключении в июле 2018 года договора долевого участия в ЖК «Новое Сертолово » (5-я жилая группа) при любом способе оплаты действует предложение «Мебель в подарок». Клиенту выдается сертификат на получение подарочной карты в магазин « Икеа ». Сумма на карте зависит от размера приобретаемого жилья, — рассказывает начальник отдела маркетинга компании «КВС» Марианна Ивлева. — Кроме того, покупатель квартиры у «КВС» может приобрести жилье, воспользовавшись ипотечным кредитованием или другим способом оплаты. Также компания разрабатывает интересные предложения совместно с банками-партнерами.

К примеру, на время акции «Ипотечные каникулы» от банка « Уралсиб » покупатель квартиры может рассчитывать на снижение ежемесячного платежа по ипотеке в два раза. Предложение действует в объектах ЖК «Ясно.Янино» (2-я очередь, 1-й пуск, 2-й пуск), ЖК «Новое Сертолово» (3-я очередь, 1-й и 2-й пуск, 5-я жилая группа), ЖК «Кирилл и Дарья», клубном доме G9, ЖК «Крылья», ЖК «Жили-были», ЖК «Наутилус».

— Многие банки, в том числе Сбербанк и Райффайзенбанк , предлагают программы субсидирования, которые позволят стать владельцем квартиры от компании «КВС» на самых выгодных условиях, — добавляет Марианна Ивлева.

Кстати, иногда застройщики рекламируют только самые яркие акции и низкие цены. При этом вполне возможно, что есть еще какие-то акции и условия, которые данному покупателю подойдут лучше.

— Поэтому могу посоветовать обращаться непосредственно в офис продаж и рассказывать менеджеру о своей ситуации. Дополнительно стоит изучить оферту, сайт застройщика, ведь менеджер — тоже человек, который может забыть о какой-то акции, — добавляет Ольга Копейкина.

Пытаться сэкономить на отделке

— Приобретая квартиру без отделки, можно выиграть в стоимости покупки на текущий момент. При этом нужно понимать, что затраты на подготовку квартиры к переезду всегда будут выше, чем при отделке от застройщика. Ведь компания может приобретать все отделочные материалы, сантехнику, инженерную оснастку по оптовым ценам, — говорит начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» Светлана Лежнева . — Чтобы самостоятельно сделать недорогой ремонт, придется экономить на качестве материалов и оборудования. Кроме того, временные затраты также зачастую превышают все запланированные.

Многие из покупателей уже знают по собственному опыту или по опыту знакомых о последствиях покупки жилья без отделки: шум ремонта у соседей, строительный мусор на лестницах, ломающиеся от перевозки стройматериалов лифты.

Так что квартира с отделкой — отличный способ сэкономить время, нервы и деньги. Тем более покупатель может выбрать свой дизайн будущего жилья.

— В жилом квартале «LIFE-Лесная» возможен выбор из двух вариантов дизайна — современный в светлых или темных тонах, — говорит Светлана Лежнева. — Не так давно у покупателей также появилась возможность заказать дополнительные опции в отделке. В зависимости от выбранного пакета они могут включать замену ламината на паркет, установку теплого пола, премиальную сантехнику и электрическое оборудование.

Кстати, в некоторых домах можно приобрести жилье не только с отделкой, но и с мебелью. К примеру, для клиентов «Петербургской недвижимости» действует уникальное предложение: полная меблировка и техника — всего от 170 тысяч рублей (для однокомнатной квартиры). Предложение распространяется на проекты комфорт-класса Setl City. Комплект мебели изготавливается по индивидуальным замерам, а все работы по сборке и установке будут сделаны за покупателя и всего за 21 день.

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме.

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди. Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом. В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке. Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого. Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке. На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков. В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков. Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает. Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек здесь можно посмотреть актуальную информацию. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу. Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу. А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист. В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Читать еще:  Как не ошибиться? Все о требованиях к фото для загранпаспорта нового образца для Госуслуг
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector